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本案被告占有该房屋是否合法

发布时间：2019-08-21 09:33:15

[案情]：
2001年12月31日，以原告胡某为业主的泸县某农贸市场与被告卢某签订《集资修建某农贸市场周边联建房的合同书》。合同约定：甲方原告将其“二、三栋二单元二层一号，三室二厅二卫房屋一套，以43400元的价额售与被告乙方。”、同时约定了付款进度和房屋竣工交付日期。合同签订后，被告先后给付泸县某农贸市场业主胡某房款15000元。2003年10月房屋完工后，原告即将被告的购房钥匙交付被告，被告即对房屋装修后搬进居住。此后，双方为交款事宜发生争执，即原告称被告不交款、被告称原告不收款(附有证人证言)。原告于2003年11月8日向被告发出“限期按合同约定交付余款，否则解除合同”的书面通知；2004年元月6日原告再次通知被告“合同已解除，要求被告退款、退房并撤出屋内装修材料。”2005年6月、7月原告将该诉争房屋以原告名义办理了房产证和土地证。2006年1月原告即以停止侵权、恢复房屋原状、返还房屋为由向本院提起诉讼。

　　[分歧]：

　　原告诉称，虽然双方曾签订联建房合同，但因被告违约拒不按约定履行付款义务，被书面通知被告已解除合同。此后，被告以欺骗手段获得了该房钥匙后，进行装修居住。但该房屋现已由原告以其个人名义办理了房屋所有权证、土地使用权证书，属原告个人财产，因此，被告非法占有原告房屋财产，侵犯原告的财产权益，、恢复房屋原状、返还房屋。

　　被告辩称，被告占有该房是以双方的商品房联建合同（即以联建的方式进行商品房买卖）为基础，是被告履行合同义务而合法占有，并不是擅自的非法占有。仅管被告违约将其房屋办为自己的产权，但这并不影响被告因原告履行合同义务而合法占有的事实，因此，被告并未侵犯原告财产权益，故请求判决驳回原告的诉讼请求。

　　[争议焦点]：

　　本案的争执焦点在于，被告占有该诉争房屋是否合法？即占有该房是否有合法事实依据或法律依据？

　　[评析]：

　　一种意见认为，应支持原告的诉讼请求，判决被告停止侵权，恢复房屋原状、返还房屋。其理由是，虽然双方曾有商品房联建合同（实质为以联建的形式进行商品房买卖），但被告在该合同履行中违约拒不履行付款义务，导致原告已通过通知的方式解除该联建房合同。况且在合同解除后，原告已通过合法途径将该房产权办为自己名下，因此，原告本人是该房屋的合法所有权人。而被告是该房屋的非所有权人，其对该房的占有是明显的非法占有，故原告以其诉称理由诉请被告停止侵权，恢复房屋原状、返还房屋应予支持。

　　第二种意见认为，直接判决驳回原告的诉讼请求。虽然原告以房屋买卖合同已解除为由，将被告所买房屋办为自己的产权，并以被告侵权为由提起诉讼。但被告占有该房是以双方之间的买卖合同为基础的，以原告履行合同义务而合法占有。虽然原告将其诉争房产权已办在自己名下，但其与该农贸市场业主系同一人，能够继续履行与被告的合同义务，为被告办理产权手续。因此，被告并未侵犯原告权益，且原告诉称的合同已解除并未审理确定，也不是本案中需要解决的问题。

　　第三种意见认为，法官应行使释明权，告知原告以合同纠纷起诉，请求解除合同返还财产，否则判决驳回原告的诉讼请求。该案中，虽原告以自己的名字办好了房地产证后，以被告侵权为由提起诉讼，从表面看来，是乎有点道理。其实不然，因双方诉争房屋是以房屋买卖为基础，且被告占有该房也是在房屋买卖后，原告履行合同义务，而合法占有（根据商品房买卖合同司法解释第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外”。），并不是非法占有。所以该案法律关系的性质应为房屋买卖合同纠纷，不是简单的侵权纠纷，据此，根据《证据规则》第三十五条关于“诉讼过程中，，不受本规定第三十四条的限制，。，经开庭审理，，，当事人不变更的，判决驳回其诉讼请求”规定，又据省高院关于规范民事诉讼举证、质证、认证意见》第二十五条规定，应当释明而未释明的，发回重审。因此，本案应由法官行使释明权，告知原告变更诉讼请求，以合同纠纷起诉，请求解除合同返还财产。否则，判决驳回原告的诉讼请求。

　　笔者同意第三种意见。

　　作者单位：