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现房销售合同的效力认定

发布时间：2019-08-29 16:18:15

　　（一）认定现房销售合同效力的法律适用原则

　　一般情况下，现房销售合同的效力认定与一般买卖合同并无本质上的区分，所以可以适用《民法通则》以及《合同法》关于合同效力的规定进行认定并处理。

　　（二）现房销售的条件对合同效力影响的认定

　　对于现房销售，此种形式在目前的房地产市场中并不多见。国家对该项销售的管理并不像对预售那样严格，出卖人无须取得预售许可证。但出卖人必须对其所售的物承担瑕疵担保责任，这里不仅包括物的质量担保责任，还包括所有权不受法律追及的责任。基于出卖人在现房销售之前，应该具有以下条件：1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资格证书。2 ．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3．持有建设工程规划许可证和施工许可证。4．已通过竣工验收。5．供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

　　对于这些其中的条件1属于影响出卖人销售资质，如果出卖人并不具有销售资质，将不能成为销售房屋的主体，故将导致合同无效。而条件2、3、4、5则属于决定买受人能否取得合法的权利凭证的依据或者所取得的房屋是否存在重大质量问题。这些问题的存在，并不属于《合同法》规定的无效情形，但属于根本违约情形，当事人可主张解除合同、赔偿损失等。

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