大雪压塌租房合同目的就不能实现了吗

　　问题提示：在合同履行过程中，因发生雪灾导致租赁房屋坍塌是否构成不可抗力而不能实现合同目的?租赁合同中如有承租人维修保养租赁物义务的约定，应如何界定承租人的维修保养义务?

　　【要点提示】

　　尽管气象部门在先进的天气预报技术的支持下，对天气情况作出了一定的预见并及时向社会发布了相关信息，但是如果雪灾地域广、程度深、灾情严重，超出了社会一般大众的预见，并且不能避免并不能克服，则构成不可抗力。

　　租赁合同中关于承租人维修保养租赁物义务的约定，只能是合同履行期间使用租赁物所需的正常合理义务，出租人并不能免除保证租赁物实现合同目的的义务，当租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　【案情】

：2005年6月23日，原、被告签订“合作协议”一份，约定将原告位于宁国市宁阳西路299号院内部分厂房及附属设施租赁给被告使用，维修保养由被告方负责，年租金12万元，期限自2005年7月1日至2008年7月1日，合同签订后，原告将厂房等交付给被告使用，被告交付了租金。2008年1月至2月间，因雪灾致被告租赁使用的厂房及设施被压坍塌，无法生产经营。被告要求原告于2月底前重建厂房，但原告以合同约定由被告维修而拒绝重建;被告于2008年2月16日以雪灾造成厂房坍塌，无法实现合同目的，书面通知原告解除“合作协议”。原告接到通知后，向本院起诉，要求确认被告发出的解除合同通知不具有法律效力。

　　原告NG公司(以下简称通宁公司)诉称：2005年6月23日，原、被告双方订立《合作协议》，将原告位于宁阳西路299号院内部分厂房及附属设施交由被告使用，协议中约定“合作期间房屋及设备一切维修保养由乙方(即被告)负责，期满后根据清单完好地交给甲方(即原告)”，2008年2月16日，原告收到被告“关于解除2005年6月23日签订的《合作协议》的通知”一份，被告以遭雪灾厂房被压塌、原告又不同意在2008年2月底前重建厂房、被告因此失去合同

　　目的为由，通知解除《合作协议》，原告现以厂房维修义务依约应由被告承担，要求判决确认被告以前述理由解除合同的通知不具备法律效力。

　　被告TN耐磨材料有限公司(以下简称恒泰公司)

　　辩称：原、被告间的“合作协议”实为租赁合同，2008年1月至2月间因遭不可抗力之雪灾，致原告租赁给被告使用的厂房、设备倒塌、损坏，而使得合同目的不能实现，故原告发出的“解除通知”已生效。

　　【审判】

，原、被告就厂房及附属设施签订租赁合同后，在履行合同过程中，因出现了当事人主观上难以预料且在客观上无法抗拒的雪灾这一自然灾害，致租赁的厂房等附属设施坍塌而无法使用的情形，被告书面通知原告解除合同的行为符合法律规定，应属有效，故原告要求确认被告解除合同的通知不具有法律效力的诉讼请求，不予支持。合同法》第九十四条第(一)项、第九十六条第一款的规定，判决：驳回原告NG公司的诉讼请求。案件受理费100元，邮寄送达费20元，合计人民币120元，由原告NG公司负担。

　　一审宣判后，NG公司不服，提出上诉称：(1)本次雪灾不属于不可抗力，因为每天有天气预报可以预见，及时清除屋顶上的积雪可避免房屋倒塌，应属可以克服。(2)协议明确约定恒泰公司负责房屋和设备的维修保养，及时清除屋顶上的积雪避免房屋倒塌系恒泰公司应尽的义务，恒泰公司未履行义务，造成了通宁公司本可避免的经济损失。(3)本案既不存在不可抗力情形，也无证据证明房屋无法修复，不能实现合同目的。而被压塌的房屋是可以修复的，恒泰公司不履行维修保养义务，恒泰公司通知解除合同不符合《合同法》第九十四条第(一)项规定的法定解除条件，系滥用合同法定解除权以达到逃避履行合同义务的目的。故原判认定事实错误，导致适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

　　被上诉人恒泰公司辩称：本次雪灾是属于不可抗力范围的自然灾害，虽有天气预报，但下雪时间之长、灾情的严重造成房屋倒塌的后果都是无法预见和不能克服的，应属不可抗力。合同约定的维修保养义务应属正常的保养及被上诉人不当使用租赁物造成的损坏的维修。而本案雪灾造成房屋全部坍塌，显然不属于维修范围。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

，。

，上诉人通宁公司与被上诉人恒泰公司签订的合作协议实为财产租赁协议，合法有效。本案的争议焦点是合同履行过程中因发生雪灾致房屋坍塌是否构成不可抗力并致不能实现合同目的。：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，不可抗力是人力所不可抗拒的力量，它是独立于人的行为之外，不受当事人的意志所支配的现象。而自然灾害即属于不可抗力的范围，就本案而一言，尽管随着天气预报技术的进步，有关部门就当时的天气情况作出了一定的预见并及时向社会发布了相关信息。但本次雪灾地域之广、程度之深，灾情之重均为社会大众和本案当事人所周知，也是社会一般大众不能预见、不能避免并不能克服的，客观上也不能要求恒泰公司对此加以预见、避免并予以克服，故应认定为不可抗力。合同约定恒泰公司负有房屋和设备的维修保养义务系基于合同履行期间使用租赁物所产生的正常合理义务，对因雪灾这一不可抗力因素造成的租赁物的损坏，承租人恒泰公司不应负担过分的维修保养义务，且恒泰公司提供的现场图片表明租赁物坍塌损坏严重，已无修复的可能，恒泰公司租赁合同的目的已不能实现。，即“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同”。故恒泰公司有权解除合同，其通知通宁公司解除合同符合法律规定，应为有效。通宁公司上诉理由不能成立，其上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人NG公司负担。