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房屋婚后增值部分如何换算

发布时间：2019-10-02 15:51:15

　　房屋婚后增值部分如何换算

　　背景分析：

　　近两年，随着房价稳步上升，不少市民手中的房屋都升值了几十万元，甚至更多。另一方面，2001年修订后的《婚姻法》对夫妻共同财产的认定有较大调整。这两个因素使得“离婚后，房屋增值部分如何分割?”这类纠纷越来越多。对这个问题，不仅市民理解不一，。

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　　典型案例：

　　2002 年初，管先生与张小姐喜结良缘。当初为准备结婚，管先生在2001年通过按揭贷款购买了一套商品房，并用作新房。在2001年底拿到的房产证上，仅有管先生一个人的名字。婚后，管先生与张小姐共同还贷。之后，两人因种种原因，感情破裂，最终于2003年年底离婚。在离婚过程中，双方为房屋的分割发生纠纷。张小姐认为，房屋是夫妻共同财产，应当平分，而且要考虑到房子的增值情况。管先生却认为，房屋是他一个人买的，所以李小姐无权要求分房子。

　　第一种观点：征光黄律师观点，婚前个人所购房屋，婚后不属夫妻共同财产。与以前根据结婚年限确定婚前个人所有房屋是否转化为夫妻共同财产不同的是，我国2001年修订后的《婚姻法》第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。据此，征光律师认为，由于房屋是管先生在婚前购买的，而且房产证上也仅有他一个人的名字，因此那套房屋是管先生的个人财产，不属于夫妻共同财产。既然房屋不是夫妻共同财产，那么张小姐当然无权要求房子一人一半。

　　上海市高院对按揭房权属的规定：

　　“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。”也就是说，只要房产证登记在一人名下，无论是在婚前还是婚后，都应当认定为他的个人财产。

　　第二种观点：征光孙律师观点，张小姐有权要求分享房屋增值部分的收益。，既然张小姐和管先生婚后共同偿还购房贷款，那么房屋有一部分就已经属于夫妻共同财产。如果那套房子原来值50万元，两年间，两人共还了10万元贷款，那么房屋有五分之一的部分是夫妻共同财产。如果房屋经有关部门评估已经增值10万元，那么其中应当有2万元是夫妻共同财产。也就是说，李小姐有权分享1万元的房屋增值收益。

　　江苏高院对按揭房权属的规定：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半;尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。

：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，。”

　　最高院向社会公开了《婚姻法解释三》(征求意见稿)，第十一条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。”

　　未来《婚姻法司法解释三》正式出台的时间以及具体内容谁也不敢确定，各地判决规定不一样，要避免上述矛盾，征光律师有两条途径避免纠纷。一条途径是在结婚后，把夫妻双方的名字均写到房产证上。这样一来，房屋就是夫妻共同财产了。万一发生离婚，双方可以平分房屋，包括平分房屋的增值收益。房产证上增加名字，双方到交易中心办理变更登记手续即可。另一条途径是，结婚前，双方对房屋做个婚前个人财产公证，明确房屋归某一方所有，因房屋发生的债务、收益与另一方无关。