离婚房产问题解决

　　王某和张某因夫妻感情破裂，离婚。离婚调解书载明：一、原告王某与被告张某自愿离婚，本院予以准许;二、婚生儿子张浩(当时11岁)随被告张某生活，抚养费由张某一人承担，张浩长大后随父随母由其自择;三、原告王某与被告张某共同所有的两室一厅单元房归儿子张浩所有，该房屋暂由被告张某居住。

　　张浩成年后，在多次要求张某腾房无果的情况下，。，要求撤销房产赠与。

　　该案提出以下问题：

　　一、离婚调解协议中房产赠与约定属于何种法律关系

　　实践中，对离婚调解协议中房产赠与约定属于何种法律关系，主要观点认为：该种约定属于典型的房产赠与合同。

　　笔者对此观点不能认同。

　　合同是指平等主体的自然人、法人或者其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。合同的订立包括要约和承诺两个环节，即当该两个环节意思表示一致时，合同才告成立。同时，我国合同法第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”此规定说明，赠与合同须赠与人和受赠人双方意思表示一致才能成立，如果只是赠与人有赠与的意思表示，并没有受赠人接受的意思表示，赠与合同不能成立。

　　而离婚调解协议中房产赠与孩子的约定，仅是夫妻单方达成的房产赠与合意，即系夫妻单方的房产赠与行为，在未成年子女没有表示承诺的情况下，该种合意仍处于要约状态，并不符合赠与合同的构成要件。也即，，，与未成年子女并不形成房产赠与合同。且即使夫妻二人向未成年子女发出了房产赠与的要约，对于那些属于无民事行为能力的未成年子女来说，根据民事主体理论及我国相关法律规定，未成年子女也无资格以权利人或第三人的身份在父母的离婚调解书中与父母达成房产赠与合同;对于那些属于限制民事行为能力的未成年子女来说，虽然依据合同法第四十七条第一款“纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认”的规定，其接受房产赠与属于纯获利益，对父母发出的要约可以不经其法定代理人的追认，但由于其是否表示承诺尚处于肯定和否定两种不确定状态中，所以该种情形也不必然成立房产赠与合同。

　　因此，，其依据是不充分的，因而是站不住脚的。

　　二、离婚调解协议中房产赠与约定能否申请强制执行 (北京房产律师网摘录)

　　实践中，离婚调解协议中房产赠与约定能否申请强制执行，有两种不同的观点：第一种认为，根据我国民事诉讼法第八十九条第三款和第二百一十二条第二款的规定，由于该种约定不是普通的处分自己财产权利的赠与，，所以该赠与行为一旦生效就具有强制执行效力，。第二种认为，不能强制执行。

　　笔者同意第二种观点。理由：

　　首先，，是指生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人。其中，权利人是指在法律文书中享有权利的一方当事人;继承人和权利承受人是指享有权利的一方当事人将法律文书确定的权利依法律规定发生继承的情形或将权利转让给第三人的情形。，往往早已退出离婚调解书所确定的权利义务关系链，不再是权利主体，即受赠子女显然不属于民事调解书中的权利人，也不是民事权利受让人，而仅仅是民事权利所指向的对象，即为受益者，所以这些受赠子女不符合法律意义上的申请执行人的条件。这一点从民事诉讼法规定的权利人的申请执行期限为一年或半年可以得到印证，即：如果受赠子女具有申请执行的主体资格，但由于这些受赠子女不是离婚案件的一方当事人，其不必然就知道离婚调解书所确定的履行期限，也不必然获取离婚调解书。因此，，显然不公平。由此推之，受赠子女显然不具备直接申请执行的主体资格。

　　其次，由上述离婚调解协议中房产赠与约定与不构成房产赠与合同的论述可以看出，该种合意并不能发生法律效力，且根本不具有可操作性和可执行的效力;。

　　第三，，不仅与合同法规定的自愿原则相悖，而且还有可能规避合同法第一百九十二条“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务”和第一百九十三条第一款“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与”的规定，。因此，认为离婚调解协议中房产赠与约定可以申请强制执行的观点也是不正确的。

　　三、 (北京房产律师网摘录)

　　实践中，对离婚调解协议中房产赠与约定能否撤销，也有两种不同的观点：第一种观点认为，，其效力等同于或高于经过公证的房产赠与合同，所以这种约定不可撤销。第二种观点认为，赠与的房产是不动产的，必须按规定办理过户登记手续后，赠与才生效，没有办理过户登记就不发生法律效力，就应当被撤销。

　　笔者认为，上述两种观点均有失偏颇。第一种观点明显与上述离婚调解协议中的房产赠与约定可以强制执行的观点相同，因此也是错误的。第二种观点却混淆了合同有效和合同履行的两个概念。根据合同法规定，合同的效力是独立存在的，即合同是否有效，只要其内容不违背法律规定，从签订之日或从要约和承诺两个过程意思表示一致时就确定，而不是通过合同是否履行来决定合同的效力。房产过户登记属于合同的履行，同时，我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，以没有办理过户登记来否定房产赠与合同的成立并予以撤销的观点也是错误的。且实践中，除即时履行的合同以外，其他合同从签订至履行，期间一般都有一段时间。特别是在离婚调解协议中房产赠与约定的离婚案件中，受赠的未成年子女往往需较长时间才能表示自己是否接受房产赠与，这就更需要给这些受赠子女较长的承诺期间。如果以是否办理过户登记手续来决定房产赠与能否撤销，不仅不利于保护未成年人的合法权益，而且也不符合人们的认识规律、诚实信用原则和相关交易原则。因此，在判断离婚调解协议中房产赠与约定应否撤销时，应全面细致地适用相关的法律规定，并予以综合分析，即当这些受赠子女对父母的房产赠与表示接受后，只要这些受赠子女并没有什么行为违背合同法第一百九十二条和第一百九十三条第一款的规定，该种赠与行为原则上就不应撤销;反之，，也应予以撤销。