以土地作为合作经营条件的风险

我们的土地所有权人包括两类，其一是国有土地所有权，其二是集体土地所有权。任何单位或者个人在追求自身的经营目标时，均应当注意与土地所有权人合作经营过程中的法律风险的防范――即无论土地所有权人的意思表示如何的真实，如果以土地作为合作条件而未能得到县级以上人民政府的批准，。。
附：，全文请参阅该案的案卷）

原告北京夏都高尔夫俱乐部有限公司,住所地北京市延庆县延庆镇妫水南街22号。
被告北京市昌平县东小口镇中滩第二农场，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村。
被告昌平区东小口镇中滩村经济合作社，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村。
原告北京夏都高尔夫俱乐部有限公司（以下简称夏都公司）诉被告北京市昌平县东小口镇中滩第二农场（以下简称中滩第二农场）、被告昌平区东小口镇中滩村经济合作社（以下简称中滩村经济合作社）合作合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。…
原告夏都公司诉称：2001年9月25日，夏都公司与中滩第二农场和中滩村经济合作社签订了合作合同，中滩第二农场和中滩村经济合作社以土地投资，夏都公司负责其他全部投资，合作经营天通苑西区32.4亩土地。夏都公司投资做了大量前期准备工作，并委托有丰富经验、资质的技术服务企业做了大量前期技术服务工作，中滩第二农场、中滩村经济合作社拒不履行合同义务，不出具土地方应出具的规划、转制等手续，并于2002年4月12日，以低于与夏都公司的合同很多的价格，与其他公司另行签订了合作合同，给夏都公司造成损失。两被告违约兼合同诈骗。夏都公司有双方所签合作合同的全部经营权，夏都公司与北京中建协工程咨询有限公司（以下简称中建协公司）的合同是经两被告授权的，是合法有效的。诉讼请求：1、要求两被告赔偿原告夏都公司经济损失825.1万元；2、诉讼费由两被告承担。
被告中滩第二农场辩称：1、夏都公司诉讼请求不成立，法庭应予以驳回；2、夏都公司提出的358亩地块和60亩土地事项与本案不是同一法律关系，应另案解决；3、夏都公司称两被告犯罪行为造成商誉损失是讹诈；4、夏都公司营业执照吊销是工商部门行为与两被告无关；5、夏都公司称两被告虚假出资诈骗夏都公司和北京丽辉房地产开发有限公司（以下简称丽辉公司）是对法律的曲解；6、合作合同无效，夏都公司对此应承担主要责任；7、夏都大厦与双方合作无因果关系，夏都公司要求赔偿属恶意诉讼。
被告中滩村经济合作社的辩称意见与中滩第二农场相同。
经审理查明，2001年9月25日，夏都公司与中滩第二农场和中滩村经济合作社签订了合作合同，中滩第二农场和中滩村经济合作社以土地投资，夏都公司负责其他全部投资，合作经营天通苑西区32.4亩土地。合同约定：双方合作期限为50年。合作期间双方按4：6对投资利润进行分成，中滩第二农场和中滩村经济合作社获得投资利润的40％，夏都公司获得投资利润的60％。每年12月31日前交齐，逾期未交，追缴年交合作收益金的千分之三的滞纳金，以日计算。合作期间由夏都公司负责该地块的土地转制（国有土地证）的办理。夏都公司负责该地块的全部投资费用，土地的使用、所有者为夏都公司。夏都公司对投资开发的部分拥有所有权、使用权、经营权、收益权并享有国家给予的各项优惠政策、权益。2001年9月26日，夏都公司与中建协公司签订项目委托合同，夏都公司就其与中滩第二农场和中滩村经济合作社的合作项目委托中建协公司负责建设中规划报批、土地转制报批、国有土地使用权（征地）等手续的办理，负责按国家有关规定进行工程设计、工程监理单位的聘请；负责按设计标准选定建筑施工承包单位、办理开工许可证；负责工程管理等各方面的专业技术服务；负责向委托人提供必要的技术预测、专题技术报告、提供各种有关技术资料，负责按约定的期限完成和提交各种报告、报批文书或者相关问题的解答；对本工程建设效益、速度全面向夏都公司负责。夏都公司负责筹集资金，协调工程外部条件，协调与当地关系等；负责提供土地方应出具的相关手续、资料等（如土地方应提供的征地、规划手续等）；负责向中建协公司提供应土地方、委托方办理的上述各种报批手续（如土地方、土地方上级及其他部门和夏都公司的签字、盖章等）及相关法律批准文件。因上述批件不能及时办妥而延误合同履行的由夏都公司承担全部责任。夏都公司应在特殊条款中双方约定的期限内，对由中建协公司提交夏都公司决策的报告、文件等作出决定，并支付酬金。