二手房交易中怎么追究违约责任

　　案例：交易后迟迟不过户，卖方会承担违约责任吗?

　　罗先生购买了一套二手房，与卖方张女士在合同中约定(yueding)了房价款、付款时间、交房时间、过户时间，相关交易条款都有明确约定(yueding)。可是，在张女士收到了全部房款、也把房子也交付给罗先生后，却又感觉房价偏低亏了。

　　张女士想涨价，罗先生却不干，说合同又有明确约定，不是说改就改的。房子已经交付了，想反悔也不好办，张女士一想，干脆我不配合你办理过户手续，给你制造此麻烦，看你怎么办!

　　这下罗先生可就急了，因为他的购房款是向亲友们借的，原本想房子过户到他名下后用房子办理抵押贷款，然后还钱给亲友的。房子不过户到他名下，就无法办理贷款。罗先生找张女士交涉多次，说咱们合同上对过户时间有明确约定，现在早就过期了，你为什么不履行?可不管罗先生怎么说，张女士就是不配合他办理过户手续，还说我违约又怎么样?你能让我承担什么责任?

　　罗先生带着合同找律师去咨询，准备起诉张女士，律师看过合同帮罗先生进行了分析，这下儿，罗先才明白为什么张女士这么有恃无恐。原来双方在合同中虽然明确约定了过户时间，但却没有约定延期或拒不过户如何承担违约责任。

　　按法律规定，对于张女士不如约办理过户手续的情况下，罗先生可以提起两项诉讼请求：一个是要求过户;另一个是要求张女士承担违约责任。

，，应该不成问题。但是怎么承担违约责任呢?在没有约定违约金标准的情况下，罗先生可以主张赔偿实际损失，可怎么证明不按期过户给罗先生造成什么实际损失呢?以目前的情况看，基本上无法证明实际损失数额。

　　张女士之所以有恃无恐，就是因为她知道她的违约行为虽然给罗先生造成了实际的麻烦，但是罗先生却很难让张女士赔偿他什么损失。所以，她才借着不予过户为难罗先生，想借此让罗先生就范，同意增加房价。

　　现在罗先生有两个选择：要么就是多给些钱，让张女士得惩，尽快办理过户;，也可以办理过户，但诉讼是需要时间的，恐怕要再浪费几个月。

　　想来想去，，就算多费些时间也不能让这种不诚信的违约者得惩，，但确实没有判决张女士给什么赔偿。

　　罗先生之所以会遇到这样的麻烦，就是因为在签订合同时没有预见可能出现的违约行为，更没有在合同中约定有针对性的违约条款，那么在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，又应该如何应对呢?

　　律师提示：

　　在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：

　　1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口;

　　2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续;

　　3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任;

　　4、房屋质量问题的违约责任;

　　5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任;

　　6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。

　　上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。

　　但有时1、2、4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。

　　所以，律师建议买卖双方在合同中明确约定1、2、4、5这几种违约行为严重到什么程度构成根本违约，守约方有权提出解除合同并要求违约方承担解除合同的违约责任。逾期付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解除合同并追究违约方的相应违约责任。

　　那么发生了违约情形，如何承担违约责任呢?一般有如下几种方式：

　　1、定金：双方可以约定合同金额分之二十以内的定金，收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金;给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还;

　　2、继续履行：守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行;

　　3、违约金：双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。在既约定违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张;

　　4、赔偿实际损失：在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。

　　对于逾期付款、交房等逾期履行合同义务的违约行为，双方最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，逾期的时间越长，违约的行为越严重，承担的违约责任也就越重。如果只约定逾期交房要承担一定数额的违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么区别，一旦发生违约行为，那违约者恐怕宁可再拖更长时间。

　　对于单方解除合同等根本违约行为，应该约定一个比较合适的具有处罚作用的违约标准，比如我们在提示十二中曾介绍过，对于卖家根本违约的，可以约定"如房主违约拒不履行，按在此期间周边二手房上涨的标准支付违约金。"当然，也可以约定"如果买家根本违约导致合同解除，赔偿卖家在此期间房价的下降损失"，不过这条目前恐怕用不上，因为房价是一直在涨。

　　对于房屋的质量问题，不好做明确的违约金标准约定了，一般也就是根据相应质量问题造成的损失和维修费用进行赔偿了。