吉林市两商贸公司相邻通行纠纷案介绍

　　核心提示：相邻关系是指两个或两个以上的相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。

　　一、基本案情

　　2003年9月6日，吉林市A商贸公司(以下简称A公司)通过拍卖取得原吉林市某大楼2--4层商业用房(面积为1789平方米)的所有权。同年12月11日，A公司将此房屋出租给吉林市C购物中心有限公司(以下简称C中心)用于商场经营，并签订租赁合同。合同约定：租期5年，年租金100万元，交10万元定金，A公司保证签约后1 0日内将被堵的楼梯和消防通道通畅，可正常进入二楼以上部分。协议签订后，C中心按约定缴纳10万元定金。

　　A公司经查询得知被告吉林市B商贸公司(以下简称B公司)将该楼租给被告翁某和翁小某用于经营D金店，上述楼梯和消防通道被堵系D金店和B公司所为。A公司多次找到三被告要求将被堵的楼梯和消防通道打开，三被告始终置之不理。A公司被迫与C中心解除租赁合同，退回定金。此后的五年里，A公司多次与被告协商，要求其将被堵的楼梯及消防通道恢复原状，并向消防部门反映情况。，要求D金店于同年12月28日前将室内楼梯二楼以上部分封堵改正。

　　经查，翁某是1998年经营的D金店，2007年2月7日，被告翁小某以重新注册成立D金店的方式，在原经营地址承继了其父翁某经营的D金店。

　　二、一审、二审情况

　　A公司认为，三名被告将楼梯及公共消防疏散通道堵塞，致使A公司的房屋长达5年时间内无法经营使用，该行为严重侵害了A公司对自有财产的使用，收益权利，给A公司造成了500余万元的经济损失。A公司依法起诉要求三名被告共同承担排除妨碍，将楼梯和通道恢复原状，并赔偿A公司经济损失的责任。A公司的诉讼请求：判令三被告共同赔偿A公司经济损失520万元，诉讼费由三被告承担。

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　　1.被告B公司的封堵行为对A公司物权使用构成了妨碍。A公司向法庭提供的四组证据，充分的证明了被告有侵权的事实，被告庭审中并没有提供出反驳证据也未否认其室内楼梯二楼以上部分被其封堵。：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 ，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。被告B公司在A公司购买原吉林市某大楼2--4层商业用房的所有权后，明知由于历史原因形成的通道在A公司与其毗邻的D金店门市楼内，而将与A公司共用的楼梯和消防通道封堵，在A公司多次交涉的情况下仍拒绝打开，给A公司对该房的商业利用和出租造成了妨害，所以能够认定被告B公司有妨害A公司行使物权的行为。因楼梯和消防通道封堵系被告B公司所为，被告翁某和翁小某只是承租户，并没有改变原房屋结构。通道和消防疏散楼梯封堵与其无关。故对A公司要求被告翁小某和翁某承担赔偿责任的诉讼请求，不予支持。

　　2.A公司请求赔偿的经济损失合理适当。被告B公司封堵二楼以上楼梯及消防通道，因楼梯及消防通道是该楼临街的唯一通道，封堵后势必的影响A公司所购买的商用房屋的使用经营，A公司要求的租金损失客观存在，其经济损失理应予以合理赔偿。A公司要求被告赔偿其与C中心的租金损失500万元，远远低于吉林市发改委发布的《关于重新确定吉林市非住宅房屋租赁租金指导标准的通知》规定的每月73--80元/㎡ 计算标准，只达到每月4 6元/㎡，故A公司的损失是合理适当的，应予支持。但应扣除17. 6%房屋租赁税，实际赔偿额为412万元。至于A公司请求的20万元定金损失，证据不足不予支持。

　　综上，，，，，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告B公司于本判决生效后十日内赔偿A公司经济损失412万元;二、驳回A公司其他诉讼请求。

　　B公司不服一审判决，。

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　　1.相邻关系是指两个或两个以上的相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。由此相邻关系不仅仅限定在不动产所有人之间还包括使用人之间，故B公司以A公司没有办理房屋过户手续，不是相邻不动产的权利人，无权主张权利的根据不足。

　　2.虽然B公司与A公司对其各自的房屋获得的时期和方式不同，但在房屋产权变动之前均为吉林市某大楼所有，从建筑结构上看也是不可分割的同一建筑体，根据相关法律规定，B公司在购买该建筑一层后与后来购买该建筑2-4层的A公司形成了通行相邻关系。B公司理应为A公司提供必要的上下通行的便利。但B公司却将共用的楼梯和消防通道封堵，使A公司对该房的商业利用和出租受到妨碍，造成了实际损失。对此B公司应当承担相应的民事责任。

　　3.因A公司所购买的商业用房位于吉林市繁华地段，由于B公司的过错而导致A公司所购买的房屋失去商业利用的条件，，并根据当地实际情况，判决B公司承担赔偿责任并无不当。

　　4.B公司的A公司的诉讼已超过诉讼时效的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。

　　综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法。，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　B公司不服一、二审判决，。

　　三、本部门律师合议意见

　　(一)针对B公司的第一条申请理由，答辩如下：

　　1.涉案合同是在2003年12月11日签订的，而A公司是在2004年12月29日才被吊销营业执照、责令停止经营活动的。所以，A公司与C中心2003年12月11签订的《房屋租赁合同》是有效的。

