惠州市某某房产开发有限公司商品房买卖合同纠纷

　　原告某某集团实业发展有限公司、某某集团房地产有限公司诉被告惠州市xx房产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某某集团实业发展有限公司、某某集团房地产有限公司委托代理人卢伟、张玉燕,被告惠州市xx房产开发有限公司委托代理人张杰明、刘湖森等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称,原告与被告于1999年11月29日签订《房屋买卖合同书》约定,原告将麦迪新村23号房屋转卖被告,总价款258万元。合同签订后,被告向两原告共付款60万元。债权人的要求直接抵偿给深州深豫贸易总公司并准许将该标的物产权证直接办到原告某某集团实业发展公司名下的。但至今为止,原告一直必取得该标的物的产权证,依据《城市房地产管理法》的有关规定,原被告双方签订的《房屋买卖合同》应依法认定为无效合同。目前,该房屋己全面竣工,但因原、被告之间存在的这一无效合同,致使该房屋不能交付使用,原告方的损失与日俱增，为此,,请求认定原被告双方于一九九九年十一月二十九日签订的《房屋买卖合同书》无效, 本案诉讼费用由被告承担。

　　被告在答辩期限内未作书面答辩。

　　经审理查明，本案所涉讼的麦地新村s23栋商品房原是惠州市新大地投资发展总公司开发的(己建好五层框架的烂尾楼)。1999年1月31日，本院以(1998)惠中法执字第120号裁定，将该商品房按评估价转给深圳深豫贸易总公司以抵偿同等价值的债务,并准许将该财产的产权证直接办到原告某某集团实业发展公司名下。原告取得该商品房(未办理过户手续)后投资续建该楼。后原告将该栋商品房预售给原告，双方并于一九九九年十一月二十九日签订了《房屋买卖合同书》。该合同约定：原告将位于惠州市麦迪新村s23栋即将全面竣工的房屋整栋卖给被告，该房建筑总面积为2833.1平方米,价款总额为258万元;合同在被告签合同之日付定金2万元后生效,原告应在收到定金后,、执行通知书、协助执行通知书原件及房产评估报告书复印(各一份)给被告，同时提供设计施工图纸、质保资料、施工日记交付被，并在工程验收时，原告应负责将原设计、施工、质检相关人员到现场签证认可;被告应在签订合同后15日内向原告付首期购房款68万元(应扣除定金2万元)，其中18万元先扣作为办证费用;原告须于15日内把报建、验收、竣工证明书等一切手续办好,并将房屋交给被告使用,并在10日内按被告要求把产权过户手续办至被告或被告指定业主名下,过户费由被告负责;被告以滨江公园边华南大厦9至11层共2300平方米的物业提供向原告作抵押担保,到公证部门办理公证手续;原告将在被告首期款付清之日起20天内将麦迪新村s23栋楼房按双方协议的建筑装修标准(附注)及相关条款交付给被告使用,被告则将余款190万元一次性付清给原告,若被告不能按时交清余款,被告每月须按百分之二计息给原告,直到付清余款为止;原告在规定的时间内如因房屋产权问题不能办理过户手续,原告以s23栋八套(四至六层)房产赔偿给被告,并负责办理产权过户手续,作为被告己付50万元的损失。合同签订后,被告曾七次分别向原告付款60万元(其中向第一原告付款18万元，向第二原告付款42万元)。2001年6月13日，原告向本院提起诉讼。被告在答辩期限内向原告提起反诉，请求：1、判令被反诉人依照合同第5条约定承担违约责任。2、判令被反诉人支付应由其支付的款项55万元及其利息。3、判令被反诉人继续履行合同。4、本案诉讼费由被反诉人承担。被反诉人辩称：合同签订后，由于反诉人违约，导致合同无履行。因双方签订的合同是无效的，且双方在签订及履行合同过程中都有一定的过错，故请求依法驳回反诉人的反诉请求。

　　2001年9月13日,本院根据原告的申请，作出(2001)惠中法民二初字第15号民事裁定，查封了被告位于河南岸三公婆3952平方米的商住用地(惠府国用字[93]第13020900190号)。

　　另查,原告预售给被告的上述商品房由于未办理规划、报建手续，被告便以原开发商惠州市新大地投资发展总公司的名义补办了规划报建手续，并在开庭时提交了支付补办手续费231943元、公共设施建设费35098元、业务招待费53537.7元，共320578.7元。开庭后提交了由惠州市新大地投资发展总公司收取的各种税费245864元，违章建筑罚款200000元。

　　又查，被告与原告签订上述商品房预售合同后，又将该商品房再转让给黄耀国、邓进斌等30户人，并到惠州市房产交易所办理了预售登记。

　　本院认为， 楼”后，投资续建该楼。续建期间，原告将该楼预售给被告。因原告与被告签订《房屋买卖合同书》时,该楼仍未竣工，故双方签订的合同是商品房预售合同，不是现房买卖合同，，房地产不得转让”的情形。虽原告预售给被告的上述商品房未办理规划、报建手续，但被告受让后己替原告依法补办了有关手续，并领取了预售商品房许可证。因此，双方签订的商品房预售合同依法应确认有效，双方应继续履行。原告以未依法取得上述房屋的产权证为由，请求确认双方签订的商品房预售合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。在履行合同过程中，被告未按合同约定付清首期购房款68万元给原告，被告也未按合同约定补办好有关手续，双方的行为均属违约行为。由于双方在履行合同过程中均有一定过错，故双方的违约行为互不追究。原告应限期将上述商品房交付给被告并办理好过户手续，过户费由被告承担;被告应交清购房余款给原告。因合同约定由原告负责补办报建手续，故原告应承担被告为补办报建手续而代付的231943元和公共设施建设费35098元，共267041元。被告在开庭时提供的招待费53537.7元,因不是合法开支,该证据不予确认。至于被告在开庭后提交的由惠州市新大地投资发展总公司开具的违章建筑罚款和税费共445864万元的收据，因此罚款收据不是规划部门和税务部门开具的，，、经济纠纷案件庭前交换证据暂行规则》的规定，故该证据本院不予认定。

　　综上所述，被告反诉请求部分有理，本院予以支持。、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，判决如下：

　　一、确认原、被告于1999年11月29日签订的《房屋买卖合同书》有效，双方应继续履行。

　　二、被告应支付原告购房款258万元,己支付60万元，仍欠原告购房款198万元，扣除原告应支付给被告代补办有关手续的费用26、70万元，被告仍欠原告购房款171、29万元，此款应在本判决发生法律效力之日起一个月内付清给原告。

　　三、原告应在被告付清购房款后的一个月内将麦地新村s23栋商品房交付给被告，并按被告的要求办好房屋产权证给被告，过户费(办证费)由被告负责。

　　四、驳回被告其他反诉请求 。