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乡村集体企业改制过程中对用地采取的对策和措施

发布时间：2021-04-19 10:58:15

　　虽然我国目前对乡村企业使用集体土地的管理上还未形成一套完善的法规体系，但由于乡村改制企业可以采用多种形式的经营办法和用地方式，根据现行规定，我们还是可以依照各个乡村企业用地的具体情况而采用不同的改制对策：

　　方案(一)：乡村企业用地由改制企业直接征用并补办出让手续。其中，对属于农村集体的各项征地费用处理，有下列三种方式供选择：

　　① 由乡村集体经济组织一次性收回由改制企业偿付的各项征用土地费用;

　　②农村集体经济组织将应收各项费用总额作为股份投入到改制企业中，每年分取红利;

　　③农村集体将应收费用暂借给改制企业使用，本金以企业厂房等定着物回押担保，集体每年收取约定利息。该方案优点是土地已被征用为国家所有，权属比较明晰，不会发生诸如土地补偿、劳力安置、用地争议等后遗症。缺点是集体资产回报率不高，并且企业还要花上一大笔钱办理征用土地和补交出让金手续。这只能在一些效益较好，有经济承受能力的乡村改制企业中适用。

　　方案(二).将集体土地直接交给改制企业使用，其所有权不变。在具体操作上也与方案(一)一样，可有三种方式：

　　①各项使用土地费用总款项由农村集体一次性全部收回;

　　②将用地总费用作股金投入由集体分取红利;

　　⑧将用地费用借给企业收取约定利息并以企业厂房等定着物回返抵押。该方案的依据是土地使用权可以在集体经济组织内部转移。优点是不需花费较多资金办理土地征用和出让手续，只要变更土地使用权就行了;并且，农村集体作为土地所有者还会有一些潜在的收益。缺点是土地使用权已经转移给改制企业，如该企业发生倒闭歇业造成用地闲置，乡村集体只有在达到了一定年限(连续闲置二年或停办闲置一年)以后才能收回该宗土地的使用权，并且还会因经济补偿问题造成纠纷。

　　方案(三)：将原属集体的厂房、围墙、道路、场地等全部地上定着物出租给改制企业使用，由乡村集体每年收取租金。根据地随房转移原则，土地使用权作为地上建筑物的必然构成部分，出租房屋、场地等实质上也出租了土地，用地的租金当然就包含在总租金之中。这种方案虽然没有国家对土地的明文规定作依据，但并不违反现行的法律法规，也体现了集体内部的土地有偿使用原则。其优点是当改制企业严重违反协议时，乡村集体经济组织可以直接将全部房地产权利及时收回。同时也有利于土地资产的保值增值。缺点是地上定着物的维护不能得到切实保证，并易发生纠纷。

　　方案(四)：原有集体企业的全部资产(当然包含土地使用权)租赁给改制企业使用，由乡村集体收取租赁金。本方案与方案(三)有些相似，但范畴较大。。优点是改制企业一次性投入不大，易于承受。与企业承包相比，经营责任和权利义务比较明确，集体经济承担的风险较小，特别是集体资产不易流失。但也有集体资产的安全很难保证、维修上也易发生纠纷、改革力度相对不足等缺陷。本方案适用于亏损较为严重的乡村集体企业改制。

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