首页法律知识民商法合同法合同动态物业公司是否应承担赔偿责任

物业公司是否应承担赔偿责任

发布时间：2019-08-02 18:18:15

合同法频道为您整理合同订立相关知识，合同订立栏目分类齐全，欢迎浏览，感谢您的访问。

　　[案情]

　　原告李某系被告河南某置业公司所开发的郑州市江山路某小区的一名业主。2005年8月31日，原被告签订前期物业管理服务协议，其中约定被告对“小区的主入出口24小时当值，定时小区巡逻，对封闭小区的人员、物品、车辆进出及突发事件的应变与防范提供安全方面的服务”。2007年12月30日晚20时，原告之妻向公安机关报案称家中被盗，被盗物品有电视机、抽油烟机、燃气灶、餐具等，价值2万余元。在双方对于赔偿事宜协商未果的情况下，2008年2月，，要求被告赔偿被盗物品损失2万余元。

　　[分歧]

　　本案在审理中，对于被告应否对原告的损失承担赔偿责任，有两种不同观点。一种观点认为，物业管理公司具有为业主提供安全防范的义务，依据双方约定和《物业管理条例》的规定，物业管理公司对原告物品被盗应负赔偿责任;另一种观点认为，根据双方约定，被告的义务是维护小区的公共秩序，不是对每家每户予以保护，对于业主财产不具看管义务，并且被告在合同义务范围内不存在过错，因此应驳回原告的诉讼请求。

　　[评析]

　　近年来，因住户财产丢失和毁损引发的纠纷，在物业管理纠纷案件中逐渐增多。小区的安全保卫是物业管理公司的一项重要职责和义务。对于小区内发生的车辆丢失、财产被盗造成的损失，物业管理公司应否承担赔偿责任?笔者认为，应依据不同情况具体分析，一般包括以下两种情况。

　　一、物业管理公司负赔偿责任

　　该种情况的前提是物业管理公司没有履行法定或约定的保安义务，即物业管理公司存在过错具有违约行为和双方有明确约定其对业主的财产丢失、毁损承担赔偿责任。前者物业管理公司承担的是过错责任，后者物业管理公司承担的是无过错责任。由于我国没有关于物业管理保安义务的直接规定，对于业主财产安全保护义务主要来自于物业服务合同的约定。现实中使用的物业服务合同，一般都规定了物业管理公司的保安职责，所交纳的物业服务费中也包含了保安费一项。如果物业管理公司没有履行与业主之间的约定义务，导致小区内的住户财产损失，住户的财产损失与物业管理公司疏于管理的行为之间有因果关系，则物业管理公司应承担违约责任。物业管理公司的行为如果既应承担违约责任，同时又应承担侵权责任，便构成违约责任和侵权责任的竞合，依据合同法第一百二十二条的规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”权利人可以选择其中的一种请求权向物业管理公司主张权利。

　　二、物业管理公司不负赔偿责任

　　由于物业管理合同在我国合同法中无明文规定，加之我国物业管理处于起步阶段，人们对于该类合同性质及双方权利义务无明确认识。笔者认为，在法律无明确规定前，审理此类案件可以适当参照委托合同，并结合民法总则中的公平原则处理。一般来讲，物业公司对业主的财产并不具有保管义务，它只是接受业主的委托提供服务，属于新类型的合同义务，物业管理公司在其中承担的是过错责任。如果产生纠纷，物业公司的举证义务是证明其依据合同履行了义务，在合同义务的范围内没有过错行为，即应免除其赔偿责任。同时，物业公司所收取的物业管理费相对于其承担的赔偿责任是远远不成比例的，如果仅仅因为业主向物业管理公司交纳了一定的物业管理费而要求其承担业主的损失，则实质上是让物业公司承担了保险公司的责任，违背了收益与风险相一致的理论和责任承担的比例原则，在道义上也有失公平。

　　具体到本案，原、被告之间签订的前期物业管理服务合同符合法律规定，为有效合同。根据合同约定，被告对小区的主入出口24小时当值，定时小区巡逻，对封闭小区的人员进出、物品进出、车辆进出及突发事件的应变与防范提供安全方面的服务。该合同并没有明确约定业主的财产丢失由物业公司进行赔偿，所以物业公司对业主的财产并不具有保管的义务。而且原告提供的证据只是报案材料，并不能提供证据证实丢失财产的种类和价值，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求于法无据不应支持。

　　综上，笔者同意后一种意见。

滑明勋李立峰