　　2.即使A公司在签订合同时已丧失经营资格，涉案合同也是有效的。;合同法>若干问题的解释(一)》第十条规定，“当事人超越经营范围订立合同，。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。由此可见，当事人只要不违反上述三项例外情形规定，即使是无经营资格，也不会导致合同当然无效。本案中，房屋租赁活动不属于上述三种例外情形规定之一，也不违法法律、行政法规的强制性规定。在A公司经营期满后、没有进行清算解散之前，主体资格依然存在，，是合法有效的，也完全符合合同法促进交易的立法本意。

　　3.即使没有本案签订涉案租赁合同，A公司的损失也是实际存在的。本案A公司购买2-4层商业楼以后，多次要求B公司拆除涉堵通道，但是B公司均蛮横不理，直至6年后才在消防部门的强令下拆除。6年来，该房产长期无法利用，难道非要由一纸合同才能证明损失的存在吗?何况A公司在计算损失时是参照吉林市最低租金标准来计算的。

　　4.本案在一、二审时，A公司是以原“吉林市A商贸公司”的名义起诉、应诉的，见原起诉主体资格证明(营业执照)，所以不存在主体不明的问题。后来的注册问题属于工商部门的行政问题，B公司如有异议，属于另外一个法律纠纷，与本案无关。

　　(二)针对B公司的第二条理由，答辩如下：

　　1.涉案标的楼房属于一个整体，在同属于原第一个产权人吉林某时，就一直共用一个临街楼梯，2000年B公司购买该楼时，在过去26年时间里，一直都是如此。故，。

　　2.A公司所购楼房用途属商业用房，商业用房不可能象B公司所说的那样在后门开门。通行便利和临街通道是商业用房的基本要求。

　　3.楼梯在B公司购买之前属于吉林某大楼时，一直就是通的，其在2000年购买后，就封堵楼梯和消防通道作为营业用房出租获利，不是B公司封堵会是谁封堵?另外，，责令D金店(其承租B公司的房屋，包含被封堵部分的楼梯和消防通道)限期改正，并于2009年4月5日强制监督疏通开的事实，不仅证明了消防通道和楼梯存在的必要性，也进一步印证了B公司侵权事实的存在及其行为的违法性。

　　(三)针对B公司的第三条申请理由，答辩如下：

　　1.根据查明的事实，本案显然属于相邻通行权纠纷，而非地役权纠纷，B公司法律认识错误。

　　2.A公司所主张的损失是合理的：(1)A公司在5年多将近6年的时间内无法正常利用涉案楼房，但A公司仅仅只主张了5年的经济损失;(2)A公司是参照吉林市最低租金标准来计算租金损失的。

　　综上，一、，证据充分，适用法律正确。请求贵院依法驳回B公司的再审申请，依法维护A公司的合法权益。

　　四、

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　　(一)关于新证据问题。B公司提交的工商机关《企业机读档案登记资料》《公司设立登记审核表》《处罚决定书》，能够证明2004年A公司被吊销营业执照。但被吊销前仍然可以进行经营活动，A公司与C中心于2003年12月签订租赁合同，并不违反法律规定。企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》规定：“企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。”B公司提交的证据不能证明A公司诉讼时已注销，因此，A公司仍然具有诉讼主体资格，可以自己的名义进行诉讼活动。虽然2009年新设立了名称相同的A公司，但B公司并未能证明本案当事人系新的A公司，且本案处理不会因为存在两个A公司而增加B公司的负担。其提交的证据尚不能推翻二审判决。

　　(二)关于案件基本事实。原某大楼虽系不同时间建成，但建成后作为一个整体是不争的事实，房产管理部门分别登记了产权证只是行政管理行为，不影响大楼客观上的整体性，犹如一栋住宅楼每一户分别拥有房产证，但不会改变该楼仍然作为一个整体。由于整栋楼建设之时就属同一产权人，因此楼梯、通道及出口共用是当时就存在的，不能认为有一个楼梯、出口能够使用就可封堵其他楼梯、出口。B公司与A公司作为后续产权受让人，在整栋大楼中作为各占部分房屋的产权人，构成相邻关系，B公司作为一层的产权人，应为二层以上使用人提供通行的便利，A公司有权使用所有公共部分的楼梯、出口。B公司不否认室内楼梯二层以上部分被封堵的事实，也承认自己未主动拆除封堵。因此二审判决认定的基本事实并无不妥。

　　(三)关于法律适用问题。本案不属于对他人物权的使用，而是相邻各方对公共部分的使用问题，因此二审认定本案属于相邻通行纠纷并无不妥。关于责任承担问题，由于大楼是一个整体，楼梯、通道、出口均属于公共部分，相邻各方均有权使用。A公司在多次要求B公司打开通道无果的情况下，不得已解除了与他人(C中心)的租赁协议，又多次要求B公司打开通道，由于通道一直未能打开，妨碍了A公司实现其房产的商业使用价值，B公司认为A公司还有其他楼梯使用不影响其使用价值，A公司未采取降价等措施减少损失，判令其承担民事责任违反公平原则的主张没有法律依据。

　　综上，、第(二)项、第(六)项规定的情形。，裁定如下：

　　驳回吉林市B商贸公司的再审申请。