一房两卖，如何确定所有权归属

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　　一、案情简介

　　 2010年2月22日，原告吕某作为买受人 与被告彭某作为出卖人经第三人链家房地产公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，由吕某购买彭某所有的坐落于北京市通 州区房屋一套，房屋总价款为62万元。同日，吕某支付彭某购房定金2万元，支付给链家房地产公司信息服务费、代书费、贷款服务费、过户服务费共计 20 880元。合同约定，吕某应在同年3月29日前将首付款25万元(含定金2万元)交付给彭某。后第三人链家房地产公司通知彭某于3 月23日接收首付款，彭某借故予以推迟。之后链家房地产公司多次催促彭某接收首付款，彭某均借故不予接收。

　　 2010 年3月24日，彭某作为出卖人与第三人李某作为买受人签订《北京市房屋买卖合同》，将房屋出售给李某，房屋总价款为61.8万元。同年3月26日，彭某收 到李某621号房屋的首付款12.8万元，其中包括定金2万元。当日彭某与李某办理了621号房屋的网签手续。后彭某与李某在上海浦东发展银行北京分行进 行了面签手续。同年4月9日，上海浦东发展银行北京分行向李某发出《个人贷款审批通知书》，同意就李某购买房屋向李某贷款49万元。同年4月13日，李某 缴纳购买621号房屋契税31722元，彭某与李某办理了房屋的物业交割手续，彭某将621号房屋交付给李某使用。

　　本案中，原告吕某与第三人李某均要求被告彭某继续履行房屋买卖合同，配合其办理房屋过户手续，并均要求彭某承担一房两卖的违约责任。经询问，彭某表示愿意将房屋出售给李某。

　　法 院经审理认为, 原告吕某与被告彭某之间签订的房屋买卖合同和被告彭某与第三人李某之间签订的房屋买卖合同均属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律 的强制性规定，两个房屋买卖合同均依法成立并生效。因第三人李某已将购房首付款12.8万元交付彭某，并实际办理了房屋的交付手续，李某实际履行了合同的 主要义务，且该义务大于吕某所履行的义务，在吕某、李某与彭某均未办理产权登记的情况下，彭某应继续履行与李某的房屋买卖合同，协助李某办理621号房屋 的过户手续。吕某与彭某之间签订房屋买卖合同无法继续履行，应当予以解除。彭某在与吕某房屋买卖合同履行期间又将房屋另售给李某，彭某对吕某构成违约，应 该对吕某承担违约责任。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，彭某应返还吕某定金2万元。因彭某积极履行与李某之间的房屋买卖合同，并未对李某造成损失， 故对于李某要求彭某赔偿违约金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，判决如下：一、解除吕某与彭某之间的房屋买卖合同;二、彭某继续履行其与李某之间的房屋 买卖合同，彭某于判决生效之日起90日内协助李某办理621号房屋的产权变更登记手续;三、彭某返还吕某定金2万元，赔偿吕某违约金9万元;四、驳回吕某 要求继续履行合同的诉讼请求;五、驳回李某要求彭某支付违约金的诉讼请求。

　　本案判决后，双方当事人均未上诉，判决现已生效。

　　二、相关法律问题研究

　　本案属于一起典型的因同一房屋存在两个买卖合同导致的纠纷案件。本案需要分析的法律问题有三个：1、关于同一房屋的两个房屋买卖合同的效力如何?2、如何协调解决前后买受人之间的权利冲突，诉争房屋应该过户给哪一个买受人?3、如何保护得不到房屋的买受人的利益?

　　 1、房屋所有权最终是否发生转移属于合同履行的问题，并不影响买卖合同的效力，符合合同生效要件的关于同一房屋签订的数个买卖合同均为有效合同

　　依 照我国相关法律的规定，房屋买卖合同是出卖人与买受人合意创设的对房屋占有、使用、收益、处分的合同，即所有权转让的合同，故判断同一房屋订立多个买卖合 同的情况下各个买卖合同的效力，须联系物权变动模式。目前大陆法系主要存在三种物权变动模式，分别为：以法国为代表的债权意思主义、以德国为代表的物权形 式主义及债权形式主义。我国《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交 付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有 约定的除外。”《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由 此可见，我国法律采用债权形式主义物权变动模式。债权形式主义物权变动模式下，当事人之间生效的债权合同只有结合交付或登记才能发生物权变动的法律效果， 交付和登记不是合同的生效要件，而是物权变动的公示方法。房屋属于不动产，当事人之间转让时除订立房屋买卖合同外，还需到房屋权属管理部门办理房屋所有权 权属变更登记手续后方可发生物权变动的效力。根据《合同法》的有关规定，债权合同生效应当具备以下条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思 表示真实;(3)不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益。只要符合上述三个条件的房屋买卖合同均为有效合同，最终房屋所有权是否发生转移属于 合同履行的问题，并不影响房屋买卖合同本身的效力。

　　本案中，彭某与吕某签订房屋买卖合同之后并未与吕某办理诉争房屋的产权变更登记 手续，诉争房屋登记的所有权人仍为彭某，彭某对诉争房屋仍享有处分权，不论是吕某与彭某之间签订的房屋买卖合同，还是彭某与李某之间签订的房屋买卖合同均 属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故两个房屋买卖合同均为有效合同。

　　 2、买受人均未办理房屋权属转移变更登记的，由先行占有的买受人取得房屋所有权

　　如 前所述，登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件，因此，当出卖人已为某一买受人办理了房屋登记过户手续时，该买受人便依登记现实取得了房屋的所有 权，此种情况下不论出卖人与其他买受人签订房屋买卖合同是在办理登记手续之前还是之后，其他买受人均不能再取得房屋的所有权。