小心! 夫妻一方出让房屋的例外 善意第三人可取得房屋

　　【基本案情】

　　原告与被告叶某是夫妻关系。2006年11月2日，被告叶某在其名下登记办理了位于秦州区宇鑫小区的房屋产权证书，该房屋产别记载为私产。同年12月5日，原告与被告叶某登记结婚，婚后双方居住在该房屋。

　　2015年12月，被告叶某欲出让该房屋，在与中介公司商议后，将该房屋的信息公布在中介公司。

　　2016年1月，被告叶某起诉与原告离婚。当月11日，被告付某经中介公司介绍，与被告叶某、中介公司三方共同签订了1份《代收定金同意书》，约定将本案争议房屋出让给被告付某，房价为607500元。两被告于当月13日又签订了《房屋买卖合同》。此后，被告付某陆续给被告叶某付清了该房款，被告叶某也将房屋钥匙交给了中介公司。当月25日该房屋过户登记在被告付某名下，被告付某又于当月28日将该房屋抵押给中国银行用于贷款。

　　原告得知被告叶某将房屋出让给被告付某后，，要求撤销两被告之间的房屋买卖合同。

　　驳回原告刘某的诉讼请求。

　　【案件分析】

　　本案有三个争议焦点：一是签订的《房屋买卖合同》是否有效?二是夫妻一方出卖房屋未经配偶同意能否撤销?三是签订的《房屋买卖合同》是否为可撤销合同?

　　一、签订的《房屋买卖合同》是否有效?

　　从查明的情况看，本案争议房屋的产权只登记在被告叶某一人名下，故该房屋有可能是被告叶某的个人婚前财产，有可能是被告叶某与原告的夫妻共同财产。

　　(1)若该房屋为被告叶某的个人婚前财产，叶某则有权处置该房屋，叶某与被告付某之间的房屋买卖合同只要不存在《合同法》第52条和第54条规定的合同无效或可撤销的情形，二者之间的房屋买卖合同就具有法律效力。原告也未能举证证明存在上述情形，故在该房屋属叶某个人婚前财产情形下，其与被告付某之间的买卖合同有效。

　　(2)若该房屋属于被告叶某与原告的夫妻共同财产，判定被告叶某与被告付某之间的房屋买卖合同是否有效的关键在于被告付某购买房屋时是否属于善意取得。根据《物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

　　本案被告付某与原告和被告叶某夫妻并不熟悉，其通过中介公司购买该房屋，且该房屋的产权登记在被告叶某一人的名下，因此被告付某完全有理由相信被告叶某有处分该房屋的权利，同时被告付某给付了合理的房屋价款，并且办理了房屋过户登记手续。原告也未提供证据证明两被告之间存在恶意串通的情形，因此，被告付某取得该房屋属于善意，其取得该房屋的权利应受到保护，两被告签订的房屋买卖合同依法成立。

　　二、夫妻一方出卖房屋未经配偶同意能否撤销?

　　原告提出被告叶某出让该房屋时其不知情。根据最高法《婚姻法的司法解释(一)》第17条2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

　　除此之外，《婚姻法司法解释(三)》第11条1款的规定：“即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，。这一款的适用有以下几个条件：

　　第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

　　第二，买受人支付了合理对价;

　　第三，买受人已经办理了产权登记手续。”

　　在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。因此，。

　　三、签订的《房屋买卖合同》是否为可撤销合同?

　　根据《合同法》第54条1、2款的规定：“下列合同，：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，。

　　而本案签订的《房屋买卖合同》并没有重大误解、显示公平、欺诈、胁迫、乘人之危的可撤销事由，故不属于可撤销合同的情形，因此原告的诉讼请求不能成立。

　　综上，原告的诉讼请求理由不能成立，，驳回其诉讼请求。

　　【如何防止夫妻一方擅自处理夫妻共同房产?】

　　一、如何防范?

　　(一)将房屋等需要登记的财产权利人登记为夫妻双方

　　配偶一方擅自转让共有房屋的案件多发生于房屋登记在夫妻一方名下的情形，买受方基于信赖房产登记簿上的公示效力，会认可出卖方具有完全的处分权。但若房屋登记在双方名下，买受方应尽注意义务，应当去了解出让双方是否对出卖房屋达成一致意见，否则，买受人难以认定为善意。

，要求将自己列为房屋共有人。

　　(三)异议登记

　　若夫妻关系恶化，为防止一方恶意转移财产，可以向房地产交易中心申请对该房产异议登记。异议登记就是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为。异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。

　　二、如何补救?

　　如上所述，善意买受人受法律保护，你去找他赔偿是不可能的了。

　　根据我国法律规定，，配偶一方可以通过以下两种方式进行救济：

　　(一)是在婚姻关系存续期间提出分割。

　　根据《婚姻法司法解释》相关的规定, 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的，另一方可主张分割财产。

　　也就是说，配偶一方在发现房产被转移后，可以立刻启动夫妻关系存续期间的财产分割，降低损失。

　　(二)是在离婚诉讼中，要求赔偿。

　　夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失，离婚时可要求另一方赔偿。

　　三、夫妻一方擅自出售共有房屋，合同无效的情况有哪些?

　　(1)如果第三人并非是出于善意购买，另一方可以撤销房屋买卖。比如第三人为夫妻一方亲朋好友，其明知该房屋是夫妻二人的共同财产，出卖人无权处分，仍然购买的，则明显不是出于善意购买。

　　(2)第三人支付的对价明显低于该房屋的市场价格，显属异常且不合理，这种情况下第三人一般不属于善意购买人。

　　(3)第三人虽然支付了合理对价，且与夫妻一方签订了房屋买卖合同，但未能及时到不动产权属登记部门进行变更登记，这种情况下，夫妻另一方可以撤销房屋买卖行为，取回房屋。