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建筑物楼顶平台归谁所有？

发布时间：2019-08-14 22:40:15

　　李某2006年1月购买了江西省赣州市某住宅小区3栋1单元顶层的701室复式楼。王某于2006年8月购买了该小区的3栋1单元702室复式楼。李某和王某的购房合同中均约定了“该商品房所在楼宇的楼顶的使用权归业主”。2007年6月李某装修房屋时，将702室楼顶的隔热层予以拆除，并安装了太阳能热水器。王某不同意，多次找李某和物业管理处协商处理，均未果。。

　　以该案为代表的建筑物区分所有之共有部分权属纠纷案例，在理论和实践中提出以下几个相关问题进行探讨：

　　楼顶平台权属的确定

　　按照建筑物区分所有的理论，建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有份额对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同使用部分享有互有权，对建筑物及其附属设施享有管理权，而构成建筑物所有权的复合共有。建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权;二是共有权;三是成员权。我国物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　因此，确认楼顶平台的权属，关键是认定楼顶平台属于建筑物区分所有中的专有部分，还是属于共有部分。在理论上，如何界定区分所有建筑物的专有部分，通说认为专有部分的范围应分为内部关系和外部关系，在区分所有权人相互间对建筑物维持、管理关系上，专有部分应仅包含墙壁、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分;但在外部关系上(如买卖)，专有部分应包含墙壁、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。在建筑物的顶层，区分所有权人没有与他人相邻，但是确定其专有部分的界限，仍然是壁心，顶层境界壁壁心的下侧，属于区分所有权人的专有部分，建立专有部分的所有权。但是，在界定专有部分和共用部分的界限时，则应以最后粉刷表层为标准，最后粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分，为全体区分所有权人所共有。按照这样的标准，如果采用“壁心说”界定顶层所有权人的权利界限，其权利界限只及于顶层楼板的壁心，不可能冲出壁心，而达到整个顶层楼板，更不能达到顶层空间。如果采用“最后粉刷表层说”，区分所有权人的所有权界限实际只能及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层，整个楼板的实体，都是全体区分所有权人所共有。

　　根据上述理论，区分所有建筑物的楼顶平台属于共有部分，不能成为顶层区分所有权人的专有部分所有权的客体，应当归属于全体区分所有权人共有。