土地补偿合同纠纷案例分析

　　核心提示：根据《房地产管理法》第三十九条的规定，双方争议的土地性质虽是行政划拨土地，但是经政府部门批准，当事人之间签订有关土地补偿问题的合同应是有效的。《联合建校协议》不违反现有法律规定，也应有效。下面合同法编辑为您详细介绍。

　　土地补偿合同纠纷案例分析

　　1998年12月2日，某某工业大学(以下简称工业大学)向某某省教委提出《关于出让学校南院部分土地的请示》称：“学校拟出让南院东南角20亩土地，土地出让金4000万元，利用出让土地所得资金支付新校区部分征地费用(新校区征地费用5200万元)。”同月10日，某某省教委以鲁教计字 [1998]41号《关于同意某某工业大学出让部分土地的批复》复函工业大学，同意工业大学采用置换的方式出让南院东南有20亩土地换取新区土地1250 亩。所得土地出让金全部用于支付新校区征地费用。

　　1998年12月2日，工业大学与某某公司签订《补偿合同》，就工业大学南院部分权益转让某某公司、某某公司补偿工业大学等事宜，达成协议。第一条，转让内容：位于工业大学南院东南角，东至校院东墙东侧，西邻教学九楼道路东侧，南至校院南墙南侧，北至校水利实验楼以南15米的20亩土地的使用权;地上全部附着物，含地上建筑物、道路、各种管线、围墙及花草树木等;地下全部管道及线路等;满足该土地开发后作用的水、电、暖容量;从南校院大门通向该地的道路的部分使用权，南校院配套的部分体育运动设施的使用权;第二条，补偿金额：全部转让内容的补偿费及其迁建费合计2000万元人民币;第三条，付款方式：合同签订生效之日，某某公司向工业大学支付定金600万元。合同签订生效后，该土地出让给某某公司的有关全部土地手续协理完毕后，某某公司向工业大学支付 400万元，最迟于1999年元月底付清。某某公司于1999年底前向工业大学支付剩余的1000万元;第四条，工业大学责任：合同生效后七日内，工业大学应向某某公司提供校方和省教委同意该土地转让的批文，及该土地的土地证、地上附着物产权证和地下各种管线图复印件各一份。

　　同时工业大学应保证该土地的四通，即通水、通电、通讯、通路;合同生效后五日内，工业大学需按土地部门的规定及某某公司的要求，向土地部门提交该土地由政府收回再出让给某某公司的文件资料。工业大学应将该土地移交给某某公司，以便某某公司进行土地勘察等施工前期工作;第五条，某某公司应保护按合同约定期限，向工业大学支付全部补偿金;第六条，违约责任：若因工业大学原因造成该土地不能出让给某某公司，工业大学应双倍返还某某公司已付定金，退还某某公司已经支付的费用及其双倍资金利息。若工业大学不能按合同约定期限履行上述责任义务，每逾期一天应按总金额的千分之五向某某公司支付违约金，并赔偿因此给某某公司造成的一切经济损失，其中属政府部门原因的不作违约处理;若因某某公司原因造成某某公司不再征用该土地，则某某公司不得收回定金。若某某公司未按合同约定期限付款，应按总金额每日交纳千分之五的违约金，并赔偿因此给工业大学造成的一切经济损失。同日，双方又签订《补充合同》约定：原合同关于从南校院大门通向该地的道路的部分使用权应为工业大学为某某公司在特殊情况下的使用提供方便;原合同第一条第6款为工业大学在不影响正常教学情况下为某某公司使用工业大学体育运动设施提供方便。

　　同日，工业大学与某某公司又签订《联合建校协议》约定，某某公司同意于一九九九年元月底之前，向工业大学支付2000万元人民币，用于建设教职工宿舍、购置先进教学设备和设立校长积金等;工业大学同意在校内为某某公司设立“某某房地产干部员工培训基地”，对某某公司的干部、员工进行定期培训;工业大学同意将其有关建筑工程和设备安装工程，同等条件下优先考虑由某某公司下属的某某省乾坤置业有限公司承建。本协议与双方同日签订的《补偿合同》具有同等法律效力，违约责任按《补偿合同》第六条处理。

　　上述合同签订的当天，某某公司支付给工业大学土地补偿费定金600万元。1999年2月8日，某某公司支付工业大学1000万元。2000年6月28日，某某公司支付工业大学100万元。以上共支付1700万元。

　　1998年12月10日，工业大学将尚未拆迁完毕的土地移交给某某公司。1999年3月11日，工业大学取得了该地块的《国有土地使用证》，土地性质为划拨用地。

　　1999年5月25日，工业大学与某某公司签订《补充协议》约定：(一)双方约定该土地北边界西部距水利实验楼南墙外侧15米为界，北边界东部距道路结构实验楼南侧15米、道路结构实验楼西侧8米为界，其他边界按原合同执行。土地面积据实确定，超过20亩按工业大学净得200万元/亩计算;(二)为保证日照间距，某某公司北侧建筑红线(不含北阳台)应至少退出双方边界4米。某某公司所有建筑限高六层，层高2.8米，北侧靠近工业大学建筑以六层退五层为限，规划须经工业大学认可;(三)工业大学应按有关部门和某某公司要求提供办理土地的相关资料，全力协助某某公司办理完该土地有关手续;(四)该土地的土地证办理完毕的同时，某某公司除一次性再付款1400万元外，超过20亩以上的土地价款应付足75%，上述款项最迟自本协议签订之日起叁个月内支付，余款二 ○○○年三月底前全部付清;(五)若因工业大学原因影响某某公司土地手续的办理，则上述补偿金的支付期限顺延。

