开发商诉业主请求法院变更合同

　　2009年11月6日，北京市第二中级人民法院第二审判区四十法庭。

　　开发商因房屋面积测绘错误起诉55户业主的案件，一审业主败诉了，业主全体不服提起上诉。将近10∶30左右，二中院开庭审理这55起业主上诉案。

　　开发商在与业主订立商品房预售合同后，突然发现合同上的预售面积与实际面积有误差，原因在于将相邻两家的卫生间划分错误，，要求变更合同。

　　多出的7平方米和少了的7平方米

　　55户只是这次房子出问题的一部分。整个楼盘，出问题的一共有192户。

　　问题出得很简单，北京市朝阳区南湖渠望京K6区紧邻着的两户，其中一户卫生间面积被计入另一户，导致两户的实际套内面积与预售合同上的套内面积不符，一户多出7平方米，一户少了7平方米，按照该楼盘出售时每平方米均价1.6万元计算，一户房屋的价差达到11万元左右，共有192户。

　　在还没有交房的时候，开发商北京天正中广置业有限公司就已经收到测绘公司的通知，说房子的面积测绘出现了问题。

　　开发商当时就意识到了问题的严重性，正如后来其代理人在法庭上说的那样，无论是按照合同约定还是现行法律规定，这样的误差将会给其造成巨大损失，按每户6至7万元计算，保守估计损失超过1000万元。

　　业主还在为开发商延迟交房打官司的时候，，理由是其签订房屋预售合同时对房子的套内面积和总价款发生错误认识，属于《合同法》规定的“重大误解”，，以房子的实际面积确定价款。

　　为尽快拿到房子，业主们在诉开发商延迟交付房屋的官司里接受了调解，按合同约定(同时也是法律规定)的3%面积误差造成的差价进行了清算。

　　然而这只解决了无争议的3%部分。

　　剩余的善后问题还没有来得及协商处理，。更令他们想不到的是，他们已经不是第一批被开发商起诉的业主，并且此前的业主败诉了。

　　一审支持开发商业主败诉

　　55户业主是在一审开庭审理过程中才知道存在第一批被诉业主的。

　　败诉的两位业主并没有提起上诉，判决于是在15天后生效。

　　“开发商的意图很明显”，，，第一次只起诉两位业主，一个(面积)多的一个(面积)少的，明眼人一看就知道怎么回事”。

　　有业主在随后的调查中发现一个细节，业主黄艳在二审过程中将这一细节作为证据呈交法庭：第一批被诉的业主其中一人，叫吕立新，是北京天正中广置业有限公司开发的中广宜景湾的项目总工程师。从现有资料来看，至少在2008年3月时吕还是北京天正中广置业有限公司的员工。

　　黄艳在法庭上指出，开发商以起诉自己人的方式获得胜诉判决，，是导致他们一审败诉的重要原因。

　　双方订立的《商品房预售合同》第十四条明确约定，“套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定完全一致。

　　依照这种约定，此次误差大概是整个套内面积的7%至8%，即每套房子大概有4%至5%的面积误差业主不需要给开发商补差价，反而开发商得给业主双倍赔偿。

，是否考虑到业主一方所谓的“不推翻本院判决”不得而知，判决书列明的理由仅是对“重大误解”的认定。

　　法官认为面积误差是由测绘机构在按规划核准图计算时将一户的卫生间面积计入另一户，“而非实测面积与预测面积的误差”。开发商基于对预测面积认识的错误与业主签订合同，且造成较大损失，确实构成法律规定的“重大误解”。

　　记者就此事致电北京市律师协会合同法委员会主任刘守豹和西南政法大学民法学者黄家镇，，开发商是在测绘机构通知之后才发现面积误差的，结合案情和常理推断，现有证据很难支撑开发商故意造成误差的说法。

　　对于开发商第一批起诉两名业主获得生效胜诉判决的细节，刘守豹主任指出，可以通过这个细节反推开发商的动机，但是这需要调查，需要证据支撑。

　　二审调解是不是出路?

　　二审开庭，案件从10∶30一直审到了下午1∶30。

　　虽然30多位业主都请了代理律师，55起案件案情几乎完全一样，整个庭审过程中举手向法官申请发言补充意见的业主仍然不在少数。

　　开发商一方认为，《民法通则》对重大误解有明确规定，对数量的错误认识属于法律上所称的“重大误解”，房屋面积误差属于标的物数量上的误差，由于测绘机构的失误导致，订立合同时自己并不知道误差的存在，因此一审判决支持变更合同是正确的，应该维持。

　　一位叶姓业主针锋相对地指出，签合同时整个楼盘已经封顶，7平方米的误差即便是一个没有任何建筑专业知识的普遍人都能凭肉眼看出来，开发商怎么会判断不出来?

，此案争议焦点在开发商是否构成重大误解，由于房屋面积差异是由于测绘公司的过错造成的，而非是开发商签订合同时的主观认识错误造成，并不属于法律意义上的重大误解。

　　虽然认为一审判决重大误解成立并无不当，“但对合同进行纠正必须给业主救济的选择，业主可以选择解除合同，并要求开发商赔偿损失。”刘守豹主任进一步指出。

　　庭审最后，法官询问双方是否愿意调解，很多业主表示希望看到开发商的调解方案再作决定，但也有些业主表示“都到这份儿上了，没什么可调解的，只有等着判决了”。