谈建筑物区分所有权纠纷中车位、车库纠纷

　　核心提示：由于小区的车位和车库的权属问题关系到业主和开发商等多方当事人的利益，关系到业主的正常生活和工作的便利，也影响到小区的环境和安全，因此此类纠纷不断增多，、车库权属的案件随之上升。

　　一、车位、车库纠纷产生的背景

　　随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，城市“有车族”急剧增加。与此同时，由于没有足够的空间停放车辆，从而导致停车问题渐渐成为困扰人们的一个难题，车位、车库正逐渐成为城市中的稀缺资源。这其中，居民住宅小区内业主车辆的存放地点——车位、车库的辅助功能越来越重要，相应地，小区车位、车库的权属问题及小区住户使用车位、车库中所形成的种种矛盾也日渐凸显。此时，根据所有权人享有对所有物的占有、使用、收益、处分权原理，车位、车库的权属问题成为车位、车库纠纷的首要问题。可以说，正是由于小区的车位和车库的权属问题关系到业主和开发商等多方当事人的利益，关系到业主的正常生活和工作的便利，也影响到小区的环境和安全，因此此类纠纷不断增多，、车库权属的案件随之上升。

　　二、对《物权法》第74条的分析和评价:

，其中第74条对车位、车库问题以一个条文作出了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　(一)对车位、车库权属的理论争议:

　　关于车位、车库的权属划分，大致有两种观点：

　　第一种观点主张，车位、车库理应属于业主共同所有。持该种观点的主要理由是：第一，车位、车库被开发商计算进房屋开发成本之中，摊入业主购买房屋的价值之中，因此，车位、车库理应属于业主共同所有，如果还允许开发商以协议的形式将车位、车库的权属转让给第三方，是对业主权利的侵犯;第二，车位、车库权属划分属于民法理论中建筑物区分所有权问题，实质上从属于全体业主之间划分权属的“建筑物区分所有权”范畴，如果可以允许第三方参与分割，实际上背离了建筑物区分所有权的民法范畴。

　　第二种观点主张，车位、车库的权属应当尊重当事人之间的约定，只有当事人之间没有约定或未形成约定时，才归业主共同所有。持这种观点的主要理由是：第一，规定车位、车库归业主共同所有不具有操作性，由于各业主的户型、面积、价格等都不相同，如果规定归业主共同所有，那接下来的划分却很难操作;第二，说车位、车库摊入开发成本或摊入业主购房的价款之中没有依据，没有任何公开的说明或官方的统计能够证明开发商的开发成本中以及出售给业主的房屋价值中包含车位、车库的价值，而且房屋的价格受很多因素影响，不能单纯以房价的高低来判断开发商是否加入了车位、车库成本;第三，如果不允许开发商通过约定处分车位、车库，很可能降低开发商建造车位、车库的积极性，也对业主不利。

　　(二)对《物权法》第74条的分析:

　　《物权法》第74条明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力，对该条款我们可以从以下几层意思来理解：[1]

　　第一，对于非占用业主共有道路或其他共有场地而用于停放汽车的车位、车库有两个层次的归属顺序：

　　首先，开发商应满足业主的需要。业主对车位、车库的基本需要是优先于当事人的约定的，不能够以约定而排除业主对车位、车库的需要，这是法定权利。当然，该需要是社会一般平均要求而不能任意扩大膨胀而应界定在合理的范围内。

　　其次，在满足了业主的基本需要以后，可以由开发商与业主或其他当事人进行约定。约定的方式可以是出售、出租或者附赠等。

　　第二，对于占用业主共有的道路或者其他共有场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。

　　这是因为共有得到道路或场地本身就是业主享有的建筑物区分所有权之中的共有部分，业主对其享有共有权。[2]

　　此种共有包括两个方面的含义：其一，对车位、车库所占用的土地使用权的共有。其二，对土地上的地上附着物的共有。即车位、车库本身的所有权，这两个部分都属于全体区分所有权人所共有。因此占用该部分而建的车位当然属于业主共有。

　　由此可以看出，我国《物权法》对车库、车位权属制度的安排，是以车位、车库在建筑物区划内的不同性质为出发点，采取的一种相对折衷的方法。既考虑了法律理论的层面，也考虑了房地产业的实际状况。一方面，由于车位、车库并不像建筑区划内电梯、走廊、绿地等设施一样，不宜分割或无法分割，因此，从法律属性上来说不宜共同所有;另一方面，从房地产业的实际情况来看，车位、车库由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定所有或使用是一种惯常做法;因此，《物权法》第74条的首要精神还是提倡以约定的方式确定车位、车库的权属。同时，考虑到在实际中有的开发商将车位、车库高价出售给业主以外的人所有或使用，导致小区内车位不足甚至没有车位，又在第1款和第3款作出限制性规定，要求车位、车库首先满足业主的需要，如果占用业主共有道路或者其他场地，属于业主共同所有。

　　(三)对《物权法》第74条的评价

　　对于《物权法》第74条关于小区车位、车库权属问题的规定，笔者认为，尽管《物权法》采取了折衷的作法，兼顾了各方的利益，但由于该条规定的立场以及操作性层面的问题，该条规定仍然十分单薄，亟待加以补充和完善：