　　1999年7月19日，某某省济南市土地管理局与工业大学签订《收回国有土地使用权协议书》约定，某某公司(单位)，经济计基[1999]280文件批准和市规划局济规管地字[1999]49号文定点意见，同意在工业大学使用的国有土地上(修)建皇冠花园工程项目，根据《土地管理法》、《某某省实施土地管理办法》等有关土地管理法规文件的规定需由济南市土地管理局收回工业大学使用的国有土地使用权，双方协商达成如下协议：(一)收回国有土地的位置位于山工大南院东南角(详见附图)，土地面积为14497平方米。(二)该宗国有土地使用权以无偿方式由济南市土地管理局收回;(三)该宗土地的各项补偿补助费计 4349万元，由建设单位直接付给工业大学，并由工业大学出具收款证明，详见双方协议。工业大学在收到补偿补助费1600万元后十五天之内将该宗土地使用权交给济南市土地管理局。济南市土地管理局负责按有关规定的程序将该宗国有土地使用权提供给建设单位使用;(四)本协议一式三份，济南市土地管理局两份，工业大学一份;上述合同签订前，某某公司总经理李闯在空白的合同文本上建设用地单位一栏签字并加盖某某公司印章。合同签订后，济南市土地管理局由代表沙作兴签字，并加盖济南市土地管理局印章;工业大学由代表张体勤签字，并加盖工业大学印章。

　　2000年7月14日，、某某医科大学、某某工业大学合并组建新的某某大学的决定》，工业大学并入某某大学。

　　另查明：1999年8月31日，济南市土地管理局与某某公司签订《国有土地使用权出让合同》约定：济南市土地管理局将位于济南市历下区经十一路东端北侧的地块出让给某某公司，土地面积为14496.67平方米(折合21.745亩)。其中：某某公司代济南市土地管理局收回规划道路占地面积479.97平方米，独自使用土地面积14016.70平方米。1999年11月25日，某某省济南市人民政府作出《济南市人民政府关于同意收回国有土地并向某某省某某房地产开发公司出让土地使用权的批复》，同意济南市土地管理局收回工业大学使用的历下区经十一路东端北侧14496.67平方米的国有土地使用权，并将该地中14016.70平方米的使用权协议出让给某某公司，剩余479.97平方米土地用于城市规划道路建设。2000年1月31日，某某公司取得《国有土地使用证》，载明使用权面积14016.70平方米。2001年5月25日，，测量出某某公司所建楼房距某某大学的土建与水利楼最大距离为20.21米，距道路结构实验楼距离为20.39米。某某公司所有建筑物均为六层。

　　[原告某某大学诉讼请求]

　　1、某某公司偿还所欠土地补偿费2649万元;

　　2、某某公司支付违约金393万元;

　　3、某某公司按照约定的六层退五层诉除靠近工业大学南院东南角水利实验楼和道路结构实验楼南侧三栋楼五层以上北侧部分的建筑。

　　[被告某某公司反诉请求]

　　1、某某大学承担违约金并赔偿因违约给某某公司造成的经济损失5000万元;

　　2、某某大学继续履行合同义务;

　　3、确认《联合建校协议》不成立;

　　4、某某大学拆除违法、违约侵权建筑内燃机实验室和汽车实验楼。

　　[一审判决理由及结果]

，工业大学与某某公司签订的《补偿合同》、《联合建校协议》、《补充协议》、1999年9月19日济南市土地管理局与工业大学签订的《收回国有土地使用权协议书》，都是有效合同。根据《房地产管理法》第三十九条的规定，双方争议的土地性质虽是行政划拨土地，但是经政府部门批准，当事人之间签订有关土地补偿问题的合同应是有效的。《联合建校协议》不违反现有法律规定，也应有效。根据双方签订的《补充协议》的约定，《联合建校协议》应是《补偿合同》的一个组成部分。《补充协议》第四条规定，已将《联合建校协议》中约定的某某公司2000万元投资款作为土地补偿费。即在“该土地的土地证办理完毕的同时，某某公司除一次性再付款1400万元外，超过20亩以上的土地价款应付足75%，上述款项最迟自本协议签订之日起三个月内支付，余款二 ○○○年三月底前全部付清”。此时某某公司已支付1600万元，按上述约定，某某公司再付1400万元，则某某公司的付款就是3000万元。

