房屋买卖合同效力纠纷案代理词

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　　诉讼概况：原告包**与第一被告刘*为夫妻关系，06年底刘*通过中介将包**名下夫妻共同财产(房屋)出售给了第二被告张**，双方已经部分履行，08年包**以刘*未经其同意擅自处分共同财产为由，起诉要求确认买卖合同无效。

　　代 理 意 见

审判长：

　　xx律师事务所接受张**委托，指派我作为其代理人参加本案诉讼，现发表代理意见如下：

　　一、案情简述

　　通过法庭调查，各方当事人举证质证的情况，相信法庭对本案事件的原委已经查明。

　　事实上，本案卖房行为，应当是原告包**和第一被告刘*合意处分夫妻共同财产的结果。由于包**在外地工作，卖房之事主要是刘*出面办理。因所售房屋尚有贷款未清偿，而买卖房屋过户必须提前还贷，消灭抵押权，因此刘*与第二被告张**06年12月28日在“合生*经纪公司”订立合同时，约定由卖方自行清贷，买方张**支付定金后，余款办理公积金贷款支付。但出卖人在短时间内无法筹款还贷，原合同无法继续履行。刘*又与张**协商07年1月16日在“家家*经纪公司”另订合同，将定金提高到陆万(已支付)，约定由经纪公司帮助还贷。为提前清贷，经纪公司和买卖双方又通过程**介绍，由李**承接清贷业务。李**为保证经营利益和降低还贷风险，要求办理公证。这期间，包**也亲自回天津协助刘*办理各种手续：包括和李**去办理公证以及到建设银行办理清贷等。所以由约定“家家*公司”负责清贷变更为由李**负责清贷，是包括原告在内的各方当事人合意的结果。仅管两次由于卖方原因，未能按计划办理清贷过户手续，但本案当事人买卖房屋的真实意思表示已经昭然若揭。

　　总结买卖双方交易流程如下：

　　买卖双方订立合同→买方支付定金三万后增至五万(已付)，余款公积金支付→卖方办理房屋清贷，交付房屋(已交付)→卖方无力筹款清贷，协商另订合同→定金增至陆万(已付)，余款公积金支付，中介帮助卖方清贷→中介与买卖双方协商变更合同，请程**帮助，联系李**承接清贷业务→李**要求卖方办理公证(已完成)→卖方与李**两次清贷未果(第一次，卖方有逾期贷款3000多元未付;第二次，卖方称家中有事未能到场)。

　　二、根据法庭总结本案争议焦点，作如下分析

　　1、确定两份合同的订立及履行过程

　　买卖双方在“合生*公司”订立合同，约定买方支付定金三万。而买方实际支付定金陆万，与“合生*公司”约定不符，与“家家*公司”合同一致。证明“合生*公司”合同未能继续履行，双方实际履行的是07年1月16日另订的“家家*公司”合同及变更内容。这一点既有吴**的证言，而且第一被告刘*也当庭认可，应能够认定。

　　2、包**明知刘*与张**订立房屋买卖合同，并且积极履行。

　　法庭调查中，程**证实①联系李**为刘*、张**订立的买卖合同承担提前清贷业务;②联系李**与包**、刘*、张**去市公证处办理公证手续;③两次参与李**为包**、刘*到建设银行还贷，未办成的原因是：第一次卖方有贷款3000多元逾期未还;第二次是卖方称家中有病人未到建行。《公证书》证实，包**到市公证处与李**办理卖方清贷的公证手续。对于以上证据，包**的质证意见是不认识李**，没有否认与程**相见、相识的过程，刘*的质证意见是认可程**的证言，并承认亲自和包**、张**到市公证处公证的事实。

　　包**又称与李**办理公证是另行卖房，与张**无关，但其陈述与其他当事人及证人的证实相左。尤其是包**称不认识李**。那么，和不认识的人去办理20万元的清贷公证的说法，实在是有悖于常理，因此其陈述不足为信。上述证据足以证实包**明知与张**订立买卖合同，并积极履行合同义务。

　　尽管在《房屋买卖合同》订立之初，没有证据表明包**作为夫妻财产共有人同意处分财产，但从其在合同履行过程中，积极参与，能够证实出售房屋给张**是夫妻共同意思表示。

　　《婚姻法司法解释(一)》第17条规定，他人有理由相信处分财产为其夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。退一步讲，《合同法》第51条规定：“无处分权人处分他人财产后，权利人追认的，合同有效。”

　　3、张**作为买方属于善意第三人

　　首先，张*是通过中介公司购买挂牌交易的二手房，无恶意侵占他人财产的主观意愿;其次，通过中介公司介绍，刘*提供夫妻关系证明、房产证，张**相信刘*出售房屋财产来源合法;其三，交易价格有房管部门评估，28万元的价格符合市场规律，不属于低价购买;其四，张**按合同约定，支付定金陆万，余款办理公积金支付，履行了合同义务，未能办理公积金付款是由于卖方未按约定提前清贷，不是张**的过错。

　　包**观点中“善意取得”制度，是《物权法》意义上的财产确权制度，而本案不是财产“确权之诉”，而是“合同效力确认之诉”，这是两种不同的诉讼，“合同效力确认之诉”不适用“善意取得制度”，而应适用“善意第三人制度”。因此，原告混淆了两种法律制度和两种诉讼请求。

　　包**认为“支付对价”就是付清全款，没有法律依据。张**按合同约定的付款方式支付，并不违法，而且卖方至今未办理过户，张**只按合同约定得到了财产使用权，张**支付陆万，双方履行义务程度相当。

　　三、关于《担保法》第49条规定的适用问题

　　《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应通过抵押权人;未通知抵押权人的，转让行为无效。”