　　第一，该条 规定所提倡的是通过当事人之间的约定来确定车位、车库的权属，单就此规定而言，是考虑到房地产业内的惯常作法，是站在开发商的角度来考虑这一问题的。在实际生活中，相比于开发商而言，广大业主处于绝对的弱势地位，即便在购买房产的过程中，都处于劣势，更何况车位、车库等附带条件了，在这种现实之下，单纯规定通过约定来确定车位、车库的权属，实际上对保护业主的利益是极为不利的。笔者建议必须赋予开发商在此方面更多的义务，例如强制要约的义务，要求开发商必须在售楼时就车位、车库问题征求业主的意愿，否则视为未尽到提示义务而违约等。

　　第二，尽管《物权法》第74条的第1款和第3款尝试着保护业主的利益，但从操作层面来看是非常无力的。以第1款为例，仅仅规定“首先满足业主的要求”，这样规定含义非常模糊：是在售房时优先满足业主的要求?还是时刻优先满足业主的要求?如果当业主产生车位、车库方面的需求时，已经没有车位、车库了怎么办?如果车位、车库尚不足以满足业主需求，如何确定车位权属?再以第3款为例，规定“占有业主共有道路或其他场所的车位属于业主共同所有”，那么，怎样界定“占有”，如果发生了占有，接下来归属业主共同所有时如何划分?由此可见，尽管《物权法》第74条的规定试图以折衷的方式绕开操作性的困境，但最终还是无可回避。究其根源，乃是车位、车库的权属问题本属于建筑物区分所有权的范畴，如何划分贯彻始终，最终会涉及如何在业主“共同所有”的前提下进一步确定其归属。

　　综上所述，《物权法》第74条对于车位、车库权属的规定，在一定程度上适应了时代的需要，填补了法律的空白。但同时这一规定还存在不完善之处，由于内容的淡薄，立场上倾向于开发商，导致对业主权利的保护容易落空，且不具有操作性。近来各地、各部门相继出台一些新的规定，是在各个领域对此问题的补充，立案的环节上对《物权法》的规定作了有益的补充和完善。

　　三、车库、车位纠纷的种类

　　现实生活中遇到的车库、车位纠纷主要有以下几类：

　　(一)因车位、车库的权属产生的纠纷

　　该类纠纷应该是数量最多的纠纷，产生纠纷的原因非常复杂，如最常见的开发商在未满足小区业主需求的情况下，高价将车位出售、出租给第三方导致的纠纷;又如开发商将本属于小区共有道路或其他场所改成车位，却又向业主收取停车费导致的纠纷;再如开发商为业主购买停车位，享受停车服务设置各种人为障碍所导致的纠纷等等，可谓林林总总。

　　尽管车位、车库的权属问题历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点，而将小区车位、车库单独出售或出租则是开发商普遍的做法。多年来，业主因此状告开发商的案例屡见报端，但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直少有所闻，很大程度的原因在于当时尚未有《物权法》对此问题进行规制。，在当时乃至现在都具有参考意义。

　　星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

　　开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。

　　2003年6月，起诉星汉公司，、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

　　11月12日，。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。

　　据此，：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

　　(二)关于优先满足业主的需要产生的纠纷

　　根据物权法第74条规定，小区内规划用于停车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。“应当”在法律上同“必须”的效力基本一致，只是后者更有强调的意味。“应当首先满足业主需要”，对开发商有强制性，意味着即便开发商拥有对车库的所有权，但只要小区内业主对车库的需要还没有满足，开发商就不能将车库卖给他人。即使已经出售，与第三人签订的合同亦属无效合同。因此，只要业主不明示放弃，开发商就无权将车位、车库卖给外来者。如果开发商在未满足小区内业主停车需要的情况下将小区内车位卖给业主外的人，业主可以基于该项规定提起诉讼，该纠纷也应该适用为车位、车库纠纷这一案由。

　　例如：王某曾在某小区买下一套商品房，然而当他住进小区后才发现，“私家车库”一部分被开发商卖给周边写字楼的白领，另一部分被水泥挡住根本不让使用。为此，王某和其他居民与开发商多次交涉，都没结果。所以，王某将开发商告上法庭，要求立即交付车库。

　　(三)业主之间因车位、车库所有权及使用中发生的纠纷

　　在建筑区划内，停车位、车库的所有权应当只限在开发商与住户之间约定所有，并只可在小区住户之间进行转让，而不宜转让给区分所有权人以外的第三人。这样可以有效避免小区由于外来人口过多而导致的人员流动大，不安定因素增多等问题。如果该小区内业主将车位卖给非小区的住户，则小区业主或业委会可以提起诉讼。

　　《物权法》并没有对停车位、车库的用途作过多的限制，因而如果小区业主通过购买、获赠或者租赁等约定方式取得了对某一停车位、车库的所有权，但如果在行使所有权的占有、使用、收益、处分权利过程中妨碍了其他业主的权利，则权利受到损害的业主可以提起诉讼。

　　(四)关于老车位、车库问题引发的争议

　　因《物权法》有关车位、车库的规定，只适用于2007年10月1日以后新建的车位、车库，而不适用于此前所建成的，包括房改房和老小区。关于《物权法》实施前已出售的小区内的车位、车库，，对此作了明确界定： “车位、车库的归属，在本法公布前，有些地方的做法与草案规定不一致，本法公布后，对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理。”审议报告和《物权法》有同等的效力。因此，老车位、车库问题不应适用《物权法》的规定，而是适用《物权法》颁布前的有关地方性法规、规章以及其他形式的各种规定，或当时的约定。因此，、车库案由收案，而应按照合同纠纷受理为宜。

　　注释与参考文献：

　　[1]李显冬主编：《中国物权法要义与案例释解》，法律出版社2007年第1版，第159~161页。

　　[2]根据《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。