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如何确定开发商违约

发布时间：2019-08-19 06:23:15

案例：购房者尚某去年购买一套商品房，售房契约规定了交房日期并承诺所购房屋的卫生间、厨房全部精装修。但到了交房时才发现并没有装修，开发商承诺的电话入户也没有实现。当时开发商表示可以退3000元钱自己装修，尚某不同意。经交涉，开发商同意按合同约定标准进行装修，但要等两个月后方可完工。尚某认为，如果按照开发商目前提出的方案，开发商比合同约定的交房日期延迟了两个月，对此，开发商应当承担违约责任。经与开发商交涉未果，遂向律师咨询。　　

　　点评：本案当事人双方争议的焦点在于如何确定开发商的违约责任问题。　　

　　所谓违约责任，根据《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见，确定违约责任的前提在于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”，也就是说，违约责任的确定要以合同为依据。本案中，开发商既然承诺所购房屋的卫生间、厨房全部精装修，并将装修标准写入了购房契约中，开发商应当按照约定履行，否则，属于《合同法》中规定的“履行合同义务不符合约定”，应当承担违约责任。

　　至于承担违约责任的方式，除《合同法》第一百零七条规定的“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”外，《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”根据以上法律规定，首先，本案中的购房者有权要求开发商按照合同约定的交房标准继续履行合同约定的义务，即要求开发商将厨卫进行精装修，并将电话线入户。其次，购房者还可以根据合同约定的交房时间要求开发商交付符合合同约定交付条件的房屋。对于开发商交付的房屋，购房者有权要求进行验收。对于在验收过程中发现的质量问题，购房者有权要求开发商按照合同约定或者按照法律规定进行修理、更换、重做。如果开发商无法进行修理、更换、重做，购房者可以按照合同约定要求开发商赔偿损失。如果因为开发商对厨卫的精装修造成逾期交房，购房者可要求开发商按照合同约定承担逾期交房的违约责任。