首页法律知识民商法合同法违约责任房屋买卖违约责任

房屋买卖违约责任

发布时间：2021-05-09 13:58:15

正文：
个案：甲与乙签订了二手房买卖合同，房价80万。合同约定甲向乙交付定金8万元，若甲违约则乙有权没收定金，若乙违约则应双倍返还定金。同时在合同中又设置违约责任一条，约定违约方应向非违约方支付房价的百分之五（4万）的违约金。后甲按约定交付房款，由于房价飞涨，乙一直以各种理由推延房产过户时间，不办理过户手续。后乙说不卖了，因为此时该房屋价格已升值到约100万。

问：甲如何追究乙的违约责任，维护自己的权益？

在本案中，甲作为守约方，有两种选择，第一是继续坚持双方的合同，要求继续履行；第二是不再坚持继续履行，要求返还购房款，同时要求乙方承担责任，充分赔偿自己所受损失。

第一种方法法律关系较简单，因为除了以下三种情况（一、法律上或事实上不能履行；二、债务标的不适于强制履行或履行费用过高，三、债权人在合理期限未要求履行）外，都可以要求违约方继续履行，。

如果采用第二种方法，则具体适用有些复杂。因为合同中同时约定了定金和违约金两种责任形式，同时，又由于房价上涨，甲将蒙受可得利益的损失（上涨的20万房价）。定金、违约金、损失赔偿金，这三种责任应如何适用？

首先，定金和违约金两种责任，甲可以选择对自己更有利的一种来追究。合同法第116条规定：“当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金或违约金条款。”所以，定金和违约金不能同时适用。

守约方获得违约金或双倍返还的定金后，还能否要求违约方承担损害赔偿呢？一种观点认为适用违约金或定金罚则本身就是获得了损害赔偿，如果还不够补偿受害方的损失，则只可以要求违约方再赔偿不足部分的损失。另一种观点则认为，适用违约金或定金罚则是对违约方的惩罚，受害方还可以要求违约方赔偿所有的损失。

我赞同第一种观点。理由在于，第一，违约责任的设置是以补偿受害人损失为首要的、基本的目的。我国大部分有关民事责任的规定目的都是补偿性的，惩罚性的民事责任在法律上是作特别规定的。第二，《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约给对方造成的损失…”，这也表明违约方的责任在于，他的违约行为造成对方多少损失，就赔偿对方多少损失。所以，支付违约金或定金就已经是在承担损害赔偿的责任了，若还不能够弥补损失，则应就不足部分继续赔偿。