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房产预售合同不产生对抗第三人的效力

发布时间：2019-08-18 07:08:15

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　　由于合同相对性原则，并不能产生对抗第三人的效力，只有依据合同取得物权后，该物权才生对抗第三人的效力。从这种角度讲，预售合同、现房买卖合同亦不产生对抗第三人的效力。

　　但商品房买卖基于以下特点，而导致从签订合同至办理产权过户的时间较长：一、商品房本身的建筑周期较长；二、商品房买卖所涉标的额巨大，买受人支付完毕整个价款的时间较长。正因为这一特点，而商品房买卖合同又不具有对抗第三人的效力，所以买受人在要取得产权证之前，要承担不能取得约定商品房产权的风险。而现实中，一房二卖、出卖人将已售房屋进行抵押、。如何规制，成为很有必要的问题。

　　：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，、扣押、冻结。但此规定只是解决其中了部分矛盾，无法解决其他问题，况且此条解释本身也缺乏法理依据，只能作为一时权宜措施。根本解决矛盾的方法是实行预告登记制度。所谓预告登记，指为保全关于不动产的请求权而将此权利进行的登记。主要是对于因欠缺登记的要件（程序要件或实体要件）不能进行本登记，只是作为将来本登记的准备而进行的登记，主要目的是为保护预告登记权利人。预告登记制度发源于德国，《德国民法典》第883条规定，为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权，或者土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或者顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳入预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，预告登记也为许可。预告登记之后，对土地权利或者权利负担所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效。以强制执行或者假扣押方式所为的处分，以及由破产管理人所为之处分，亦同，请求权如以让与一项物权为目的，则请求权的顺位依预告登记确定。实行预告登记制度的国家普遍承认了预告登记请求权的物权性质：

　　（一）保全效力。主要为保障以发生不动产物权变动为目的的合同债权等请求权将来肯定发生预期物权效果的法律效力。如果将这种请求权以预告登记的方式登记后，不动产出卖人违背预告登记所为的变更或处分不动产的行为就会无效，经预告登记的请求权就会得到保证。

　　（二）顺位保护效力。先登记顺位的物权优于后登记顺位的物权，只有先登记的顺位的物权实现后，后顺位的物权权利才能实现。《日本不动产登记法》第7条也作了“本登记的顺位依假登记的顺位”的相关规定。

　　（三）破产保护效力。相对人（出卖人）破产时，经预告登记的请求权享有排斥债权人保障其将来实现物权的效力。

　　（四）预警效力。第三人不得无视预告登记的存在，对以后有本登记可能的认可，不得以善意而为抗辩。

　　我国目前有些地方已开始逐步实施预告登记，房产管理部门将楼盘登记上网，发布房屋销售信息，一旦商品房屋已对外销售（签订预售合同），网上即会反映。但此仅为行政部门的操作，法律尚未赋予其相关法律效力，因此，我们建议，全国应统一建立此种预告登记制度，并依法赋予其上述预告登记的效力。