共有人优先购买权基本知识

　　核心内容：共有人优先购买权是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

　　一、共有人优先购买权

　　(一)共有人优先购买权的法律规定

　　共有人优先购买权是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。我国法律规定了共有人优先购买权和原共有人优先购买权。：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”等等。

　　共有，为近现代民法所有权形式之一，是指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度，抑或复数的个人就同一标的物共同享有同一所有权的法律状态。共有关系一般是建立在共有人相互信任的基础上的，在共有关系存续期间，共有人对共有财产的管理、经营、使用能否有效的进行和运作，很大程度上取决于共有人在相互信任基础上的合作，如果允许共有人的份额随意对外转让，有可能带来许多不确定因素，如新成员是否愿意继续维持原先共有财产的使用与利用状态。因此在对部分共有财产进行处分时，法律不仅要求保护其他共有人外在的财产权利，还要求这种处分要顾全到潜在的共有人之间的“人际关系”，因而要尽量限制共有人数的增加，简化共有关系，从而维护共有人共同的、稳定的、协调的状态。出于对共有这种“人合性”的保护，法律对于共有人的处分权利进行了适当的限制，这种限制就体现在共有人在其他共有人有偿转让其共有份额或者已经分割的应有部分时，所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。

　　(二)共有人优先购买权的存废之辩

　　对于共有人优先购买权的存废，目前尚存在较大的争议。有学者主张，应当废除共有人优先购买权，其理由主要有以下三点：(1)共有人优先购买权对所有权做出了不合理限制。共有人对应有份额的权利具有所有权的效力，转让份额实际上是处分个人则产，不应在法律上限制。(2)承认优先购买权将对交易形成妨碍，不利于形成公平的交易秩序。出卖人与第三人交易时付出了大量时间精力，并支付了交易成本，只是因为其他共有人的优先购买权就使得第三人前功尽弃，有损公平交易原则，对交易十分有害，而且，该制度变相地剥夺了非优先购买权人的购买机会，使优先购买权人和非优先购买权人不能进行公平交易。(3)优先购买权的作用有限。同等条件是一个伸缩性很大且易被规避的概念，如果共有人一定要将份额转让给非共有人，非共有人一定要参加共有关系，那么在同等条件下做些手脚往往能够天衣无缝。所以，同等条件对于行使优先购买权的限制根本毫无意义。基于以上几点，共有人优先购买权制度存在的合理性在现代社会受到质疑和挑战。

　　正如同我们主张保留优先购买权一样，我们同样认为上述对共有人优先购买权的否定理由不能成立。作为法定优先购买权类型，共有人优先购买权反映了在共有人处分其共有财产时，法律对于共有关系的态度，可以说，法律是根据共有关系自身的特点来设定共有人优先购买权的，也就是说，共有关系自身具有产生优先购买权的天然土壤，优先购买权是共有关系中天然存在着的一种潜在的权利，其附着于共有关系之中，共有的状态存续，直接决定了优先购买权的存续。因为，共有本身就说明了共有人的所有权不是普通意义上的纯粹的所有权，而是共有人之间共有的所有权，这种所有权本身虽然表明各个共有人对于财产拥有所有权，但同时也表明，各共有人之间通过共有财产具有内在的、不可分割的联系，或是共有财产通过共有人从而也具有不同于一般财产的内在特性。与其说共有人优先购买权限制了共有人的处分自由，不如说共有人的处分自由本身就不完备。

　　一种权利的存在必然会对其他权利造成影响，亦会在行使中存在诸多问题，但这不足以成为否定一种权利的依据，否则就会无一权利具有存在的合理性和必要性。任何权利都具有其独特的意义和价值，法律赋予共有人享有优先购买权，主要是基于限制共有人人数的增加和简化共有关系的考虑。正如王泽鉴先生所概括的，“共有人优先承购权之立法目的，旨在防止土地之细分，并兼及消除共有关系，而使尽地利”。就此功能而言，其他任何权利均不能完全替代共有人优先购买权，正是基于社会有此需要，我们主张保留共有人优先购买权制度，而且法定优先购买权制度并不具有强制性，不能完全排斥当事人的意思自治，如果共有人无意接受此种规定，完全可以达成与此有相反的约定，排除共有人优先购买权的适用。