　　这与《补偿合同》中约定的补偿费2000万元相矛盾，所以，某某大学主张《联合建校协议》是变相的“补偿协议”，双方约定的补偿费是4000万元，应予以支持。《收回国有土地使用权协议书》中注明的土地补偿费为4349万元也证明了某某大学的这一主张。某某公司应按双方合同中约定的4349万元支付某某大学土地补偿费。某某大学在移交的土地上存在瑕疵，以及存在不适当履行合同的问题，属违约行为，应承担违约责任。某某公司在2000年7月10日支付100万元后，拒付土地补偿费，属违约行为，应承担违约责任。从查明事实看，日照间距不符合双方的合同约定，某某公司存在违约行为，应承担违约责任。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，根据过错相抵原则，双方各自承担各自的违约责任。某某公司反诉称某某大学的违约给其造成经济损失，因无确切证据证明，不予支持。某某公司反诉的某某大学违反合同约定在靠近其建筑物一边构建非法建筑问题，属另一法律关系，可另行起诉予以解决。、第一百零六条第一款、第一百一十三条的规定，判决：(一)、某某公司在判决生效后30日内支付某某大学土地补偿费2649万元;(二)、驳回某某大学的其他诉讼请求;(三)、驳回某某公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费162110元，由某某公司负担;反诉案件受理费260010元，由某某公司负担 239573元，某某大学负担20437元;保全费152100元，由某某公司负担。

　　[二审审理及判决]

　　本院认为，某某公司与工业大学签订的《补偿合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方协议补偿的土地虽然是行政划拨用地，但得到了某某省教委及某某省济南市政府的批准。济南市土地管理局依济南市政府有关部门的批准，无偿收回工业大学21.745亩土地使用权并出让给某某公司，某某公司依法取得了该地块的《国有土地使用证》。，一审判决认定上述合同有效是正确的。《补偿合同》与《联合建校协议》的内容及所确立的法律关系均不相同，应是两份独立的合同。工业大学与某某公司签订的《补充协议》中并没有关于将《联合建校协议》并入《补偿合同》，土地补偿费由2000万元变更为4000万元的约定。虽然《补充协议》第四条约定该土地的土地证办理完毕的同时，某某公司一次性再付款1400万元，与《补偿合同》约定的某某公司应再付款数额不一致，但是，尚不能据此得出双方就土地补偿费变更为4000万元及《联合建校协议》并入《补偿合同》的问题形成了共同的意思表示。某某公司在签订的《收回国有土地使用权协议》上签字盖章，仅是为了履行行政审批程序上的要求。某某公司不是该协议的主体，协议的内容对某某公司不具有法律约束力。

　　并且，某某公司是在空白协议文本上签字盖章的，某某公司也不持有协议文本，某某大学也没有将该协议内容告知某某公司，故一审判决认定双方通过签订《补充协议》，将《联合建校协议》并入《补偿合同》，土地补偿费变更为4000万元，缺乏事实及法律依据。某某公司主张《补偿合同》与《联合建校协议》是两份独立的合同，理由成立，本院予以支持。双方间的联合建校协议纠纷与本案系不同的法律关系，可另循法律途径解决，故某某公司关于解除《联合建校协议》的请求，本院不予审理。某某省济南市土地管理局从工业大学收回并出让给某某公司的土地面积为14496.67平方米，折合21.745亩，按照《补偿合同》及《补充协议》的约定，某某公司应按21.745亩土地支付土地补偿费2349万元。某某公司已付土地补偿费 1700万元，尚欠649万元。对于尚欠的土地补偿费649万元，某某公司在一审审理中予以认可，属于诉讼中的自认，现某某公司主张其应按照《国有土地使用权证》上注明的21亩土地支付补偿费2200万元的请求，没有法律依据，本院不予支持。

　　某某大学在土地移交、《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》的办理上没有严格按照合同履行，存在违约行为;某某公司取得《国有土地使用证》后，没有按合同约定付清补偿费，也属违约。，不属于违约，，当时的法律对此类行为的处理有相应的规定，，本院不予支持。根据《补充协议》的约定，为保证日照间距，某某公司所建楼房距某某大学的土建与水利楼最大距离为19米，距道路结构实验楼为19米。某某公司北侧靠近某某大学建筑限高五层。，某某公司与某某大学建筑物间的距离符合协议约定，但某某公司北侧靠近某某大学建筑物高为六层，致使日照间距不符合协议的要求，一审判决认定日照间距不符合协议约定，某某公司违约是正确的。，根据过错相抵原则，判决双方各自承担违约责任，符合本案的实际情况及当时的法律规定。并且某某公司没有提供证明其损失存在的相关证据，故对其有关赔偿损失的请求，本院不予支持。除某某公司中尚欠某某大学土地补偿费外，《补偿合同》及《补充协议》约定的义务双方已基本履行完结，且某某公司也没有就继续履行何种合同义务进行主张，其关于继续履行合同的请求，本院亦不予支持。综上，、第(三)项之规定，判决如下：

　　一、、三项;

　　二、：某某公司在本判决生效后30日内，支付某某大学土地补偿费649万元;

　　一审本诉案件受理费162110元，由某某大学负担97266元，某某公司负担64844元;反诉案件受理费260010元，由某某公司负担;保全费 152100元，由某某公司负担;二审案件受理费422120元，由某某公司负担253272元，某某大学负担168848元。