房地产抵押标的物的确定范围

　　[案情]

　　2005年4月，联xx在城乡结合部建造了3间平房。7月，联xx看到该地段的房价有所上涨，就将房屋作价2万元转让给于xx，于xx立即付清了房价，并订立了房屋买卖协议。于xx向联xx索取该房屋的宅基地使用证，联xx说过一段时间就把宅基地使用证交给于xx。12月，联xx因经商需要，以3间平房的原宅基地使用证作为抵押物在中国xx银行贷款2.5万元。2006年10月，，联xx， 将3间平房的宅基地使用证交给于xx，之后，于xx到房管部门办理了房屋过户手续，领取了房屋产权证。12月，因联xx来能如期归还贷款，中国xx银行要求行使抵押权，处分抵押物，确此引发了纠纷。于xx遂起诉，。

　　「争鸣」

　　原告于xx提出，联xx为了获取贷款，将自己不享有所有权的财产抵押给xx银行，xx银行取得的抵押凭证为宅基地使用证，而宅基地使用证只能证明持证人取得了宅基地使用权，而不能作为房屋产。K权的证明，联xx在与xx银行订立贷款合同的过程中采取了欺诈手段，属无效的民事行为，因此xx银行不享有抵押权。

　　被告xx银行提出，在联xx和于xx签订了房屋买卖协议后，于xx并没有到房管部门办理房屋过户手续，因此房屋所有权仍归联xx，并未发生转移。在这期间，联xx与中国xx银行签订的房屋抵押合同并不违反法律规定，该合同应当是有效的。因此，xx银行享有抵押权。

　　[法官点评]

　　我国《城市房地产管理法》第47条规定： “房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”抵押关系双方，一方是抵押人，另一方是抵押权人。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织;抵押， 权人则是接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。《城市房地产抵押管理办法》第5条规定：“房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。”根据我国有关法律规定，房地产抵押应当遵循两个原则：1.合法性原则。这一原则包含两层含义：一是设定抵押的房地产必律所允许的。法律规定不得为抵押物的房地产，如果设定了抵押，抵押权人在债务人不履行债务时，其抵押权就无法实现。二是设定抵押的房地产必须是抵押人合法所有或合法占有的房地产。抵押人必须享有对设定抵押的房地产的所有权和经营管理权。《担保法》第37条第4款规定：“下列财产不得抵押：……(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产……”《城市房地产抵押管理办法》第8条第1款规定：“下列房地产不得设定抵押： (一)权属有争的房地产……”在本案中，尽管联xx没有将房屋宅基地使用权交给于xx;但已将房屋以2万元的价格转让给于xx。应当说，联xx对房屋已经没有使用权，其仍然拥有宅基地使用证即为非法。

　　同时，联xx对房屋也不享有所有权，因此也就没有处分权。而联xx仍然以非自己所有的房屋设定抵押，违背了房地产抵押的合法性原则，其与银行间的抵押行为是无效的。2.同一性原则。这一原则是指土地使用权与地上建筑物一同抵押。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。《城市房地产抵押管理办法》第4条规定：“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”因为联xx并不享有房屋的所有权， 自然也就不享有该房屋占用范围内的土地使用权，而联xx将并不属于自己的3间平房的宅基地使用证作为抵押物，实属违法。

　　联xx以宅基地使用证作为抵押物向银行贷款，是一种欺诈行为。《民法通则》第58条第1款规定：“下列民事行为无效：……(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，： “以自已不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”联xx对房屋已经不享有所有权，因此其设定的抵押行为是无效的，与银行之间的抵押关系不能依法成立。

　　房地产抵押权标的物的范冬，走内容。抵押关系中的抵押标的物就是抵押关系中主体权利义爻务所指向的对象。《城市房地产管理法》第32条规定： “房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第48条规定：。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。“房地产抵押时，需尊注意的一个问题是土地所有权‘不得抵押。可用于抵押的土地使用权是在土地所有权与使用权分离的基础上产生的，由土地使用人依法独立享有的对土地所有权占有、使用、收益和对有关权利处分的权利，不包括土地所有权及其作为所有权权能的使用权。我国的土地分为全民即国家所有和集体所有两种形式，其他任何组织或个人都不享有对土地的所有权。土地作为一种稀缺资源仍然不能作为商品通过市场 买卖或者以其他形式非法转让。但是，为了合理、有效地利用和保护土地，依据所有权和使用权分离的民法原理，法律允证土地所有权的前提下，土地使用权可以依照法律规定进行转让。在本案中，尽管联xx与银行之间的房屋抵押合同无效，但其无效原因并不是联xx将该房屋的所有权抵押给了银。以房屋的宰其从估田幻作为抵押向银行贷款，这一点并不违反法律规定。