房屋出卖人未先行催告能否以催告形式直接解除买卖合同

房屋出卖人未先行催告能否以催告形式直接解除买卖合同

案情介绍：2000年12月原告（房屋出卖人）与被告（房屋买受人）签定了房屋买卖协议书及补充协议书，主要约定：“原告将自己坐落在北京市海淀区学院路一套两居室房屋卖给被告，原告在取得买卖房屋的产权证之后将产权证交给被告，被告立即付清剩余的购房款，双方办理房屋过户手续。”协议签订之后，原告在2000年12月底之前将房屋交给了被告使用，履行了协议条款，被告依据约定给付了订金以及部分购房款。直到2007年，由于众所周知的原因，原告起诉被告要求解除房屋买卖合同。诉称：被告一直不履行协议的规定，首先是至今拒不交付应在2001年11月上旬前应交付给原告的四万元购房款；其次是原告在2005年6月取得房屋产权证后立即通知了被告，要求双方办理过户手续时，被告仍拒绝交钱和办理。原告在多次催促被告解决问题无结果的情况下，只得在2007年6月又给被告写了信函，再次提出解决此问题的意见，并通过北京市崇文区公证处作了保金证据《公证书》。经过公证的该意见主要内容为：“被告没有依约给付购房款已构成违约，故通知解除房屋买卖协议书及补充协议，原告将已收取的被告购房款退还给被告，被告将该买卖房屋退还给原告，被告必须向原告支付从2001年12月起至今的房屋使用费（租金）。”同时原告认为，被告的上述行为已经严重违反了双方房屋买卖协议及补充协议的规定，对原告构成了违约。原告认为双方的房屋买卖协议已无继续履行的必要。，起诉要求：1、终止与被告的房屋买卖协议及补充协议；2、原告将已收取的被告购房款退还给被告，被告将涉诉房屋退还给原告；3、被告必须向原告支付从2001年12月起至今的房屋使用费（租金）。此几项诉讼请求与公证通知内容大致相同。

通过以上案情介绍不难看出，本案属当事人一方依法行使合同解除权，。

关于合同解除权：

依合同法规定，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。包括：（一）约定解除权。约定解除权是根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。约定解除权既可约定由一方享有，也可约定由双方享有，既可在订立合同时约定，也可以另外订立一个合同约定。只有当约定的解除条件成就时，解除权人才能行使解除权，但约定的解除合同的条件发生，并不导致合同的自动解除，合同必须由解除权人行使解除权才能解除，也即在发生了约定的解除合同的条件以后，只有享有解除权的一方当事人根据自己的情况，作出解除合同的意思表示，合同的权利义务才得以终止。（二）法定解除权。法定解除权是由法律规定而发生的解除权，即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。《合同法》规定当事人可以行使法定解除权的情形有五种。第一，不可抗力致使合同目的不能实现。第二，预期违约，指当事人一方在合同规定的履行期限届满之前，明示、默示或以自己的行为表示其将不履行主要债务。第三，迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第四，根本违约，即一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为而使另一方当事人订立合同的目的不能实现。第五，法律规定的其他情形。

判决结果：

笔者接受被告的委托，担任其特别授权代理人。对本案争议的事实发表了以下代理意见：

一、原、被告签订的房屋买卖协议及补充协议依法有效，应受法律保护。

1、原、被告双方签订的房屋买卖协议及补充协议没有违反法律规定，依法成立且对当事人均有约束力。从当事人履行协议的事实看，双方已经履行了协议约定的大部分义务，被告早已入住该房屋并给付了大部分房款。就房屋未能依法办理过户手续这一点来说，是由于原告与产权单位办理产权证的客观因素以及原告办理完毕产权证后未及时通知被告造成的，被告没有违约的事实发生。

2、《协议书》第三条第3款约定，（原告）对卖房的承诺愿遵守不移。《补充协议书》第一条再次约定：对于涉诉房屋的买卖双方均遵守不移，任何一方均不得提出变更要求。原告对于上述约定和承诺理应遵照执行，没有任何理由单方面终止协议书。

