房产居间合同纠纷增加的思考

　　这几年，商品房交易市场日益活跃，房产中介机构也不断涌现出来。可以说，中介机构在房产交易市场上确实起到了不可替代的作用;而另一方面，由中介活动而引发的合同纠纷也越来越多。，2006年，，而今年，这个数字猛增到116件，增加了近100件。那么，为什么会出现这么多的房产买卖纠纷?这些纠纷的出现说明了什么呢?

　　案例一：买卖不成 中介费照收?

　　2007年7月，王先生将手头的一处房产委托给厦门华夏伟业地产代理公司出售。很快，中介公司就为王先生找到了买主，三方签定了一份“房屋买卖协议”，当时在合同中约定由买方支付中介费，而后，买主向王先生支付了五万元的订金。而这之后，王先生因为种种原因不想卖房了。

　　王先生的代理律师 胡晓波：王先生就把情况跟中介沟通 中介就说你不卖了 根据法律规定还收了订金 你要双倍返还订金 后面经过几轮商谈后 王先生就答应了中介的要求 中介就通知了买方 买方也同意 就签定了悔约协议 返还订金 并支付与订金等额的违约金给买方

　　本以为事情就这样结束，不想中介公司却上门催讨2万多元的中介费了。

　　华夏伟业公司代理律师：如果双方严格按照合同约定全面履行合同的话 有条件顺利交易 正是由于被告单方违约 不继续履行房产的交易 正是由于他的行为 导致房产交易没有进行到底 所以不影响原告(华夏伟业公司)要求支付居间报酬

　　王先生的代理律师 胡晓波：我认为后面的悔约协议 是要求解除原来房产买卖协议的要约 这个要约是后面经过中介和买方的许可后 应该说提出解除的要求是王先生提出来的是违约 但是经过三方协商后得到了妥善的处理 双方签定了悔约协议后 前面三方签定的房产买卖协议就已经解决了

　　王先生觉得，虽然是自己悔约不想卖房了，但三方签定悔约协议后，就是对先前那份《房产买卖协议》的终结，房屋买卖没有达成，也就不存在中介费用的问题。不过，华夏伟业公司却不这样认为。

　　华夏伟业公司代理律师：我方的居间义务已经成功 目前法律的规定 合同关系成立 原告居间成功 有权要求按照合同规定要求中介费 买方支付中介费 卖方违约了 就要由违约方支付居间报酬

　　双方争执不下，最后闹上了法庭。而法庭最终审理认为，虽然买卖双方约定了中介费由买方出，但王先生中途悔约不卖房，导致买卖无法达成，属于协议中约定的违约行为，因此应当支付给华夏伟业公司2万1千元中介费。

　　案例二：客户“跳单”还是中介太“霸王”?

　　厦门住房置业担保有限公司的这起生意做得有点麻烦。2005年3月，住房置业公司受蔡先生的委托，把他的一套房产卖出去。在双方签定的《房地产销售居间合同书》中，明确约定中介费由买方支付，同时也约定，如果卖方存在私自与买方成交、单方面中止协议的情况时视为违约，要按房屋成交价百分之一点五支付违约金。

　　2005年10月，住房置业公司的职员带了一位姓郑的客户来看房后，签订了一份《房地产购买居间协议书》。然而，没过多久，中介公司发现蔡先生在2006年2月，没有通过他们就把房子卖给了这位姓郑的客户。

　　于是，中介公司先是通过诉讼，从买主那里要回了中介费用;回过头，中介公司认为是蔡先生“跳单”在先，又向蔡先生催讨违约金。

　　住房置业公司代理人 李兆清：他委托我们卖这个房子的时候签了一个委托协议 委托我们卖这个房子 对委托方来说 这个房子一定要我们来卖 对委托方来说 我带着客人来看房子 你跟他成交了 就要付中介费 如果你撇开我中介去了 那你就是违约行为 承担违约责任

　　而蔡先生也觉得自己太委屈。当时自己委托了好几家中介公司帮忙卖房，与这位买主达成交易的时候，这位买主是由另外一家中介机构带来的，根本就不关住房置业公司的事;再说住房置业公司也没有告知他郑姓买主曾经来看过房，自己怎么是私自成交呢?现在住房置业公司又向他讨要违约金，实在是有点欺人太甚。

　　蔡先生的代理律师 ：他的约定可以实际上已经限制或加重了委托人的义务 打个比方说 委托人委托了四家中介机构帮他卖房子 那买方也委托了四家帮他买 只要买卖双方一旦成交 变成说卖方面临一个非常尴尬的境地 他必须同时支付四次的违约金 这显然是不合理的

　　目前这起案件还在审理当中。主审这起案件的法官告诉记者，在他们审理的房产中介纠纷中绝大多数都是中介费用纠纷。

　　中介服务费用包括居间报酬和必要的居间费用。获取中介服务费是房地产中介公司生存和发展的根本目的。而如果交易一旦失败，中介服务费的支付和计算很可能引发纠纷。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷;买卖双方议价不成，引起的中介费要不要承担，谁来承担，承担多少的纠纷。

刘丽碧：购房者买房心切 往往跟中介机构签定合同的时候 对合同的条款的审查不是很慎重 对合同的签定 对自己不利的条款他也没有注意到 这方面也会引发一些纠纷

　　刘庭长说，目前我国相关规范房地产中介的法律法规明显滞后于房产中介业的发展，出现许多新问题难以找到确切的解决依据。近年来，，虽然对规范房产中介服务市场起到一定的作用，但这些规范性文件具有浓厚的行政色彩，而且有些不具有严格意义上的法律效力;民法通则和合同法可以解决房产中介合同纠纷的许多问题，但对居间合同的规定条款却十分有限，难以应对日趋复杂的房产中介纠纷案件。

刘丽碧：进一步完善立法 完善中介的权利和义务 有哪些权利哪些义务 都要明确规定 特别是对一些禁止性的行为进行规定

　　记者在从房地产中介行业协会了解到，目前我市大大小小的中介机构有上千家，其中，真正有执业资质的不足一半，有相当多数的中介机构挂了块牌子就开始“营业”了，对经纪人员也根本没有进行培训，他们这些所谓的经纪人往往为了获利，用少收佣金的方式来招揽委托人，其结果是虽然佣金收的少了但服务也都大打折扣，搅乱了市场秩序。

叶桂芬：中介不单单是介绍买卖双方认识就可以了 还包括很多的 帮助买卖双方签订正常的一些正式的买卖合同 有的申请贷款 水电过户 还有后续的手续

　　相关人士介绍，一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。任何一环出问题，都将导致整个交易的失败。

刘丽碧：目前在实践当中 往往都是买卖双方和中介机构签定合同的时候 就应当支付中介费 可能采用把中介报酬和工作进度相结合 约定做到哪一步就支付哪一步的费用 这样会相对合理

叶桂芬：这个行业要比较向好的方面发展 一个是要有主管部门的政策的导向 一个强制性措施的出台 一个就是我们行业协会自律的规范 还有一个重要的方面 消费者的导向 我们尽量引导你们在正规的机构成交你的单子 对消费者来说也比较有保障

　　有业内人士说，厦门的房产交易市场上存在两种“病”：一种是，原本应该由买卖双方各自出一部分佣金给中介的规定成了一纸空文，在交易中往往都是由买方支付中介费，这样就使卖方的义务转嫁到买方身上，增加了纠纷发生的可能性;第二种“病”就是中介行业缺乏完善的制度规范和行业公约，加上经纪人员的素质参差不齐，无形中就为纠纷的产生埋下了导火索。因此，要治好这两种“病”，房产中介市场才能健康有序地发展。