处理房屋买卖优先购买权纠纷应注意的问题

　　核心内容：在实践中如何做到既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权损害出卖人和其他购买人的合法权益也是比较困难的。

　　房屋买卖过程中的优先购买权是指在同等条件下，在限定期限内，法律规定的某些人享有优先购买房屋的权利。如果优先购买人决定不购买，可由其他人购买;在限定的时间内，优先购买人既未作出购买决定，也未做出不购买决定，既定的时间过后，视为其不购买，其他人可以购买。近年来，随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖中因优先购买权产生的纠纷逐渐增多。由于这类案件比较复杂，法律规定也未细化该权利的行使方式及效力，在实践中如何做到既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权损害出卖人和其他购买人的合法权益也是比较困难的。笔者认为在审判实践中处理涉及优先购买权案件时应注意以下几个方面的问题。

　　一、注意把握“同等条件”的内容

　　关于“同等条件”的内容，存在不同看法。一种观点认为是绝对相同。此种观点对优先购买权人限定过于严格，不利于对优先购买权的保护。笔者认为，“同等条件”首先是价款条件同等，优先购买权人支付的价款应与其他购买人承诺支付的价款等同;其次价款的支付方式等同;第三，其他交易条件同等，包括其他可量化的因素，由此构成法律意义上与其他买受人同等条件即可，这样能充分保护出卖人及优先购买权人的合法权益。

　　在房屋买卖过程中，如果优先购买权人提供的条件优于第三人提供的条件，出卖人当然不能拒绝其行使优先购买权。只有当优先购买权人提出的条件足以减少出卖人的实质利益时，才可排除优先购买权的行使。

　　二、优先购买权人的范围

　　这是所指的“优先购买权人”单指房屋买卖中的优先购买权人，不包括股票、证券等标的物买卖中的优先购买权人。根据我国有关法律规定，房屋出售时下列人员享有优先购买权：

　　(一)共有人。共有分为按份共有和共同共有。按份共有的房屋，部分共有人可出售自己拥有部分的房屋，此时其他共有人享有优先购买权。共同共有房屋的所有共有权人一致同意可出售原共有的房屋，此时原共有人对此房屋享有优先购买的权利。我国《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。

　　(二)承租人。房屋所有权人出卖已出租的房屋，房屋的承租人有优先购买权。我国《合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”;第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其先前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。因此承租人生前共同居住人也享有优先购买权。，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。

　　(三)现住户。单位在出售公有住房时，在同等条件下，现住户有优先购买权。

　　(四)原单位。个人以标准价购买公有住房需要出售的，原产权单位有优先购买权。：“职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。”

　　(五)承典人有优先购买权。房屋所有人将房屋典当后要将其房屋出售时，在同等条件下，承典人有优先购买权。

　　优先购买权属于上述特定人所享有，具有一定的专属性，享有优先购买权的人不能将该权利转让给他人。

　　在实践中，当房屋出售时，房屋所有权人应将出售房屋的意图事先通知并说明价格和其他条件，征求优先购买权人的意见。如果享有优先购买权的人放弃权利或不按约定、规定的期限和条件购买，则所有权人有权将房屋卖给其他人。

　　三、几种特殊情况下优先购买权的确认

　　(一)租赁权与抵押权并存时，承租人是否享有优先购买权?

　　在抵押关系设立以后，抵押人能否将房屋出租给他人，承租人在该房屋出售时是否享有优先购买权?一种观点认为，承租人不享有优先购买权。因为房屋所有权人将已抵押的房屋出租，有可能损害抵押权人的利益，影响抵押权的正常实现。笔者认为，我国现行法律并未禁止抵押人将抵押房屋出租，因此，抵押人应当享有抵押房屋的出租权，只要租赁的存在不影响抵押权人的利益，承租人也享有抵押房屋的优先购买权。

　　1、抵押权只是就抵押物的变价优先受偿的权利。抵押人就房屋设定抵押后，仍享有房屋所有权，抵押人可以将占有和使用权转移给他人，也就是说可以将该房屋出租。抵押权的设定也并不影响承租人对房屋的占有和使用，抵押权、租赁权可以并存。

