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建筑物区分所有权中的共有权探讨

发布时间：2019-08-27 00:19:15

　　建筑物区分所有权中的共有权探讨

　　建筑物区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。在我国，虽然早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。新颁布的《物权法》采纳了这一概念，是对我国传统物权理论的突破，这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。

　　一、建筑物区分所有权的概念和内容

　　建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，我国采取的是“三元论说”。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可以将建筑物区所有权的概念概括为：

　　建筑物区分所有权指将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人(这里称“业主”)独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权和共同管理的权利，对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。

　　事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。

　　二、建筑物区分所有权的共有权

　　由于现代城市生活的居住密度加大，牵涉到建筑物区分所有权的共有权的头关系增多，由此而引发的争端和矛盾也层出不穷，为此讨论共有权也更加有其现实意义，所以本文不对专有权和成员权进行讨论，而只对共有权作一些探讨。看两个案例：

　　案例一：

　　商品房住宅小区车位到底归谁所有，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商的普遍做法。近来，此类纠纷层出不穷，业主状告开发商事件屡见报端。江苏省南京市鼓楼区人民法院曾判决过一起案例，就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”的共有权。