3、根据我国合同法及其他法律相关规定，合同当事人可以约定一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，应当承担何种违约责任。当事人对于违约责任没有约定的，按照法律规定办理。本案原告虽然罗列了被告并不成立的四点违约行为，但由于协议双方并没有就此种行为引起的违约后果作出明确约定，因此不能当然地引起解除协议的法律后果。按照我国合同法第107条、108条、109条相关规定，本案被告如果有违约行为发生的话，仅应依法承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任，不应承担解除或终止协议的违约责任。同时合同法第167条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。本案中，被告已经向原告支付了XXX元，达到总房价款的70%以上，因此原告依法不能单方面解除房屋买卖协议。

二、原告2005年取得涉诉房屋产权证后，没有履行及时通知被告的法定义务。根本不存在被告拒付房款和拖延办理房屋过户手续的情况。众所周知，2005年6月的房价与2000年的房价已经有了很大的差距。故有理由认为原告有解除协议书并另行高价出售房屋的想法。因此当原告取得产权证后，不可能也没有通知被告，被告没有义务也不可能知道产权证办理的情况。因此原告正在创造条件以实现解除买卖协议的目的。原告2007年6月制发的公证《通知》和本案的形成过程就充分印证了这一点。对于原告这种违反协议约定，隐瞒房产证办理的事实，违背诚实信用原则的行为理应受到法律的制裁。

三、被告从未表示过要求退房，也不存在拒绝交付供暖费的问题。

四、原告于2007年6月20日制发的“通知”，属于单方面的意思表示，其内容严重失实，没有任何客观依据，因此对被告不产生法律效力。

1、如前所述，本案被告在履行房屋买卖协议过程中，没有任何违约行为的发生，也没有收到过原告任何形式的催告通知，因此原告制发的“通知”不具备法定的以通知形式解除合同的前提条件和形式要件。

2、本案被告在合同履行中，从未明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。相反，被告已经分三次给付了大部分房款，因此不存在被告怠于履行协议的情况。而被告积极交纳物业管理费用（见证据：收据）的事实进一步证明被告一直在积极履行自己的合同义务。

3、2001年原告拒收被告给付的房款之后，再也没有以任何形式催告被告给付房款。直到2007年6月才向被告制发了“通知”。期间已长达近6年时间，已经远远超过了法定的行使合同解除权的“合理期间”。同时原告也没有履行法定的催告程序，根据合同法第95条规定，原告已经丧失了合同解除权行使期间，该项权利已经消灭。更为重要的是，“通知”本身并没有向被告提出履行付款义务的要求，也没有限定被告给付房款的合理履行期限，而是直接提出“我们之间的协议已无继续履行的必要应予终止”的意见，因此该“通知”不能视为法律意义上的催告。而根据合同法相关规定，只有经催告后债务人在合理期限内仍未履行主要义务的，才可以依法行使解除权。因此该“通知”因不具备法律要件而不能对被告产生法律效力。

4、根据我国合同法规定，只有一方当事人迟延履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，才赋予另一方当事人合同解除权。这里的违约行为是指一方当事人严重违约而不是一般违约。本案中，原告完全可以通过法律途径或其他方式追索房款，并且仍然可以实现其预期的合同目的--要回房款，因此原告以“通知”的方式解除协议不符合上述法律规定。另外，本案中原、被告所签订的协议书当中并没有对一方发出书面通知而对方未予答复的法律后果作出明确约定，而我国现行法律也没有明确规定。因此根据我国合同法理论，本案中被告虽然没有对“通知”进行答复，但原协议书仍然有效。

综上，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求贵院依法维护市场交易秩序和诚信原则，驳回原告的诉讼请求。

