昆明某某世博经贸有限公司租赁合同纠纷

　　核心提示：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。下面合同法编辑为您详细介绍。

　　原告云南aa鞋业有限公司(以下简称“aa公司”)诉被告昆明bb世博经贸有限公司(以下简称“bb公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2006年5月8日受理后，依法组成合议庭，于2006年6月13日公开开庭进行了审理。原告aa公司的诉讼代理人王庆龙、尧宗梁，被告bb公司的诉讼代理人杨福顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告aa公司起诉称：被告原承租使用原告所有的位于昆明市南屏街综合楼一层的商铺，已于2005年12月31日到期，由于双方无法对到期后新的租赁协议达成一致，原告已通知被告在租赁合同到期时腾出该铺面并交付给原告，但被告一直占用该铺面拒不交付，严重损害了原告的合法权益。为此，特提起诉讼，请求人民法院判令：一、被告立即将其占用的原告所有的位于昆明市南屏街综合楼一层的商铺(昆明市产权证字第200438206)腾空并交付给原告;二、被告向原告赔偿其占用期间的相关费用及损失人民币100万元;三、本案的所有诉讼费用由被告承担。

　　被告bb公司答辩称：因被告已就原告取得房屋产权的合法性提出了诉讼，要求确认产权的归属，请求人民法院中止本案的审理。

　　原告aa公司针对其所主张的事实、理由，提交如下证据材料证实：

　　第一组：aa公司与昆明图片社签订的《投资协议书》及所附的《云南aa鞋业有限公司股东会决议》，(2004)云证字第5244号《公证书》;

　　第二组：《云南aa鞋业有限公司变更登记验资报告》，昆明市房权证字第200438206号《房屋所有权证》，《章程修正案》;

　　第三组：1999年12月的《租赁协议》，被告致昆明图片社及原告的《关于南屏街租赁铺面问题的报告》，2005年1月的租赁协议，2006年3月原告致被告的《通知》;

　　第四组：2006年1月20日原告与案外人签订的《租赁协议》。

　　经质证，被告bb公司对第一组证据的真实性没有异议，但对合法性有异议;对第二组证据中验资报告和《房屋所有权证》的真实性无异议，但不认可其合法性，对《章程修正案》的真实性有异议;对第三组证据的真实性无异议，但与我方合同中的部分条款不一致;对第四组证据的真实性无法判定，且与本案无关联。

　　被告bb公司针对其答辩理由，向本院提交如下证据材料证实：

　　1、1998年12月29日的《租赁合同》及1999年1月5日的补充协议;

　　2、2005年1月7日的《租赁合同》、2005年1月18日的《收据》及2005年2月1日的《发票》;

　　3、《公司名称变更登记表》;

　　4、《公司登记基本情况》;

　　5、2006年3月30日的《通知》及2003年4月3日的《回函》。

　　经质证，原告aa公司对证据1的真实性没有异议，但认为双方在1999年签订了新的协议，应以新协议为据确定双方权利和义务;对证据2中租赁合同的真实性有异议，该合同中租金的条款约定与原告提交的租赁合同约定不一致，对其他证据真实性无异议;对证据3-5的真实性无异议，但认为《公司登记基本情况》不能证实2005年7月当时的情况，《回函》的内容不属实。

　　通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，双方当事人对证据材料真实性没有异议的部分，本院对之作为诉讼证据予以确认。，本院对其真实性予以确认，该证据可证实2005年7月昆明图片社以实物出资成为aa公司股东的事实;原告提交的2005年1月订立的《租赁协议》与被告提交的《租赁协议》，除租金条款的约定不一致外，双方对其余内容都无异议，本院予以确认，租金条款的约定与本案处理无关;原告提交的与案外人的《租赁协议》因系原件，但没有相应履行合同的证据，不能确认该协议已经履行。

