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承租人优先购买权是有边界的

发布时间：2019-08-08 23:15:15

　　都是租赁惹的祸

　　——承租人优先购买权是有边界的

　　【内容提要】

　　房屋承租人优先购买权的行使，须严格依法行使。这些条件主要是：(1)承租人仅在“同等条件”下享有优先购买权，同等条件不完全等同于“同等价格”;(2)优先购买权仅及于承租人的租赁范围，部分承租人并不当然具有对整栋房屋的优先购买权;(3)优先购买权是有期限的，即十五天内，过期作废;(4)承租人不能要求出租人必须以书面方式通知其拟出卖信息;(5)承租人优先购买权还须受到善意取得制度的约束。另外，承租人行使优先购买权时，诉讼请求的选择也极为重要。

　　【案情摘要】

　　Z公司将一栋三层楼的商铺分别出租给D先生和Q小姐，Z公司与Q小姐的租赁期为2010年4月28日至2012年8月1日。2010年5月16日，Z公司扎巴曲桑将整栋商铺卖给B先生。出卖的15日前，Z公司口头通知了Q小姐。出卖后，Q小姐仍然沿袭原租赁合同享有承租权。2010年9月，Z公司变更为L公司。2011年9月，Q小姐以Z公司未履行出卖通知为由，，要求撤销Z公司与B先生之间的买卖合同，以同等价格购买整栋商铺。诉讼中，本律师作为L公司的代理人，依法出庭，同时，。

　　【主要问题】

　　1. 出租人拟出卖房屋时，是否必须书面通知承租人?

　　2. 承租人是否有权撤销出租人与第三人之间的买卖合同?

　　3. 部分承租人能否就整栋房屋行使优先购买权?

　　4. 承租人行使优先购买权的期限是多长?

　　5. 同等条件与同等价格有何异同?

　　6. 什么是善意取得制度?

　　【代理词】

　　审判长、审判员：

　　依照法律规定，受L公司的委托和北京市北斗鼎铭律师律师事务所西藏分所的指派，我担任L公司的诉讼代理人，参与本案诉讼活动。

　　【特别申明】本次出庭，并不意味律师承认L公司为本案适格被告，只是为了避免L公司的合法权益受到原告蓄意侵害，从而依法出庭发表意见。原告起诉的对象是Z公司，理由是其与Z公司签定了《房屋租赁合同》。举证中没有提交证据表明Z公司与L公司是同一主体。原告起诉的Z公司究为泛指还是特指，Z公司现在是否存在，我们无从得知。但在原告没有提交证据证明的前提下，将Z公司等同于L公司显然是不当的。故，L公司不是本案适格被告。;民事诉讼法>若干问题的意见》第139条规定：“立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。”

　　接下来，就本案择要发表如下代理意见：

　　一、原告据以起诉的理由与客观事实不符，诉讼请求缺乏事实依据，Z公司已履行了通知义务。

　　原告诉称，她是在2011年9月7日才得知，其所承租的房屋被出卖与第三人，该说法明显与事实不符。

　　第一，包含原告承租的商铺在内的青年公寓楼群，自2007年以来始终处于销售持续状态，XX晚报销售广告、Z公司制作的促销广告等证据表明，原告是应当知道自己承租的商铺是随时可能出售的，其租赁的权利既受到合同期限的约束，也受到Z公司处分权的约束。法律设立出租人通知的义务，其意义在于确保承租人的知情权。原告对于应当知道的事实，不能以被告未书面通知作为权利受到侵害的理由。诚实信用是民法的帝王原则，也是我们所处的和谐社会的基本为人处世原则。如果应当知道的事、已得到口头通知的事，也非要行书面通知，则有悖诚实信用原则，那将是法律不能承受之重。

　　第二，Z公司于2010年5月16日，将青年公寓21号至22商铺卖与第三人。在拟出卖前的2010年5月1日，通知了原告。而通知的这一天，正是原告与Z公司签定租赁合同的日期。根据《合同法》第二百三十条的规定，Z公司作为出租人，只需在出卖前的“合理期限内”通知承租人即可。，承租人行使优先购买权的“合理期限”为“十五日内”。由于原告在十五日内未明确表示购买，故十五日后的2010年5月16日，原告优先购买权丧失，Z公司有权将房屋出卖给第三人。需要说明的是，现行法律没有对出租人履行通知义务的方式作出明确规定，故Z公司的口头通知也是符合民法意旨的。