，采纳了笔者（第四点）的代理意见，判决驳回了原告的全部诉讼请求，原告不服提起上诉，要求撤销原判对本案重新进行审理。笔者参与了二审审理并提出以下答辩意见：

一、上诉人在上诉理由中称：“答辩人在2000年2月因上诉人急需用钱，就先给了上诉人5万元，这一事实根本不存在”，。答辩人认为在此一问题上，上诉人有意转移案件争议焦点、对案件主要事实避重就轻，。原因是：首先，答辩人在一审抗辩时提举了2001年2月向上诉人给付5万元的证据，并结合此证据进行了抗辩，不可能出现2000年2月给付上诉人5万元的说法。其次，在一审庭审记录上也没有出现过该日期的记录。第三，，年份记录打印有误。但无论如何，答辩人向上诉人给付5万元这一事实不容质疑，上诉人一审时也予以认可。无论上诉人对此一问题是否明知，，没有任何实质意义及说服力。关于上诉人于2007年6月向答辩人制发的《通知》，答辩人收到该通知未予答复，但并不表明答辩人对通知内容的“默认”。仅就买卖合同的成立、变更、转让、终止等方面的过程以及相关法律规定来说，合同双方或多方往往要经过反复多次要约或承诺，也可以称作协商，才可能最终形成合同关系。本案中答辩人对上诉人的通知未作答复，即表明答辩人不同意该通知内容，换句话说也就是双方未能就通知内容形成共识，那么，。既然上诉人没有证据证明就该通知内容双方已经达成一致意见，，以“查明”的方式将该事实表述出来，没有任何错误。因此上诉人关于“这一查明显系错误”的理由根本不能成立。

二、一审认定“被告未按照合同约定给付购房款，构成违约”。上诉人称既然答辩人构成违约，，，。此一主张没有任何事实及法律依据。首先，根据我国合同法及其他法律相关规定，合同当事人可以约定一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，应当承担何种违约责任。当事人对于违约责任没有约定的，按照法律规定办理。本案中当事人对此种违约行为即没有约定。按照我国合同法第107条、108条、109条相关规定，答辩人如果未按约定给付4万元构成违约的话，仅应依法承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。其次，上诉人享有的4万元债权以及相关权益，完全可以通过法律途径追索，也可以通过诉讼解决。但是根据我国民事权利不告不理的相关法律规定，上诉人在一审中并未就该4万元债权提出相应请求，。，没有任何说服力。

三、按照我国现行司法解释规定，只有在合同双方对书面通知未予答复的法律后果作出明确约定情况下，才能产生相应法律效力。本案中上诉人与答辩人所签订的《协议书》中并没有对一方发出书面通知而对方未予答复的法律后果作出明确约定。同时依据我国合同法，答辩人虽然没有对“通知”进行答复，不能当然视为默认，原协议书仍然应由合同双方继续履行。因此，一审驳回上诉人关于“3日内未予答复即为默认”的主张具有充分的法律依据。答辩人在一审时已经就未按约定给付4万元购房款进行了抗辩。但此一事实根本不能证明答辩人不想再履行合同。相反，答辩人已经分三次给付了大部分房款，不存在怠于履行协议的情况。而答辩人积极交纳物业管理费用的事实进一步证明答辩人一直在积极履行自己的合同义务。上诉人称“答辩人在长达六年的时间里确实向上诉人表明过要退房，上诉人退钱”，纯属编造。答辩人从未表示过要退房，理由如下：①已支付了大部分房款；②已经入住；③房屋买卖属于大额交易，任何人均应慎重对待；④2000年时，房源相对较多，一旦选好就不会反悔；⑤答辩人买房是用于居住而非盈利等。因此在这六年时间里，任何一个普通的明智的人都不会作出退房的决定。上诉人称答辩人多次要求退房的说法，只是为达到其解除协议书收回房屋而编造的一个借口。

