刘某某诉某某居间合同纠纷

　　案情简介]

　　2002年11月9日，原告与两个被告(第一被告为房屋中介公司，第二被告为卖房房主)签订了一份合同，合同内容如下：原告购买第二被告位于大连市沙河口区春柳街113号楼1-1-2号房屋，价款为83,500元，合同签订时先付10,000元定金，余款10日内付清;第二被告承担过户一切费用，并协助第一被告和原告办理过户手续;如果被告不协助办理过户手续的视为违约，应当双倍返还定金。同时，二位被告称该房建筑面积为34平方米。

　　合同签订之后，原告依约支付了全部房款。但是在办理过户手续过程中原告才得知该房屋只有31.2平方米，遂要求被告退还多收的房款，但是被告不但不予退还反而拒绝办理房屋过户手续。

　　在一次开庭时，第二被告提供了一份原告与其签订的房屋买卖合同，签订日期在上述合同之后，该合同上明确写明该房面积为31.2平。

　　[代理意见]

　　代 理 词

　　审判长、人民陪审员：

、，常春律师事务所大连分所接受刘同庆诉宏源房屋代理有限公司、刘长科居间合同纠纷一案原告的委托指派程东和黄彩云作为其一审代理人。在今天开庭审理之前本代理人查阅了有关材料，又听取了法庭调查，对本案有了进一步的了解。下面，本代理人将本着以事实为根据以法律为准绳的原则，提出如下两点代理意见：

　　第一，关于本案合同的性质。本案原告是按居间合同立的案，但是今天法庭却按买卖合同审理。本代理人认为，居间合同和买卖合同是两种截然不同的合同，同时本案也不是委托合同，三者有本质的区别。本案的争议就在于：第一被告与买卖关系当事人到底是委托关系还是居间关系。本代理人认为，本案所涉合同是居间合同，三方的地位都是独立的，第一被告作为居间人应当独立承担责任。

　　我们看看合同法对居间合同和委托合同是如何规定的：

。根据该法的规定，所谓居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同;而委托合同则是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。从这两个定义来看，居间合同和委托合同的最大区别就是：委托合同只能为一方提供服务，而居间合同则可以为多方提供服务，即居间人既为买方服务又为卖方服务。就象双方的代理律师，只能为一方服务，绝对不能为双方服务。本案第一被告既为买方提供了媒介服务，又为卖方提供了媒介服务，因此是典型的媒介即中介居间合同。

　　第二，第一被告在提供媒介服务时存在严重过错，应当承担赔偿责任。

：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。同时该法第一百一十三条第二款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，。”即应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

　　根据民法通则实施意见第67条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案第一被告作为专业的房屋经营公司，应当知道房屋的面积只能以房屋产权证记载的为准，却不向原告提供产权证，而只以一个缴纳供热费的记录作为依据，其目的就是为了多收居间费，其主观上的故意是显而易见的。因此第一被告应当双倍返还多收的房款。

　　至于被告提供给法庭的《房地产买卖契约》，它只是一个买卖合同，并非三方签署的居间合同。三方签署居间合同的目的就是为了买卖双方最终达成买卖合同，也就是说三方的居间合同关系并没有因该合同的签署而消灭。这份合同是房产机关要求买卖双方办理产权变更手续时必须填定的一份格式合同，大部分内容都已写好，面积只能按房屋实际面积填写。同时，被告只让原告签名，而面积则是被告后填上去的。另一方面，这份买卖合同恰好说明了第一被告作为居间人故意在居间合同中提供虚假信息，促使买受方错误地购买标的物。这是房屋中介公司惯用的伎俩，，恐怕房屋中介公司今后会更加有恃无恐。我们知道，诚实信用是民法的“帝王条款”，是民事法律行为的灵魂。，无异于对诚信经营行为的扼杀。

　　第三，被告拒绝为原告办理房屋过房手续，构成违约。

　　根据三方所签合同第七条第1项和第四条第3项的规定，被告不协助办理过户手续的属违约行为，应当支付违约金。到今天为止，被告仍未履行办理过户手续的义务，构成违约。因此被告应当承担违约责任，支付违约金，并立即履行办理过户手续的义务。

　　以上代理意见请法庭给予考虑。

　　谢谢!

