专家教你如何投资商铺

【引言】
　　随着经济水平的不断发展，江门人逐步富裕起来了，很多人手中都有了闲钱。那么，手中的这些闲钱该如何投资，让“钱生钱”？记者调查发现，随着人们的投资理念日趋成熟，商铺已受到越来越多投资者的关注，不少嗅觉敏锐的投资者已经提前入市。
　　对此，有关投资专家分析，商铺投资是不少江门市民投资的热门选择，并以高回报率、高升值空间的特点居股票、基金、住宅投资前列，但要做这项投资切勿轻率。选择商铺是一门大学问，近日记者就如何选择商铺，如何规避投资风险等问题咨询了有关专家和投资者，希望给商铺投资者提供一些参考。
　　四大要素决定投资成败
　　对于高利润与高风险并存的商铺投资，投资该如何选择才能掘金有道呢？有关投资专家提醒说，商铺投资和股票、证券等投资都一样，有多大利润也有多大风险，四大要素决定商铺投资的成败。
　　资深房地产人士林英华在接受采访时表示，商铺投资能否成功，取决于四个要素，一是地段，二是交通，三是位置，四是管理模式。如果这四大要素能够完美结合，其商铺投资会颇有成效。
　　林英华说，地段是决定商铺价值的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商铺才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场，如东华一路的金华商业中心、购书中心、东华大厦等项目组成了较强的商贸核心。地段与城市规划有直接的关系，比如江门的金汇世纪广场以前也是个比较冷清的地方，现在却成了繁华的商业中心，以前最繁华的长堤风貌街现在却风光不再。
　　其次是交通。在商业追求最大货物销售范围的原则下，商用物业周边的交通是否便利，交通费用是否较低，都是非常重要的，如常安路步行街和五邑商业城，有２０多条公交线路的支持；而位于迎宾大道的金汇世纪广场，交通非常便利，还有多条公交线路直达。
　　第三是商铺的具体位置。一层商铺的价值永远是最高的，商铺的售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。投资者选择首层商铺的投资回报较高，但风险也较大；如果投资眼光不错，选择二、三层商铺的投资风险较小，回报也可观。
　　第四是经营管理模式。这是对商场铺位而言的，这对整个商场的经营和发展影响较大，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
　　选择商铺要注意“四看”
　　林英华分析说，投资商铺需要有独特的眼光，因为商铺的巨大投资和其不可变性，导致商铺投资中有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺，选购商铺一定要实地去“看”。
　　首先要看人流量，商铺的好坏最终决定于人流量。说到人流量无非是固定人流、流动人流、客运流，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交站、地铁站等）。
　　其次要看商铺周边人员结构，商铺区域内居住人口从事的职业和行业，直接影响商铺的市场消费，例如高档商品房区域内的高级白领人口比例高，其市场消费就高，而普通工薪阶层较密集区域，其购买力相对较低。
　　第三要看商铺周边产业结构，产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加会使商铺区域对金融服务等产业的需求。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移，例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。
　　最后是看马路的宽度，所谓“宽街无闹市，闹市无宽街”，越是人行道狭窄、马路不宽的街道，其人流量反而越大，商气也就越浓；而马路宽阔的街道，由于是交通主干道，其人气反而不易聚集。
　　五大元素保证商铺投资回报率
　　近期，江门楼市推出的商业地产项目有好几个，商家展开的种种优惠一个比一个诱人。那么，购买商业地产项目到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？有关投资专家建议，投资者在购买过程中应关注以下五大元素，保证商铺投资的回报率。
　　元素一：周边消费要具持续支撑力
　　资深房地产人士林英华说，商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。江门一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注，但要保障回报率，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群，如在步行可达的范围内有产业园区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。
　　元素二：项目规模与消费人数匹配
　　从事商业地产策划多年的邓永健指出，在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配，例如，一个经营面积为２万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为２万左右，那么平均每人１平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报，一般来说，人均商业面积在０．５平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。
　　元素三：布局应能构成人流交织
　　邓永健说，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，是投资者必须在购买前明确的因素之一，例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然堂内也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的１／４。还有一些项目，虽然旗舰店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利，因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。
　　元素四：过滤噱头求实质性回报
　　承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。有业内人士透露，有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报，例如，某项目提出的“一次性回报”概念，必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后，再按相应的比例返还回报额。这种看似直观又高回报的投资方法，其实不过是“羊毛出在羊身上”，投资者要“金睛火眼”看清楚。
　　元素五：定位专业水平决定收益
　　确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。邓永健指出，要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合，例如，坐落于五邑城附近的商业项目如果选择高档商品，那么与之大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于中档品牌、休闲消费等商业项目，因此，他建议投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，获得更长久的经营利益。
　　六大因素决定投资商铺价值
　　很多投资者都问，到底商铺的价值有多大体现在哪些方面。根据江门几位资深房地产投资专家的分析，以下六大因素决定了商铺的投资价值：
　　一、是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，已经成熟的商圈如五邑城、金汇世纪广场等，吸引的是来自五邑各地的人流；而江华路、东华一路吸引的是江门市的消费者。目前这些商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小，因此投资者可多关注正在发展的商圈，投资的机会多，如建设中的江海区，一些大型居住区的社区商铺也值得关注。
　　二、商圈的变动因素。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小；选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，因此，投资者应“跟着规划走”，多关注政府的城市和商业发展规划。
　　三、关注“主力店”效应。“有‘主力店’的地方，就有无穷的商业机会”，知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，例如，益华百货、易初莲花的进驻带旺了周边的商业，其周边１００米之内的商铺因为这两个商场而被带动了起来。周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。
　　四、关注品牌店效应。商铺品牌店是否进入是很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。最好将自己投资的商铺租赁给品牌客户，即使租金相对较低，但商户的稳定性也是租赁要考虑的重要因素。
　　五、商铺的通用性。在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。
　　六、周边租金水平。周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也应该比银行利息要高，而且商铺多数是越做越旺的，租金只会往上走。当然，商圈出现变动则另当别论。
　　（江门日报 第6249期 B6版梁丽琴）