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承租人预先投入损失如何承担

发布时间：2020-07-30 15:07:15

　　一、案情简介

　　个人企业主王某为储存一批货物，与某企业就一块为该企业所有的荒地于2008年5月1日达成协议并签订了场地租赁合同。该场地的租赁期间为2008年9月1日至2009年8月31日。

　　合同订立后，王某为能在2008年9月1日能开始货物的存储工作，便向该企业申请自签订合同之日起至合同开始履行之前为期四个月的场地平整期间。在获得该企业的同意后，王某在租赁场地上开始了平整、建设工程，并购买了与其存储工作相关的机械设备。

　　在场地整修工作临近尾声，王某却发现自己的租赁场地内，一夜之间建起了若干活动房屋并且有陌生工人居住，几经询问也没有得到确实的消息。王某觉得事出蹊跷，被迫停工。再次查访后，证实了该场地已被该企业挪作他用但自己没有得到任何形式的通知。王某与该企业交涉此事，对方言称次场地已用作它途，要求王某30日迁离，可以解除合、返还租金。王某认为自己没有过错，是对方违约在先。自己是基于信赖《租赁合同》并经企业方同意才修整了租赁场地、购买了作业必须的机械设备。现解除合同，其投入的设备无所用途，损失较大，要求赔偿。但企业方认为：王某修整场地、购买设备的行为并非《租赁合同》中的约定条款，属王某自己的买卖行为，与合同无关，此损失应当由王某自行承担。

　　双方无法达成一致解决意见遂起纠纷，。

　　二、争议焦点

　　企业方是否构成预期违约?王某的损失如何承担?

　　三、评析

　　我国《合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

　　首先，根据该条之规定可知，预期违约是指当事人在合同履行期到来之前无正当理由明确表示将不履行合同，或者以自己的行为表明将不履行合同的一种违约行为。本案中，该租赁场地在合同履行期开始之前就被挪作他用，企业一方作为出租人负有如期交付租赁物并保持该物符合约定用途的义务，但其挪用行为使租赁合同无法如期履行，构成预期违约，合同目的无法实现，属于发生了合同解除的事由，应当解除，但合同的解除不得影响当事人请求损害赔偿的权利。

　　其次，关于王某的损失承担问题，其索赔须要受到《租赁合同》关联性的制约。具体而言：王某基于对合同的信赖并经企业方同意才对场地进行修整，其支出的必要费用，是为履行合同所做的准备，属于直接损失，合同相对方应当予以赔偿;购买机械设备的资产投入，此项支出实为生产经营所做的准备，虽然随着合同的解除，该设备的用途无法依计划而实现，但设备的价值并不完全归为消灭，此处遭受的损失与《租赁合同》没有关联性，不应当予以支持。

　　综上所述，企业一方因在合同履行前将租赁场地挪作他用，构成预期违约。合同相对方的王某基于对合同的信赖平整场地、修建基础设施的行为，虽未列入合同约定，但属于双方一致同意为履行合同所作的必要准备。依诚实信用原则，也为保护信赖利益而计，该企业作为受益人应当承担王某平整场地、安装基础设备的费用，但王某为其生产经营所购置的生产设备所支出的费用，应当自担。

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