　　(三)共有人优先购买权适用范围

　　我国法律规定了共有人优先购买权和原共有人优先购买权两种类型，但是，是否所有的共有类型之上均可存在优先购买权，存在一定的争议。有学者认为共同共有不适用优先购买权，但其是从共同共有人不能单独转让各自应属财产角度而言的，对于全体共同共有人作为出卖方的情形则未考虑在内，所以该观点并不具有说服力。

　　对于共同共有关系中原共有人优先购买权的规定同样存在一定的争议。有许多学者认为，在共同共有中，原共有人的转让只能发生在共有关系终止后，由于共有财产因分割而转化为各个共有人的单独所有财产，各个所有人当然有权根据自己的意志处分其财产，其他共有人主张优先购买权的基础关系已不存在，从而使这种优先购买权欠缺法理基础 。

　　对此问题，我们认为应当从两个角度进行理解，一是最高法院司法解释的目的，二是法律设定优先购买权的目的。从最高法院的司法解释来看，只有在出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用时，原共有人方可享有优先购买权，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产不属于一个整体或配套使用时，则原共有人则不享有优先购买权。因而，赋予原共有人优先购买权主要是出于原共有物的管理、使用方便的目的。如果作为一个整体或配套使用的物分属不同的主体，由于对该物的利用不可能附随各所有人的所有份额进行分割，因此，各主体之间易于产生冲突和纠纷。赋予原共有人以优先购买权，则可以使主体归一，有利于减少纠纷。从设立优先购买权的立法目的来看，在发生共有财产分割的情况下，按份共有与共同共有并无实质区别，都会引起共有关系重新确定、共有纠纷易发、财产权利细化等相同后果，共同共有关系在因共同关系终止而解除时，共有人之间要实际分割共有财产，对共有财产的分割实际上也要按一定的份额进行，因而，无论是共同共有还是按份共有，优先购买权均具有相同的适用空间。

　　此外，共同共有自身的特殊性亦决定了原共有人优先购买权具有独特的存在价值：第一，共同共有一般是基于共同生活和共同劳动而产生，在我国主要有夫妻共同共有关系和家族成员共同共有关系。如果夫妻离婚之后处分共有财产，在夫妻任何一方要取得该分割的共有财产时，应当保护其优先购买权。第二，家庭成员因为长期在一起使用共有财产，如果有其他人加入进来，在感情上、生活上也多有不便。法律承认原共同共有人对共有财产享有优先购买权，也有利于维护生活关系的稳定。第三，夫妻或家庭成员长期共同占有某一共有财产，依照社会常识，由原共有人继续保留该共有财产符合人的生活习惯，并且有利于该财产的有效利用。第四，由于按份共有人之间的结合关系与共同共有人之间的结合关系同为共有，并无实质区别，而且共同共有人之间的结合的紧密程度强于按份共有人，法律只赋予按份共有人以优先购买权而排斥共同共有人的优先购买权，并不合适 。况且，法律又不是赋予所有的原共同共有人皆有优先购买权，而只是对出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用的，才可享有优先购买权，主要目的是出于对物的充分利用以及共有人生活上的便利，此种规定应当说并无不妥。

　　当然，如果对共同共有财产放弃使用实物分割的办法，则不会产生原共有人的优先购买权之说，因为在共有财产的三种分割方法，即实物分割、变价分割、作价补偿三种中，只有实物分割情况下，才会产生出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用的问题，才会因财产的出卖而影响到物的利用，其他两种分割方法则不存在此种问题。当然，在实物分割会损害财产的整体效用时，自可采用其他方法分配共有财产，或在该财产之上成立按份共有关系，如此亦将使《民通意见》第92条规定的优先购买权失其存在意义。因此，有学者从此角度认为，将来的立法应抛弃此一规定 ，应当说有一定的道理。但其实质是通过消除原共有人优先购买权适用前提的方法，从而避免原共有人优先购买权适用，并没有正面回答原共有人适用优先购买是否适当的问题。

　　就共有人优先购买权而言，共有的除了民法上的物之外，也可以是矿产资源、勘探成果、技术、专利权或者专利申请权等。”比如，《合同法》第339条规定：“委托开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于研究开发人。研究开发人取得专利权的，委托人可以免费实施该专利。研究开发人转让专利申请权的，委托人享有以同等条件优先受让的权利”。第340条规定：“合作开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。当事人一方转让其共有的专利申请权的，其他各方享有以同等条件优先受让的权利。”所以，共有人优先购买权的适用范围也不仅以物的共有关系为限，其他的共有标的之上亦可成立共有人优先购买权。