离婚 分割农村房屋

　　离婚 分割农村房屋

　　公房是指当事人只享有使用权或者说承租权而没有所有权的房屋，它是在特定的历史条件下出现的一种产物。随着这些年房改的实施，从数量上看已经少了，但是由于种种原因，还是有相当数量的此类房屋还没有房改或者是正在房改，因此，在为数众多的离婚案件中，不可避免地涉及到这类公房权益的分割。由于公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，，不涉及房屋的产权问题。

年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。该司法解释认为，九种情况中夫妻双方均有权承租：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；婚前一方承租的本单位公房，离婚时双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；其他应当认定为夫妻均可承租的情形。

　　但自从2001年 新修订的《婚姻法》实施后，，对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。根据现行法律和司法解释的精神，可以结婚的时间为节点将以上情况分为三类，一是一方婚前取得承租权的，离婚时如何分割；二是双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋的，离婚是如何分割；三是婚后一方或双方取得承租权的，离婚时如何分割。对于上述双方均有权承租公房的，权利人虽然只有使用权而无所有权，但是在处置公房使用权是时，可以参照适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式。

　　具体方法是：双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。

　　我国对农村房地产权和城市房地产权实行二元制的管理体制，农村房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织，农民对其房屋下的土地只享有土地使用权，国家对农村房屋至今未能建立起房权登记制度，农村夫妻共同共有的房地产权的分割可以参照城市夫妻共同共有的非房改房的分割办法。

　　对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的，这样的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能视为夫妻共同财产，只能判给婚前所属的一方所有。但是因建房所欠的债务用了婚后共同财产返还，因此，得到房子的一方应当补偿房价的一半给另一方（如果是建房的部分债务由婚后共同财产偿还的，那么得到房子的一方应当给另一方相应的补偿）。

　　双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的，按照《婚姻法解释（二）》的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，分割时如果没有特殊情况，双方平分该房屋。婚前男女双方的家庭共同出资建造的，房屋属于夫妻共同所有。即夫妻双方结婚前双方家庭共同出资建造，建造该房的目的是为了男女双方结婚后共同居住使用，而男女双方结婚后，该房也确实归夫妻双方居住使用的，这样的房屋视为夫妻双方的家庭赠与夫妻双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是对等分割。

　　婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的，男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产的，婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的,这样的房产属于一方及其他家庭成员的共同房产，不能作为夫妻共有财产予以分割。

　　婚姻关系存续期间，家庭建造或购买并供全体家庭成员共同居住使用的，结婚后，家庭建造或购买的供全体家庭成员共同居住的房屋，应当认定其中有夫妻财产的相应份额，对属于夫妻财产的部分可以进行分割，通常的做法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。

　　目前因购房当时出资不多，房屋原值不大，但随着市场化进展，房屋增值副度大，对增值部分往往有的认为购房是投资行为，因此对投资款的增值应当均分，而有的认为根据房产权属划分，属于那一方的产权，增值部分就随房主所有，对此该如何处理？

　　答案应当是根据民法规定不动产房屋的增值系孳息与主物关系，依照息随主的物权原则，房权如果认定为个人财产，则由此带来的增值不能划归非产权人，《婚姻法》第17条、第18条、第19条对夫妻财产制的规定采用法定财产制和约定财产制之外，以夫妻特有财产制作为补充，夫妻特有财产也称夫妻保留财产，特有财产是依照法律规定各自保留一定范围的个人财产，并对财产进行管理、使用、收益、处分。照此规定，对个人财产购买的涉案房屋享受特有保留财产权。据此，以个人积蓄购买的房产属于个人所有。如果购房款中有共同贷款份额，则可按比例确定分割。

：”婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关条的延续而转化为夫妻共同财产。从法律关系上说，房屋增值问题是物权范畴，房屋增值只是期望可能得到的收益，在房屋转让前并不能得到确认。