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卖房避税不影响合同有效

发布时间：2020-10-11 05:18:15

【案情介绍】

　　2005年6月下旬，姜某与杨某订立一份房屋买卖合同：姜某将自己购买不久的一套住宅卖给杨某，在合同签订的10日内杨某交房款32万元，姜某则在同时将房屋交给杨某占有；在合同签订的60日内由姜某负责完成房屋过户手续并交到杨某手中，同时杨某将余款11万元交给姜某。后来姜某得知，2005年5月财政部等七部委发布了《关于加强房地产税收管理的通知》，按此《通知》规定，卖方需交2万多元的营业税，于是姜某找到杨某说明情况并提出修改《合同》的意见，经双方协商，房屋价款减少1万元，房屋过户日期改为合同签订后的二年之内，在房屋过户时双方再签订一份体现当时状况的房屋买卖的合同。半年后，杨某认为过户时间太长，风险大，遂以合同存在规避纳税的非法目的为由起诉。

　　【审判结果】

，本案中买卖房屋是双方达成的合意，这样的买卖本身是合法的，规避纳税的只是两年内过户的条款，认定该条款无效后，不影响其它部分的效力，即规避纳税的两年内过户的合同条款无效，该房屋买卖合同是有效的。判决驳回了原告关于合同无效的诉讼请求。

　　【律师评析】

，该合同部分条款无效，并不影响整个合同的效力。
　　首先，从双方合同订立的过程来看，合同是依法成立的。根据合同法规定，依法成立的合同，从成立之日起即生效。即姜某与杨某之间的房屋买卖关系自双方签订合同之时就成立了。此后的标的物交付时间———房屋过户时间只是确定标的物所有权转让的时间界限，也即是当事人权利义务解除的时间。因而，即使在合同履行过程中双方是行为有违法之处，也不应当因此影响合同的成立和有效。
　　其次，双方确有规避法律，逃避纳税的行为。房屋买卖的时间应以买卖合同成立为准，而不是以买卖合同履行完毕为准，双方即使拿着这份合同两年后去办理房屋过户手续，房屋管理部门仍然会以合同成立时的有关规定要求当事人交税，因而，双方仅仅约定两年内过户并不能规避法律，逃避纳税。规避法律，逃避纳税的要害在“在房屋过户时双方再签订一份体现当时房屋买卖的合同”的条款，在这一条款指示下订立的合同才是以合法形式掩盖非法目的的合同。而在本案所争议的这份合同中，由于规避法律的也仅仅是“在房屋过户时双方再签订一份体现当时房屋买卖的合同”的这一个条款，去除这一条款并不影响其他条款的效力。
　　综上，笔者认为，因为认定该合同部分无效，不影响其它部分的效力，从保护交易自由和交易安全的原则来看，应当认定该合同有效，但“在房屋过户时双方再签订一份体现当时房屋买卖的合同”的这一个条款无效，不影响整个合同的效力，。

　　作者系福建国富律师事务所律师