析离婚时房产的价值构成

　　对于夫妻关系存续期间共同财产的处理，我国《婚姻法》在第三十九条第一款中规定：“离婚时，夫妻共同财产由双方协议解决；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方的原则判决。”该规定仅是一个原则性规定，我国《妇女权益保障法》第四十四条规定：“国家保护离婚妇女的房屋所有权。夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，照顾女方和子女的权益的原则判决。双方另有约定的除外。”该规定同样也比较原则。1993年11月3日，最高人民法院在《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十三条规定：“对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则分给一方所有。分得住房的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。”在新的形式下，前述规定在审判实践中的适用已是捉襟见肘，试举一例：

　　甲于1996年以6.5万元购得商品房一套，其中2.5万元甲以现金支付，余款系向银行贷款。1999年10月，甲与乙登记结婚，此时甲尚欠银行贷款3万元。婚后甲与乙共同偿还了欠银行的贷款，并涂销了抵押登记。2004年8月，甲乙双方因故发生矛盾，甲起诉要求与乙离婚。在诉讼过程中，甲乙双方均坚持主张房屋归自己所有。

　　针对如何对这一类案件进行正确的审理，公平保护双方当事人的合法权益，最高人民法院于2003年12月25日颁布了《关于适用<;若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》），并于2004年4月1日起实施。该《解释》第二十条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”

　　对这一条司法解释的理解和在本案中的适用，我们应注意以下几个问题：1、本条解释适用的前提是夫妻双方无法就房屋的价值和归属达成一致。契约自由是当今社会人际交往的基本原则，2、关于房屋的价值，应是双方无法达成一致。由于目前房地产市场的供需矛盾等原因，房屋的市场价格上涨速度较快；又由于房屋已成为公民的生活必须品，其价值在夫妻（或家庭）共同财产中的分量非常重，因而其价值往往会成为夫妻双方离婚时的一个重要焦点。同时，法律并未授予人民法院主动确定房屋价值的权利，所以，在必要时，应由评估机构作出评估。只有在夫妻双方无法就房屋的价值问题达成一致时，人民法院方可组织竞价、评估或拍卖；3、本条解释是针对夫妻双方离婚时，当事人对共同所有的房屋的不同态度，（该房屋以已拥有全部产权为限，不包括不完全产权和无产权的房屋）要么双方均主张;要么一方主张，另一方不主张;要么双方都不主张，其结果是或者竞价、或者评估、或者拍卖，在同一案件中不能同时适用；4、适用双方竞价，应是双方条件相当，也都同意以竞价方式处理房屋所有权时，人民法院才可以组织双方当事人竞价，由出价高的一方取得该房屋所有权。5、在一般情况下，人民法院处理案件仍应注意照顾子女和妇女权益。

　　对这一类案件的处理，还有一个问题应引起我们的注意：目前我国各地的房地产价格均处于不正常的上涨阶段，有的商品房在很短时间内，市场价格都会有很大差异。这种因价格差异而产生的收益与其他投资收益有很大的不同。因此，我们认为，不宜将房屋增值部分均当成夫妻共同财产，应适当考虑夫或妻一方的婚前个人财产对房屋的投入所产生的增值。我国《婚姻法》归纳的夫妻共同财产包括夫妻关系存续期间的下列财产：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方所有的财产除外；（五）其他应当归共同所有的财产，对如何理解“其他应当归共同所有的财产”的范围，《婚姻法解释（二）》将其规定为：“（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金，破产安置补偿费。”

　　笔者认为，其中不应包括一方将婚前个人财产投入房屋中的增值部分。理由是：1、财产中的增值部分包括自然孳息和法定孳息。前者如牲畜的产仔和林木的果实，后者如银行存款的利息。对于前者而言，由于夫妻双方均对其进行照料并投入了劳动，应视为夫妻共同财产；而对后者而言，则应归财产所有人个人所有。2、在1993年11月3日，最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中规定了婚前个人所有的财产经过若干年可视为夫妻共同财产的观点在2001年4月28日婚姻法的修正及其后最高人民法院的两个司法解释中都遭到摒弃，也体现了立法上对物权法定主义原则的确认和支持。3、假如将这一部分财产认定为夫妻共同财产，势必会出现这样的结论：婚前个人所有的房屋，经过一段时间（排除添附等情形），该房屋中出现其他人的权利，而这一结论与现有的立法显然是相悖的。

　　当然，假如是将婚前个人所有的房屋在婚后并不用于自住，而是用于投资，对其投资收益，则应视为“个人投资所取得的收益”，应当认定为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。