首页法律知识民商法合同法合同纠纷房屋非法转租造成的损失谁来承担

房屋非法转租造成的损失谁来承担

发布时间：2019-08-17 06:24:15

　　大部分打工者都会选择租房子住，但难免会出现一些特殊情况，比如工作调动或者其他个人原因要离开改城市，因为对相关的法律不了解，以为将房子转租出去就万事大吉了，其实不然，未经出租人同意将房子转租是属于非法转租的，那么就会涉及到房屋非法转租造成的损失谁来承担的问题，下文将详细介绍。

　　房屋非法转租造成的损失谁来承担

　　非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损害，出租人也有权终止合同。非法转租时，当事人之间发生如下法律后果：

　　1、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力，因而租赁合同可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。

　　2、出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

　　3、出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系，可否向次承租人主张权利?

　　我们认为，出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不是不法的，出租人不得迁向次承租人请求返还租赁物。

　　因合同法缺乏具体规定，在司法实践中处理非法转租纠纷时，我们认为，应当按照以上三点原则处理，依法确定非法转租时当事人之间发生的法律后果。

　　随着房价的不断走高，租房成为现代人流行的生活方式，由此也引发了不少纠纷，近日，房东张先生便遇到了此类难题。

　　张先生将两室一厅租借给刚毕业的大学生小王，租期两年，一年后，由于情况有变，小王经张先生同意，将此房产转租给同事小李，租期两年。近日，张先生与小王的合同即将到期，便要求小李搬出，但小李却以其与小王的转租合同没有到期为由，不肯搬离，张先生因此犯愁，不知应如何维护自己的权利。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“房屋租赁司法解释”)，。

　　首先，根据房屋租赁司法解释第15条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”本案中，虽张先生同意转租，但转租合同的期限(2年)超过租赁合同的剩余期限(1年)，张先生有足够的理由请求人民法院认定转租合同中第二年租期无效，从而要求小李于一定期限内搬离。

　　其次，若小李迟迟不肯搬离，，根据房屋租赁司法解释第18条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，若张先生与小王的租赁合同期满，小李便成为了“负有腾房义务的次承租人”，虽然小王与小李间的合同有效，但张先生有权要求小李支付逾期腾房占有使用费。

　　根据合同相对性原则，小李的损失应当根据具体情况要求小王承担赔偿责任。此外，如果小王未经张先生同意，擅自将房产转租小李，张先生同样可以根据合同法及房屋租赁司法解释，于知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内，要求人民法院解除合同或认定转租合同无效，然后要求小李于一定期限内搬离或支付腾房占有使用费。同样，小李只能要求小王承担赔偿责任。

　　房屋租赁市场纷繁复杂，纠纷不断，出租、承租等各方当事人在租房过程中都承担着一定风险，市民除了依靠行政与司法力量来维护自身权利，更多的应当不断提高自身法律知识，一方面尽量将口头约定以书面方式确立，另一方面，根据法律订立有效合同，维护各方利益，唯有这样才能构建稳定健康的租赁市场，使各方受益。

　　以上是由小编为大家整理的关于房屋非法转租造成的损失谁来承担的内容，从中我们可以了解到在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损害，出租人也有权终止合同。如需了解更多欢迎登陆官网，咨询专业律师。