商品房买卖合同和认购书的区别

合同法频道为您整理合同订立、合同终止等合同法相关知识，分类齐全，欢迎浏览。如果还有其他疑问，请点击合同法首页查看，感谢您的访问。

　　 商品房买卖认购书与商品房买卖合同的异同？

　　 预约与本约有下列差别：一是订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。二是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。三是签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。概括而言，预约的目的在于有事实或法律上障碍，暂无法订定主契约时，约定将来订立一定合同：预约的目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。

　　 《商品房销售管理办法》第一条规定：为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条规定，商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条第一款规定：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。上述规定明确了制定《商品房销售管理办法》的宗旨、目的及适用范围。规章是规制商品房交易合同本约的规范性文件，规章的条款适用于本约合同而非预约合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的内容，也是指本约应当具备的合同条款，而非预约必备条款。换句话讲，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定内容的商品房销售合同就是本约，而非预约。如果商品房销售合同具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，即不存在“事实或法律上障碍”而没有签订预约的必要，而且具备了上述内容即具备了商品房现实交易的可能性，商品房买卖合同即成为实践性合同而非诺成性合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同，因在预约阶段存在“事实或法律上障碍”而不可能作出明确具体的约定，即在预约合同中表现为缺失条款或不确定条款，需要双方在本着诚信原则，循着预约合同确立的原则，履行预约合同。履行预约合同的过程即是克服“事实或法律障碍”的过程。预约合同履行完毕“事实或法律上的障碍”即不存在，填充缺失条款和明确不确定条款的条件已成熟，诺成性合同即转化为实践性合同，预约即转化成本约。

　　 具体分析《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，我们不难发现其中的一些内容在预约合同中由于存在“事实或法律上的障碍”而不可能作出约定。第一，《商品房销售管理办法》第十六条规定将“交付使用条件及日期”列为商品房买卖合同的必备条款。符合哪些要求就具备了“交付使用条件”呢，《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。《商品房销售管理办法》第五章专章规定了商品房交付条件。该规章对法律规定的交付条件作出进一步细化的规定。规定要点为：未能按期交付的开发商应当承担违约责任。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商交付商品房时，应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商对交付的商品房承担质量保修责任。开发商应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可按照有关规定委托工程质量检测机构重验。《商品房买卖合同示范文本》第八条规定交付商品房条件为：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房方可交付使用。从上述法律规定或其他规范性文件规定的交付使用条件看，在预约阶段，商品房买卖双方由于“存在法律或事实上的障碍”，不可能就商品房交付标准作出规章及《商品房买卖合同示范文本》所要求的那么明确、详细的约定。通常在预约合同中交付使用的条件和日期表现为不确定条款，双方约定买卖之商品房于2003年4月~ 6月间交付，具体到何时交付，须等到开发项目开工时才能确定。像双方约定开发项目具体适用何种质量标准，须在预约合同履行完毕，克服“法律和事实上的障碍”，建设项目开工后才能确定，即需要在本约中予以明确。第二《商品房销售管理办法》第十六条将“面积差异的处理方式”作为商品房买卖合同的必备条款，作为确认所交付的商品房面积及认定所交付商品房建筑面积与合同约定是否存在差异的标准，确认所交付商品房面积的依据为产权登记面积或测绘成果表，而产权登记面积或测绘成果表是交付商品房面积的标准，确定上述面积在预约阶段是无法完成的，不可能作出明确、具体的约定。同样，约定商品房价款的付款时间，约定供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益、责任，约定办理产权登记有关事宜等内容，均属在预约阶段难以完成的事项。通过对上述条文内容的分析，我们可以得出这样的结论：具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的认购书在性质上不是预约而是本约，或名为预约实为本约。结论为“倘将来系依所订立之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约，仍非预约”。

　　 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，上文已作论述，不再赘述：二是出卖人已按约定收取购房款。“出卖人已按约定收取购房款”的内涵为：认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款。买受人支付房款的方式有3种：一是一次性付清全款，指买受人在签订商品房买卖合同时或在合同约定的时间内一次性支付全部房价款的付款方式。二是分期付款，指根据商品房买卖的约定，先由出卖人将期房预售或将现房出售给买受人，买受人在一定期限内分次支付商品房价款的付款方式。实务中，首付一般不低于房价总款的10%。余款一般在房屋交付使用后一段时间内付清，最长期限可达30年。三是以个人住房贷款的方式付款。指贷款人向借款人发放的用于购房自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处分抵押物或质押物，由保证人承担贷款本息的连带责任。出卖人收取房款的方式即使与上述情况不同，也应该按约定的方式履行。