上海市某某置业有限公司二手房买卖合同纠纷

　　核心提示：本案中双方签订的《转让协议》合法有效，应受法律保护。下面合同法编辑为您详细介绍。

　　2002年 8 月 2 日，被告与案外人上海市某某置业有限公司(以下简称“某某公司”)签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路 3200 弄 20 号 401 室商品房一套，合同约定“某某公司”于 2003 年 10 月 31 日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。

　　2003年 5 月 26 日，被告与上海广达房地产经纪有限公司(以下简称“广达公司”)签订《房地产居间合同(出售)》，约定被告委托广达公司居间出售 401 室房屋。同年 5 月 27 日，原、被告通过“广达公司”居间，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将 401 室商品房作价人民币 1,140,000 元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币 114,000 元暂存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付清所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款 22.8 万元。开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达 15 日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金 114,000 元。此外，原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。

　　签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款 114,000 元及中介费 5,700 元，广达公司出具收条。同年 10 月 31 日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。

　　另，系争房屋于 2003 年 6 月 2 日经查核准登记的权利人为被告，同年 12 月 16 日“某某公司”办理初始登记取得大产证。因原告无财产可供担保，故其向代理律师出具书面材料确认不办理财产保全。在诉讼期间，被告将系争房屋再次转让，并于 2004 年 4 月 1 日办理了产权过户手续。

　　诉 辩

　　原告诉称： 2003 年 5 月 27 日，原、被告签订《转让协议》合法有效，且《转让协议》具备履行基础。因房价上涨因素，被告单方面违约，故请求判令被告履行《转让协议》、履行交房义务并与原告办理产权过户手续。

　　2004年 7 月 22 日，因得知被告已将系争房屋再次转让给了案外人，并已办理过户登记手续，故原告被迫变更诉讼请求，撤销原第一条诉讼请求，判令被告赔偿经济损失人民币 905,550 元。

　　被告辩称：被告在签订《转让协议》时并未取得房地产权证，且现上海市已禁止期房转让，故其与原告签订的《转让协议》无效。其次，被告并未收到原告房款，过错责任在原告。在原告变更诉讼请求后，被告辩称原告主张的赔偿金额过分高于《转让协议》约定的违约金金额，。

　　焦 点

　　1、《转让协议》的效力问题;

　　2、过错责任问题;

　　3、赔偿金额过分高于《转让协议》约定违约金的金额问题。

　　审 理

：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告所签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面切实履行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告于签约当日取款人民币 114,000 元、中介公司就此出具收条以及被告出具的确认书，可以认定原告已按约将首笔房款暂存于中介公司处。而证人刘锋的证言、被告出具的确认书均证实中介公司已尽通知转付义务，而是被告拒绝领取该款并将系争房屋再次转让，致使协议无法继续履行，根据法律规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，故被告无权单方面解除协议，且其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。现原告认为实际损失大于违约金的约定而主张实际损失，鉴于原告仅支付了首笔房款，从均衡双方利益出发，酌定判决被告赔偿原告损失人民币 450,000 元。

　　评 析

　　一、本案中双方签订的《转让协议》合法有效，应受法律保护。

：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。，应为有效合同。

　　对于被告代理律师谈到上海市政府颁布的期房限转的问题。首先，本案《转让协议》是在此决定之前签订的。其次，上海市人民政府颁布的预售商品房转让问题的决定仅规定：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。市政府未就签订《预售商品房转让协议》的效力问题作出规定，市政府也无权就此问题作出规定。

　　因此，本案中双方签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面切实履行。

　　二、类似于本案的二手房买卖合同纠纷，买受方在诉讼的同时，必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。

　　近几年，因房产市场的火暴，导致房价大幅飚升，由此而引起的出卖方在签订转让协议后违约的案例不胜枚举。