　　代理人：常春律师事务所大连分所

　　律师：程东

　　2003年4月2日

　　[判决结果]

，三方所签合同系有效的委托合同，第二份合同是对第一份合同的变更。因此应视为原告放弃了请求赔偿权。：1，继续履行合同;2，被告在判决生效后15日内为原告办理房屋过户手续;3，驳回原告其他诉讼请求。

　　[版主点评]

。通过办理此案，总结如下：

　　第一，房屋中介公司与房屋供求双方到底是委托关系还是居间关系。

　　目前大连的房屋中介公司在工商登记时都用“XX房屋代理有限公司”这样的名称，据说其他地区的房屋中介公司也用这样的名称。那么代理与委托、居间到底是一种什么关系呢?

　　有人认为代理就是委托，委托与代理是同一个概念，即我们常说的“委托代理”或者“委托代理人”。按照这一观点，代理公司与当事人签订的合同当然就是委托合同。但是本律师并不赞同这一观点。首先，委托代理只是代理中的一种，除委托代理之外还有法定代理和指定代理。因此二者只是包含关系。其次，受托人只能接受一方当事人的委托，为了委托人的利益而尽全力完成委托事项。因此受托人绝对不能受利益相对的双方当事人的同时委托，这样就会与委托的目的相违背，法律也不允许。房屋中介公司设立的目的，既是为买方找到合适的房屋，也是为了卖方能将自己的房屋卖出好价钱。从这一点上来说，房屋中介公司一手托着买方，而一手又托着卖方。这种一手托两家的行为显然是与委托相背的。我们很难说中介公司到底是受谁之托，为谁而尽力。这一点不论从时间上还是从道义上都很难说谁委托在先。单从某一个具体房屋，某一对供求双方而言可能判断出供方在先还是需方在先，但是从中介公司的全部服务来看却根本看不出先后，因为买方和卖方都是不特定的，不是某一买方就是与某一卖方必定要建立买卖关系的。这样，买方与某一卖方相比可能与中公司签约在先，但是与其他卖方相比可能签约在后。反之亦然。即使能够判断谁委托在先，也不应当适用委托的规定。因为法律明确规定不得先后接受当事人双方的委托。通过上述分析，本律师认为不能单从中介公司的名称上看有代理两个字就认为是委托关系。

　　也正是为了防止中介公司为了某一方的利益，比如为了尽快地、高价地把房屋卖掉而挣取高额的中介费或其他费用而损害买方的利益，合同法明确规定居间合同。对于为买卖双方提供信息服务的中介公司，既要为买方如实汇报卖方的情况，也要为卖方如实汇报买方的情况，这样三者就建立起了典型的中介居间关系。也只有这样，才能从根本上转变中介公司为了短期利益虚报信息从而损害一方当事人的利益。

　　因此原判决认定该案所涉合同为委托合同是值得商榷的。

　　第二，买卖双方在居间合同签订之后又单独签订的买卖合同如果与原居间合同不一致能否认为是对原居间合同的变更。

　　对于认真分析，本律师认为不能简单地认为后一合同是对前一合同的变更。首先，合同的变更分法定条件下的单方变更和一般情况下的协议变更。本案所涉居间合同并没有法定变更的条件，因此只能协议变更。我们知道，居间合同涉及三方当事人，即居间人和利益相对的两方。而买卖合同只涉及买卖两方，买卖双方签订的买卖合同只能说明买卖双方对合同标的、价格等的重新确定，而不能说明买卖双方对于因居间人错误提供信息所造成损失的放弃。

　　因此原判决基于买卖双方单独签订了新的买卖合同就认为原合同已变更，进而认定买方放弃了请求居间人承担赔偿责任的权利，也是值得商榷的.