合同还约定：夏都公司应向中建协公司支付委托代理费，经双方协商委托代理费按项目总估算投资额 27 200万元的9.75%计算，共计2652万元。该合同自签订之日起（2001年9月26日）夏都公司向中建协公司支付委托费20％（5 304 000元）作为定金，其余酬金按工作进度支付。服务期限为2001年9月至2004年12月。双方还就违约责任进行了约定。合同签订当日，夏都公司将一张支票押给中建协公司，中建协公司为夏都公司开具了收到定金 5 304 000元的收据。2002年3月29日，夏都公司又将一张支票押给中建协公司，中建协公司为夏都公司开具了收到工作进度款267万元的收据。但在庭审中夏都公司陈述其押给中建协公司的两张支票，并未实际支付。夏都公司亦认可其至今未办理有关土地转制手续。 2002年4月，中滩村经济合作社与丽辉公司、北京东方京放房地产开发有限公司（以下简称东方公司）签订合作合同书，约定：中滩村经济合作社提供昌平区东小口镇中滩村“三五”公司西侧空地一块，南至天通苑小区公路，东至“三五”公司墙外，西至东小口镇政府延伸路32.4亩的土地作为投资，丽辉公司和东方公司投入建设资金的方式进行合作。合作期限50年。双方就利润分配、责任等进行了约定。2002年4月12日，中滩村经济合作社、中滩第二农场与丽辉公司、东方公司签订补充协议，就中滩村经济合作社与丽辉公司、东方公司所签合作合同书进行了补充。2003年10月，夏都公司诉至本院，要求中滩村经济合作社、中滩第二农场赔偿其经济损失共计825.1万元，中滩村经济合作社、中滩村第二农场承担本案全部诉讼费用。
另查明，夏都公司于2003年10月17日被北京市工商行政管理局延庆分局吊销了营业执照。
上述事实有夏都公司与中滩村经济合作社、中滩第二农场签订的合作合同书，中滩村经济合作社与丽辉公司、东方公司签订的合作合同书，中滩村经济合作社、中滩第二农场与丽辉公司、东方公司签订的补充协议，侯福禄的证明材料、夏都公司与中建协公司签订的项目委托合同书、、夏都公司营业执照复印件、、企业吊销信息及开庭笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，土地管理属国家强制管理，土地所有权、使用权的转让必须经国家土地管理部门批准。中滩第二农场、中滩村经济合作社只是本案合同所涉土地的经营者、管理者，其在未获得国家土地管理部门批准的情况下，无权擅自将该土地所有权、使用权、经营权、收益权作为投入与他人约定合作项目，故2001年9月25日中滩第二农场、中滩村经济合作社与夏都公司签订合作合同，中滩第二农场、中滩村经济合作社将32.4亩土地作为投入与夏都公司合作开发用于高尔夫俱乐部等项目，并将该32.4亩土地部分的所有权、使用权、经营权、收益权转让给夏都公司的约定，违反了国家法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。因中滩第二农场、中滩村经济合作社就该合同所涉土地未办理有关土地转制手续即与夏都公司签订合作合同，夏都公司明知中滩第二农场、中滩村经济合作社作为合作投入，拟转让的土地未办理土地转制手续仍与之签订合同，故夏都公司和中滩第二农场、中滩村经济合作社对合同无效均应承担过错责任。按照无效合同的处理原则，夏都公司和中滩第二农场、中滩村经济合作社应各自承担相应的损失。因双方未通过合作合同取得相应的财产，故不存在相互返还财产问题。现夏都公司起诉要求中滩第二农场、中滩村经济合作社赔偿其损失825.1万元的诉讼请求，因夏都公司提供的其与第三方签订的17份委托、承揽等合同，无其它相应证据证明该17份合同均已实际履行。夏都公司提供的两张面值 797.4万元的收据，其在开庭时陈述夏都公司是将支票押在中建协公司，并未实际转帐，亦未实际支付。据此，夏都公司提供的证据均不能证明其损失已实际发生，夏都公司的诉讼请求，无事实与法律依据，本院对此不予支持。综上，土地管理法》第四条第一款、第十一条第二款、第十二条、第四十三条、第六十三条，、第五十八条，，判决如下:
驳回原告北京夏都高尔夫俱乐部有限公司的诉讼请求。
案件受理费五万一千二百六十五元，由原告北京夏都高尔夫俱乐部有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费五万一千二百六十五元（到本院领取交款通知书），。在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。