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房屋买卖“黑白合同”的签订

发布时间：2019-08-26 11:49:15

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　　据调查，二手房市场上约有50的客户在进行具体交易时，采用“做低合同价”的方式避税。所谓“做低合同价”，就是老百姓常说的“黑白合同”。

　　在前几年的期房限转、停止转按揭等调控中，“做低合同价”的做法就屡见不鲜。特别是在今年各项税费调控政策尽数出台后，“做低合同价”的这种避税方式更加被买卖双方广为“流传”，盛行京城。就在老百姓和中介公司暗自窃喜，为讨取巧招“避税”颇为得意时，其中暗含诸多的违约风险却鲜为人之。

　　风险之房屋业主篇：

　　比如一套实际转让成交价格为80万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是以60万元成交的。这样，剩余20万元差价所产生的营业税、个税及土地增值税等税费就可以轻易避掉了。

　　虽然表面上看似避掉了些许税费，但是对于对卖方来说，最大的风险就是买方的诚信问题。虽然私下的协议上约定80万元分为两次支付，但如果买方并没有按期支付甚至拖欠，那么，卖方将会陷入尴尬局面。如不催讨，几十万元的钱泡汤当然得不偿失;可如果催讨不着，，无效合同”，二来，因卖方存在明显的偷逃税的行为，将予以一定的经济处罚，结果将会是“偷鸡不成蚀把米”。

　　风险之购房客户篇：

　　第一，“做低合同价”的银行贷款实际比例也会有所降低。如80万元的房屋，按七成20年计算，其银行实际贷款额为56万元，首付24万元。而60万元的房屋，银行实际贷款额却为42万元，按此计算，除了客户所要支付银行首付的18万元之外，其做低合同价所产生的差额20万还需另外补齐，即38万元。对于客户买房来说，无形中加大了许多购房成本。

　　第二，“做低合同价”对于买方来说，也存在着同样的风险。假如买方为这套房子实际上支付了80万元，可现在购房合同上的价格是60万元，那么将来在转手时，买方必须为这两者的20万元差价付出代价。因为，根据政策规定，房产转让出售时按售房收入减去购买房屋合同上所签价款的差额计征税费。假设这套房屋的未来出售价为100万元，按其实际价格80万元计算，客户转手交易时只需交20万差额的税费即可。但是，如按照合同上的价格60万元计算的话，该套房屋转手交易时必须缴纳差额40万的税费。由此可见，其风险性较大。另外，国家的卖房税费政策多变，难保证其未来税收政策会有所变动，买家日后也有可能因此而付出更多的代价。

　　风险之中介公司篇：

　　虽然，“做低合同价”等“避税”手段看似对中介公司并无影响，但是，这种方式所产生的法律纠纷不仅存在买卖双方，同时也会影响到一些中介公司。买卖双方因“做低合同价”而产生的纠纷往往在一定程度上影响了二手房的买卖交易最终的成功，这个情况发生在买卖之前、当中、甚至买卖之后都会发生，导致了很多法律纠纷。同时，也会不利于百姓对中介公司的改观以及中介公司的成长与发展。

　　“做低合同价”看上去很美，极其诱人，但是所产生的风险却是“杀人于无形”。买卖双方及市场上靠其生存的中小型中介公司要慎行而为之。