房地产开发公司土地使用权转让合同纠纷

　　1996年1月，房地产开发公司(下称“开发公司”)与深圳某公司(下称“深圳公司”)签订《土地使用权转让合同书》(下称“《转让合同》”)，约定开发公司将某地块土地使用权以1500万元人民币转让给深圳公司。签订合同时，该转让地块尚未支付土地出让价款，深圳公司也不具备房地产开发资质。合同约定的转让形式为：深圳公司按照约定的时间支付土地转让款;开发公司收到转让款后，负责将开发公司的法定代表人更换为深圳公司指定的人员，提供该地块的规划红线图、土地证书及其他有关的政府批文、本开发项目的房地产经营许可证，并将项目公司(也即开发公司)营业执照正副本及公章全部移交深圳公司。

　　合同签订后，深圳公司按开发公司付款委托书将1450万元人民币汇至某实业公司帐户，开发公司出具了收款收据。开发公司法定代表人变更为深圳公司指派的人员林某。

，指控开发公司原法定代表人穆某通过非法手段，将收取的1450万元挪作他用。1998年5月，立案侦查，追回赃款450余万元。在此之前，开发公司、某集团公司作为甲方，深圳公司作为乙方，于1999年4月签订《协议书》，对赃款赃物的处理达成一致：甲方对穆某骗取的1450万元转让费不享有所有权，不负返还责任，，甲方同意将此款项全部划入乙方帐户，日后继续追缴的赃款赃物，甲方愿意帮助乙方返还。该协议由深圳公司、某集团公司加盖公章，无开发公司盖章。根据《协议书》，。

　　1999年9月，起诉，称开发公司违约未将土地使用权转让给深圳公司。经追索，讨回450余万元，尚欠1000万元。据此，。

　　2001年7月，深圳市中级院作出(1999)深中法房初字第119号民事判决，认为穆某的违法行为导致双方的土地使用权转让转变为刑事诈骗，而穆某已由司法机关另案处理。对于原告支付的1450万元款项，在1999年双方签订的《协议书》中已明确约定了被告不负返还责任，故原告要求被告返还土地使用权转让款有违诚实信用原则，对该请求不予支持，驳回原告诉讼请求。

　　原告不服，委托本所向广东省高院提起上诉。

　　二、争议焦点

　　(一)穆某涉嫌犯罪是否影响本案继续审理?

　　(二)《协议书》是否无效?

　　(三)开发公司是否应当承担民事责任?

　　三、诉讼结果

　　(一)程序裁判

　　本案在审理过程中，，向广东省高院提出应中止审理，移送公安机关处理的请求。，根据《关于在审理经济纠纷案件中涉嫌若干问题的规定》第1条，本案与开发公司原法定代表人的犯罪行为是基于不同的法律事实，本案的审理不影响公安机关对涉及犯罪问题的侦查，故未采纳开发公司的主张，本案得以继续审理。

　　(二)实体判决

　　广东省高院经审理认为：、《城市房地产开发管理暂行办法》第十八条的规定，故应认定为无效。开发公司原法定代表人利用职务之便，以非法手段处分土地转让款1450万元，，说明开发公司的财务制度及公司的管理存在漏洞，根据《关于在审理经济纠纷案件中涉嫌若干问题的规定》第3条，开发公司不能证明深圳公司的职务行为人共同参与诈骗的犯罪活动，则理应承担本案的民事责任。至于对赃款赃物的处分，应由公安机关依法处理，不应由当事人自行处分，《协议书》中并没有免除开发公司因合同无效所应承担的民事责任，因此不能作为开发公司免除其还款责任的抗辩理由。，确认《合作合同》为无效合同，开发公司应返还剩余土地转让款及利息。

　　四、诉讼策略

　　本案性质上为土地使用权转让合同纠纷，呈现的特点有：1、本案土地使用权转让形式并非典型，实际的操作是通过项目公司营业执照、公章的移交及法定代表人的变更来完成开发主体的实质更替，其目的无外乎规避转让税费和房地产开发资质;2、本案涉及民刑交叉问题，稍有疏忽，此案将可能中止，陷入遥遥无期的等待;3、本案中为取回赃款签订的《协议书》的效力关系着案件的成败。

　　本所律师接受上诉人深圳公司的委托后，对整个案件进行了详细的研究与审查，，确定了本案二审时的诉讼重点，即程序上的民刑交叉及实体上《协议书》的效力问题。，但因当事人双方对效力并无争议，且《转让合同》存在明显违反法律规定之情形，本所律师在二审时仅就造成合同无效的过错承担进行了论述，并未对《转让合同》效力进行深入分析。

　　首先，程序上障碍的清除：本案土地使用权转让过程中，集团公司检举揭发穆某挪用转让款，。，根据一般先刑后民的审判原则，本案很可能被暂时搁置，等待刑事判决之后才能继续审理。本所律师从接案之初便对此程序上的障碍积极应对，，详细阐述本案与穆某的刑事犯罪案件分属不同的法律关系，刑事案件的判决并不影响民事责任的分担，两案理应分别进行审理，，，最终使得本案顺利进行。另外，穆某的刑事犯罪行为是否影响开发公司承担民事责任的问题，，指出单位负责人以该单位名义对外签订合同，构成犯罪的，除依法追究负责人的刑事责任外，该单位对负责人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应承担民事责任。这一主张有理有据，轻松化解了开发公司的抗辩主张。

　　其次，推翻《协议书》的效力是本案胜诉的关键。1999年4月，开发公司、某集团公司作为甲方、深圳公司作为乙方就赃款的处置签订《协议书》，该《协议书》中明确约定：甲方对穆某骗取的1450万元转让费不享有所有权，不负返还责任。这是本案中上诉人取回转让款的最大障碍，，。本所律师接手本案之后，对《协议书》的签订背景、性质、及适用范围进行了深入的分析，发现该《协议书》虽约定甲方为开发公司、某集团公司，但在签约时并无开发公司的盖章，根据合同的相对性原理，本所律师提出该《协议书》仅为集团公司与深圳公司签订的，其效力不能及于开发公司，即使深圳公司同意集团公司对于1450万元转让款项不负返还责任，也与要求开发公司承担返还1450万元款项无关。另外，，因刑事案件的报案人为集团公司，因此在申领赃款时必须由报案人与深圳公司签订协议书，，，并非深圳公司处分实体权利的真实意思。，否定了《协议书》的效力。

　　本案以上诉人取得胜诉判决而终结，但本所律师在进行此二审诉讼时，确实为委托人贸然签订《协议书》的行为捏了一把汗。倘若《协议书》签订时并无瑕疵，有三方盖章，本案或许又是另一番结果。因此本所律师提醒所有签订合同的当事人，对于涉及自身权利处分的问题上一定要谨慎为之。