租到违章房屋怎么办!要小心哪些法律问题？

　　【基本案情】

　　2005年、2006年起争议房屋实际由上海某废品站经营使用至今，烟糖公司与废品站之间未签订租赁合同，废品站按每月2000元向烟糖公司支付房屋使用费至2014年1月底。

　　2014年1月31日，烟糖公司根据XX区XX镇街道办事处城建科的要求，书面通知废品站在2014年3月底之前搬离并返还争议房屋，遭废品站拒绝。

　　【】

　　一、被告废品站搬离涉案房屋，将房屋返还给原告烟糖公司;

　　二、被告废品站支付原告烟糖公司2014年7月1日至被告返还房屋之日起的房屋使用费。

　　【案件分析】

　　本案是一起烟糖公司与废品的房屋租赁合同纠纷。虽然水电路XX号的房屋由废品站长期使用并支付给烟糖公司租赁费用，但该房屋至今未取得房屋产权证或建设工程规划许可证，属于违章搭建，故原告烟糖公司与被告废品站之间的租赁合同应认定为无效。

　　废品站对于二者之间形成不定期租赁关系的抗辩，因缺乏依据，不予采纳。

　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现烟糖公司要求废品站返还争议房屋，依法支持。关于房屋使用费，二者就房屋使用费虽无书面约定，但废品站长期来按每月2000元向烟糖公司支付使用费，现废品站对使用费的支付标准也不持异议，故对烟糖主张的房屋使用费，。

租到违章建筑，小心哪些法律问题?

　　一、什么是违章建筑?

　　违章建筑包括两种情形：

　　(1)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

　　(2)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。

　　承租人承租的房屋必须是合法建筑，如果租赁房屋本身不是合法建筑，那么在违法性消除之前，租赁合同就是无效合同。

　　但是在一审法庭辩论终结前，出租人取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，。

　　二、承租后发现该房屋是违章建筑，要如何救济?

　　使用违章建筑出租的租赁合同是无效合同，那么无效合同所产生的法律后果是什么?

　　根据《合同法》规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应该返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　三、是不是只要认定合同无效?就可以要回全部的租金?

　　当然不是。租赁合同无效虽然意味着承租人的合法权益不受法律保障，但也不是说承租人可以无偿使用违法建筑，这期间的房屋占用费仍然需要支付。

　　依据法律规定：

　　(1)出租人将房屋交付承租人后，，只要承租人未将房屋交还出租人，房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋使用费。

，诉讼期间，，并在庭审笔录中予以载明交接时间。

　　(3)当事人双方也可自行交接，交接房屋时应当有书面交接手续，对交接进行签字确认，，防止当事人遭受不必要的损失。

　　(4)出租人起诉要求承租人腾退房屋，但未同时主张在起诉后至房屋实际腾退前(诉讼期间)的房屋使用费的，，告知出租人可以增加要求承租人支付至实际腾退之日止的房屋使用费。

　　四、承租人如果对违章建筑房屋进行了装修，那装修损失由谁承担?

　　一是装修经过出租方的同意，那么在租赁合同无效时，有无附合的装饰装修物。

　　(1)未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除所造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　(2)已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可由折价出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　二是承租人未经出租人同意的装饰装修或扩建。因此产生的费用由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，。

　　五、租赁合同无效时，房屋使用费是否一定按照合同约定的租金标准支付?

　　不一定，、诉讼中评估鉴定期限延长的原因(例如：承租人申请对房屋装修残值鉴定而延长了诉讼期间)、当事人过错程度(例如：出租人若出租的违建房导致承租人无法办理相关证照时，对承租人的正常经营造成不利影响)等因素，酌情确定一定的房屋使用费。

　　六、租赁合同没到期却涉嫌违章，房东要不要赔违约金?

　　(1)根据《合同法》出租人与承租人之间形成租赁合同关系，合同合法有效，双方应该按照合同约定履行，如合同未到期，房东的房子涉嫌违建，导致房屋不能再租赁，房东违反了合同义务，构成违约，应该支付违约金。

　　(2)违约金的数额。首先看租赁合同是否有约定，有约定按照约定的，没有约定的，根据《合同法》规定，违约金主要看损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

　　(3)租赁合同无法在履行，可以和房东先协商违约金赔偿问题，如果协商不成，准备起诉状、租赁合同、租金支付凭证，，注意尽量收集损失明细以争取获得更多的违约金赔偿。

　　综上所述，租房子租到违章建筑房屋，其租赁合同是无效的，并且合同无效，依然需要交房租，但租金根据具体案件具体确认。租赁合同因涉及违章而无法履行的，承租人可以向出租人提起诉讼，索求违约金。故有相关的法律问题，可以联系律师，寻求律师的专业帮助。