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以违约对抗违约双方受害

发布时间：2020-10-08 17:38:15

合同是平等主体自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。通俗地说，合同就是签订人就某一民事权利义务内容达成的合意。商品房合同即是其中的一种。合同签订后，关键在于履行。合同的目的能否实现，关键看当事人是否全面履行合同义务。

　　当前，商品房市场越来越规范，大多数企业重视企业形象，老老实实地履行合同；消费者的法律意识也在不断加强。但是大量的房地产诉讼表明，违约现象依然很严重。这说明一些企业和个人的合同意识依然很淡薄。一个典型的现象就是以违约来对抗对方的违约行为。在此我们将通过一个典型性的案例来分析其法律内涵及法律后果。

　　合同订得明白无误

　　A房地产开发公司与汪某于1999年10月签订了商品房买卖合同，约定：汪某购买A公司开发的商品房一套，总房款40万元，于同年10月中旬交首期款29万元，余款11万元按A公司通知自行办理按揭贷款，房屋交付时间为同年12月底，逾期付款A公司有权对逾期应付款按月息1%利率标准向汪某主张违约利息；逾期10日后，A公司有权终止合同，并向汪某按实际应付款的1%追索违约金。A公司未按规定日期将房屋交付汪某，逾期两个月内，汪某有权按已交付房款的1%向A公司追究违约利息；预期超过两个月，A公司要按实际应付款的2%向汪某支付违约金，合同继续履行。

　　以违约对抗违约终上法庭

　　合同签订后，汪某依约交付A公司首期房款29万元，A公司于2000年11月底将房交付汪某，迟交房12个月；A公司于1999年10月向汪某收取7000余元代办11万元的按揭贷款，由于汪某原因未能办成，同年11月底该款退还汪某。此后A公司催要11万元余款，汪某以A公司逾期交房，且在房屋居住过程中发现质量问题，协商未果为由拒付。为此，A公司起诉汪某立即给付欠款11万元，并按合同约定月息1%标准支付违约利息33000元。汪某则提出反诉，并对房屋质量问题提出鉴定申请，要求A公司支付逾期交房12个月的利息34800元、违约金5800元及维修房屋。经委托鉴定，房屋修缮费用为21000元。

　　汪某认为，A公司违约在先，自己不应承担逾期付款的违约责任，坚持A公司不修房就不给付欠款的主张及反诉请求。

，双方签订的商品房买卖合同依法成立，对当事人双方均有约束力，双方应各自全面履行合同义务。A公司按约定履行了付款通知义务，而按揭贷款手续未办成并非A公司原因造成，故汪某应尽给付欠款义务，并承担逾期付款违约责任。但因A公司对1999年12月至2000年4月30日间逾期付款利息的主张，未在举证期限内出示曾向汪某主张过权利的证据，已超过法定诉讼实效，依法不予支持。A公司未按约定交付房屋系违约行为，应当承担相应的违约责任。但是，按照合同法，该合同的违约利息与违约金并非并列适用，故汪某反诉A公司支付逾期交房利息的请求不予支持。房屋的质量问题，A公司负有维修义务，房屋的维修按鉴定结论确定的方案进行，对于房屋维修期间给汪某造成的搬家及误工损失A公司应予适当赔偿。关于汪某以A公司违约在先，且不履行维修义务作为不同意承担逾期付款违约利息的抗辩理由，于法无据。故依据《民法通则》、《合同法》的规定，判决汪某给付A公司欠款110000元，并支付2000年5月1日至2002年4月30日间的逾期付款违约利息26400元。A公司给付汪某逾期交房违约金5800元，并按鉴定结论确定的维修方案对汪某住房进行维修，逾期给付汪某维修费21000元由汪某自行维修，一次性给付汪某4000元作为维修期间经济损失的补偿。