四、上诉人与答辩人从未在房屋买卖合同履行过程中就合同解除权进行约定。上诉人以要约的形式通知答辩人要求解除合同，答辩人未予答复就“应当”视为答辩人已默认上诉人的要约，属于上诉人一方情愿，曲解法律，没有任何依据。上诉人自2001年10月拒绝接受答辩人给付的4万元房款后，从未向答辩人以任何形式主张过房款。众所周知，2005年6月的房价与2000年的房价已经有了很大的差距。因此上诉人才有了解除协议书并另行高价出售房屋的想法。当上诉人取得产权证后，不会也没有通知答辩人，答辩人没有义务也不可能知道产权证办理的情况，因此根本不存在答辩人拒绝办理房屋过户手续的情况。上诉人2005年取得涉诉房屋产权证后，没有履行及时通知答辩人的法定义务，故答辩人不具有要求上诉人办理房屋过户手续的条件，否则起诉的人不会是上诉人而应当是答辩人。

五、上诉人称“一审在审理本案过程中未考虑2000年至今七年房地产价格上涨因素也是疏漏”。答辩人认为，，而是正确适用法律、维护当事人合法权益，维护市场交易秩序，保护正义，贯彻合同法精神的司法行为。上诉人关于合同价款XXX万元，只有在答辩人守约的前提下才有效，否则就无效的说法，完全背离了合同法宗旨，至诚信原则于不顾，对合同条款仅作有利于已方的解释，这种论调就是拿到二千年前也是说不通的。

六、上诉人于2007年6月制发的“通知”，属于单方面的意思表示，其内容严重失实，没有任何客观依据，因此对答辩人不产生法律效力。首先，上诉人自2001年10月拒绝接受答辩人给付的XX万元房款后，从未向答辩人以任何形式主张过房款，没有任何形式的还款催告通知，因此上诉人制发的“通知”不具备法定的以通知形式解除合同的前提条件和形式要件。其次，2001年10月上诉人拒收房款，到2007年6月才向答辩人制发了“通知”。期间已长达近6年时间，已经远远超过了法定的行使合同解除权的“合理期间”。同时上诉人也没有履行法定的催告程序，根据合同法第95条规定，上诉人已经丧失了合同解除权行使期间，该项权利已经消灭。

第三， “通知”本身并没有向答辩人提出履行付款义务的要求，也没有限定答辩人给付房款的合理履行期限，而是直接提出“我们之间的协议已无继续履行的必要应予终止”的意见，因此该“通知”不能视为法律意义上的催告。而根据合同法相关规定，只有经催告后债务人在合理期限内仍未履行主要义务的，才可以依法行使解除权。因此该“通知”因不具备法律要件而不能对答辩人产生法律效力。第四，根据我国合同法规定，只有一方当事人迟延履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，才赋予另一方当事人合同解除权。这里的违约行为是指一方当事人严重违约而不是一般违约。本案中，上诉人完全可以通过法律途径或其他方式追索房款，并且仍然可以实现其预期的合同目的要回房款，遗憾的是上诉人并没有依法办理。因此上诉人以“通知”的方式解除协议不符合上述法律规定。

综上，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求贵院依法查明事实，维护答辩人的合法权益，驳回上诉人的上诉请求。

最终，。

法理评析：

本案主要涉及房屋买卖合同解除权的行使和期限问题。 《合同法》规定，合同当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，合同另一方当事人有权解除合同。在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件：1、当事人一方迟延履行的是主要债务。即当事人迟延履行的是最重要的义务，而不是一些次要的、附属的义务。如果当事人一方按照约定履行了主要债务，虽然一些次要的、附属的义务没有履行，另一方也不能享有合同解除权。2、债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后，债权人不能马上行使解除权解除合同，还要给债务人一个催告，给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同，在合理的宽限期到来时，债务人仍不履行合同，债权人才有权解除合同。合同中无确定履行期限的，债权人要解除合同须经两次催告，第一次是履行合同的催告，债务人不满足催告的要求将负迟延履行责任，第二次才是解除合同的催告，债务人不满足催告的要求将导致债权人解除合同，两个条件缺一不可。：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

本案经近一年的审理以原告的败诉而告终。笔者在代理过程中感触很多，也受益匪浅。其中最重要的是对法条的理解必须清晰到位，准确把握。只有这样才能更好地维护当事人的合法权益。