　　2、租赁期限未超过主债务履行期限的，在主债务到期抵押权人实现抵押时，租赁关系已经终止，承租人的优先购买权自然不存在。租赁期超过主债务履行期限的，如影响抵押权的实现，那么该租赁关系对于抵押权人不发生效力;如无影响，即抵押物的价值并不因此而降低，则租赁关系可以继续存在于抵押物上，在主债务到期抵押权人实现抵押变卖该房屋时，承租人依然享有优先购买权，抵押权人可从变卖房屋价款中优先受偿。

　　(二)数个优先购买权人均主张权利的处理

　　1、数个共有人均主张优先购买权的，如果房屋好划分，可以按均等原则处理;如果不能划分，数个主张优先购买权人又协商解决不成的，由最先主张权利者购买;最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者确有实际困难的，应照顾住房确实困难的人购买。

　　2、数个承租人主张优先购买权的，可以协商解决;协商不成的，由最先主张权利者购买;最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者住房困难的，应照顾住房困难者。

　　3、房屋共有人和承租人同时主张优先购买权的处理。从民法理论上分析，共有人的优先购买权是基于所有权而产生的，承租人的优先购买权是基于使用权而产生的，那么根据“物权优先”原则，原共有人的优先购买权理应更为“优先”。并且共有房屋通常在结构上相连或配套使用，是不易分割的一个整体，让共有人享有优先购买权，有利于房屋修缮、管理、使用，有利于消除矛盾。

　　另外，需要说明的是，数人共同主张优先购买权时必须是基于“同等条件”，在条件不同的情况下，如一方条件优厚，其他依法享有优先购买权的人是无权主张优先购买权的。当然，如果出卖人与第三人恶意串通，欺骗其他主张权利人时例外。

　　(三)非因买卖而转移房屋时，如何确定优先购买权

　　权利人行使优先购买权的前提是出卖人将房屋出卖于第三人，因此在因赠与、遗赠、继承、公用征收等非因买卖而转移标的物时，其不能行使优先购买权，否则对出卖人的干预即属过分。但是在有些情况下转移房屋时权利人是否能行使优先购买权应当具体分析。

　　1、拍卖。实践中，有一种观点认为拍卖是一种特殊的买卖方式，以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言。如果允许行使优先购买权，可能造成偏惠优先购买权人的结果，因此在拍卖时，优先购买权不得行使。出卖人只能将有关情况及时告知权利人，以便其决定是否参加竞买。笔者认为，拍卖方式本身并不能构成排斥和剥夺优先购买权人行使优先购买权的理由。优先购买权人是否可以行使这个权利，应以法条规定的精神来衡量决定。拍卖尽管说是一种特殊的买卖方式，但其仍不失属于买卖。拍卖房屋时，在事先没有通知优先购买权人的情况下，出卖人将房屋售于第三人，如权利人愿以售于第三人的价格购买时，则出卖人已构成对优先购买权侵害的全部要件，故不能说拍卖房屋时没有“同等条件”可言，更不能因此而否定权利人行使优先购买权。如果拍卖时权利人已被通知在场，但其不愿以“高价”购买，那么“同等条件”前提已丧失，应视为权利人已放弃了优先购买权，也就没有侵权事实的发生。故拍卖时，在同等条件下，权利人有权行使优先购买权。

　　2、混合赠与。混合赠与虽兼有买卖与赠与的因素，但其仍是以赠与的性质为主，它更多地考虑到受让人的身份关系，与一般的买卖有着质的不同。因此在混合赠与房屋时，优先购买权人不得主张优先购买权。

　　3、互易。互易为特定的物与物之间的交换，买卖则为金钱与特定物的交换，二者性质上有许多差异，一般情况下不能行使优先购买权。但是在某些特殊情况下，如给付的替代物优先购买权人也能提供的，其仍可行使优先购买权。作者： 刘建国 魏明星