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国有企业改制土地处置评估方法的选取

发布时间：2019-08-21 14:24:15

　　文章论述了国有企业改制中土地资产的处置与评估：土地评估报告由土地估价结果确认改为土地估价报告备案制，加大了中介机构的风险，土地评估中介机构在国有企业改制的土地评估中，如何化解中介风险，提高评估报告质量;同时文章还提供包括国有企业改制,国有企业改制中土地资产的处置与评估,土地资产的处置与评估等信息咨询。

　　1、划拨土地使用权的评估，目前一般采用两种形式，一种正算：划拨土地使用权=划拨土地使用权平均取得成本+开发成本+合理利润;另一种是反算，划拨土地使用权=(出让价格使用权—出让金)/年期修正，应该注意正算法，划拨土地使用权是一定区域内土地平均取得成本是客观成本而非实际成本，开发成本也是该区域内的客观投入而非实际投入成本，包括土地取得开发成本的利息投入，不应包括土地由于开发投入的增值收益，因为土地的增值收益在国家而不是企业，反算法特别注意出让价是有年期的，而划拨是无限年期的，注意年期修正。

　　2、出让价格使用权评估，国企改制中出让价格的评估，应该体现出国家的权益不受损害，有条件优先采用市场比较法、收益还原法，还可以基准地价修正法，不宜使用成本法，从而得到合理的出让价格。

　　3、租赁土地使用权的评估：租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。租赁土地使用权的转让评估价格和租赁土地使用权的抵押评估价格类似出让土地使用权价格，采用收益还原法求取。纯收益是合同约定租金扣除相关税费的纯租金，收益还原率应为采取租赁土地的还原率，而不是土地出让的还原率，因为租赁土地比出让土地期限短，收益能力低，不确定性大，一般要比土地的还原率要高，可根据采取市场提取法，年期为合同约定期限。

　　当然租赁土地使用权的转让评估价格和租赁土地使用权的抵押评估价格也可以直接采用市场比较评估。但租赁土地使用权的转租所不同的是用收益还原法时，纯收益是客观的市场租金与合同约定租金没的差额，因为市场租金与合同约定租金没有差额，转租权益就不存在，由于不确定性和风险进一步加大，收益还原率应更高。