　　综合庭审和质证，本院确认以下案件事实：

　　1999年12月1日，昆明图片社与昆明bb特经贸有限责任公司(2005年4月名称变更为昆明bb世博经贸有限公司)签订《租赁协议》，约定昆明图片社将所属的南屏街综合大楼一楼附3号80平方米的铺面一间租赁给bb公司，租期从2000年1月至2005年12月31日止，共计六年，租金每年20万元。2005年1月，双方再次就同一租赁物签订《租赁协议》，约定租期为1年，从2005年1月1日起至2005年12月31日止。合同到期后，bb公司至今仍继续使用铺面，但未订立新的租赁合同。2004年8月10日，昆明图片社与aa公司就本案争议的铺面签订了《投资协议书》，约定将该铺面作价215万元参股投入aa公司。2004年9月8日，aa公司取得该铺面的房屋所有权，经aa公司股东会决议，工商登记机关于2005年7月同意昆明图片社以215万元的实物投资成为aa公司的法人股东。后aa公司股东再次发生变更，现昆明图片社不再是aa公司股东。2006年3月30日，aa公司向bb公司发出一份《通知》，内容为：“贵公司于2005年1月1日承租我公司位于南屏街综合大楼一楼附3号铺面，该租赁协议已经于2005年12月31日到期，由于双方无法对到期后新的租赁协议达成一致意见，我公司已经通知贵公司在2005年12月31日前迁出该铺面并交付给我公司，……特通知如下，限贵公司于2006年4月6日前腾空该铺面并交付给我公司……。”2006年4月3日，bb公司回函，内容为：“1、我公司并未与贵公司于2005年有过租赁关系，因此目前无相谈租赁合约的基础，该函内容不能成立，恕我公司暂不回复其中条款……”。双方就此发生争议，原告提起本案诉讼，要求腾还房屋。

　　本院认为，昆明图片社与aa公司签订的《投资协议书》意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，aa公司已于2004年9月8日取得争议铺面的房屋产权，工商也办理了股东变更登记。因此该《投资协议书》系有效合同。铺面产权变更时正值bb公司与昆明图片社的租赁合同履行期间，：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”产权变更后，aa公司作为新的所有人取代昆明图片社成为出租人，相互间权利义务内容不变，按原租赁合同继续履行。虽然2005年1月昆明图片社以其名义同bb公司又签订了租期一年的租赁协议，但根据《投资协议书》的内容，昆明图片社是依aa公司的授权签订协议、代收租金，因此，应由aa公司承受2005年1月租赁协议的法律后果，aa公司作为出租人，在与bb公司的租赁合同届满后并未与bb公司签订新的租赁合同，bb公司继续使用租赁物，aa公司并无证据证实其在2006年3月30日《通知》发出前向bb公司提出过异议，：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故本案租期满后租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，任何一方在给对方留出必要准备时间的情况下均可随时解除合同、要求返还租赁物。因此，本案aa公司要求腾还房屋的请求得以成立，本院予以支持。因铺面正由bb公司经营体育用品，本院确定一个月为合理的腾房时间。因本案不存在中止诉讼的法定事由，被告关于中止诉讼的抗辩不能成立。关于被告抗辩认为aa公司与昆明图片社之间是买卖关系，侵犯了其优先购买权的主张，本院认为，根据庭审查明的事实，aa公司取得铺面的产权是基于昆明图片社的公司投资行为，而非买卖合同，昆明图片社入股和退股的行为均属于公司法调整的范围，本案中不存在适用承租人优先购买权的前提，被告的该抗辩不能成立。关于原告主张的占用期间的费用和违约金，因原告与案外人订立合同的时间是在2006年1月20日，原告在未收回房屋也未向bb公司提出异议的情况下与案外人签订合同，即原告在明知无法履行合同的情况下仍然签订合同，应由自己承担该行为造成的后果，但鉴于bb公司租赁期满后实际经营使用该铺面的事实，，只要bb公司继续使用租赁物，即应按原租赁协议支付租金，根据双方2005年1月订立的租赁协议的约定，租金每年30万元，每日821.92元，以原告请求的100万元为限，计算至实际腾房之日止。关于被告提出两份租赁协议中租赁条款不一致的问题，本院认为，虽然2005年1月确实存在两份租赁协议，但根据被告在诉讼中的自认，租金每年为30万元，即双方履行的是每年租金30万元的租赁协议，因此，应依该租赁协议为据确定双方的权利义务。

　　综上所述，、，判决如下：

　　一、被告昆明bb世博经贸有限公司于判决生效后一个月内向原告云南aa鞋业有限公司腾还位于昆明市南屏街综合楼一楼面积为119.25㎡的铺面(产权证号为昆明市房权证字第200438260号);

　　二、被告昆明bb世博经贸有限公司于判决生效后十日内向原告云南aa鞋业有限公司支付租金(租金自2006年1月1日起算至铺面实际腾还之日止，按每天821.92元计，以100万元为上限);

　　三、驳回原告云南aa鞋业有限公司的其他诉讼请求。

　　案件受理费15010元，由原告云南aa鞋业有限公司负担7505元，被告昆明bb世博经贸有限公司负担7505元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。