2009上海市公房动拆迁安置补偿分割纠纷指南

　　中国经济的迅速发展表现出强烈的城市化渴求，伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造，上海各处房屋动拆迁项目日益增多。对上海居民来说，房屋动拆迁是一件受益的事情，不仅居住环境得到极大改善——老房换新房，小房换大房，还可以拥有一笔数目不菲的动迁安置补偿费用。然而如何分割该项费用的矛盾也随之突显出来。且基于历史原因，当下动拆迁的房屋多是计划经济时期的公有住房，当时的承租人现已多是老年人，因此公有房屋动拆迁安置补偿分割的纠纷成为涉老案件的主要组成部分之一。

　　（一）明确涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷涉及的法律概念

　　涉老案件中的动拆迁房屋多是公房。（1）何谓“公房”？指国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋,在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有,包括直管公房、系统公房等。（2）何谓“承租人”？租用公房凭证所中所载明的人即是房屋承租人，随着时间的推移，计划经济时期的公房承租人现在多已是耄耋老人。（3）何谓“同住人”？是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。（4）何谓“应安置人口”？即根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》所认定的拆迁房屋内应当给予安置的人员。（5）何谓“动拆迁安置”？实践中，有“数砖头”或者“数人头”的安置方式，即按照面积补偿或者按照人口补偿，一般来说，面积大的选择按面积补偿，人口多的选择按照人口补偿。安置补偿的形式包括就地房屋安置、异地房屋安置和货币化安置等形式。按照人口货币化补偿的，每个人口在补偿款当中有属于自己的份额，自然有权利要求依法分割动迁款。

　　（二）认清涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷背后的法律关系

　　涉老房屋动迁安置补偿款分割案件，其实质是《物权法》中规定的共有法律关系，即承租人和同住人共同享有动拆迁安置补偿（包括安置房屋或货币安置款）的所有权。公房的动拆迁安置补偿是对承租人和同住人居住权利的补偿，承租人和同住人在动迁款分割中的地位基本是等同的。承租人作为被拆迁户房屋居住权代表，按照法律规定与动拆迁单位签订《房屋动拆迁安置协议》，需要特别指出，承租人代表同住人签订协议的权利并不意味着同住人对取得安置房屋的产权或货币安置款份额权利的丧失，承租人更不具有高于同住人的特权，并不能依其意愿随意划分安置补偿。

　　在分割家庭共有的拆迁补偿款或房屋时，原来有协议的按协议处理；没有协议的，应本着互谅互让的精神协商处理。协商不成的，承租人和同住人或者按规定属于应安置人口的，。、生活的实际需要，对病、残者等特别是作为承租人的老年人，其作为租赁户内尽主要承租义务且又年老体弱，在分割共有财产时，应当予以适当照顾。

　　二、涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷的调解处理原则

　　处理涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷，其核心问题集中体现在：一是如何认定可分割安置补偿的人员？二是如何分割该项安置补偿，特别是在分割过程中如何给予老年人特殊的司法保护？因此面对该类纠纷，调解中应当针对上述两个方面把握以下调处原则。

　　（一）认定可参与分割安置补偿人员的原则

　　一般来说，分割安置补偿的人员包括承租人、共同居住人或者按规定应安置人员。实践中对动拆迁补偿款分割人员的核定存在两种形式，一种形式是动拆迁单位和被拆迁人（以户为单位）签定的《房屋动拆迁安置协议》中附有安置人员名单，，一般都按该协议分割补偿款；另一种形式是在《房屋动拆迁安置协议》中并无相关条款，但动拆迁单位在动迁之初以户为单位制定的“两定表”（即核定人员表、核定面积表）中有相关记载的，在调处该类纠纷时一般以该表中相关内容为参考，依据当事人提出的合法合理主张，本着优先保障老年人利益的原则确定安置补偿人员进而调处该类涉老纠纷。

　　在认定动拆迁安置补偿人员时，还要依个案的具体情况具体对待：（1）在公房内居住的未成年人能否认定为同住人？通常情况下，对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。然实践中存在老年承租人为了便于在别处有住房的子女的孩子得到更好的求学环境等原因，允许该未成年人在自己承租的公房内居住的情况，一般认定上述行为属于帮助性质，除有约定外并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。（2）返城知青能否成为同住人？作为特定的历史背景下产生的一个特殊的群体，在返城之初老年承租人考虑其实际困难情况，不仅允许落户有的还允许其实际居住。当数年后因房屋动拆迁发生家庭内部分割安置补偿时就容易产生纠纷。一般来说，假如事先存在家庭内部的书面的有效的协议，应当遵从协议；倘若没有协议，那么知青当然应该成为同住人，可以分割安置补偿。但在分割时同样应当优先考虑老年人的利益，保障老年人的妥当安置。（3）外来人员、参军人员和服刑人员能否成为同住人？依据相关规定，具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年；在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年；房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的，均可视为同住人。

　　此外，实践中会遇到老年人考虑到家庭住房等困难，可能并不居住在该公房内，且不居住时间超过一年，有的甚至该公房已变更承租人等情况。在调处该类纠纷时，一般而言，本着老年人利益优先的原则再结合具体案例中的其它因素，认为老年人也应当成为共同居住人，有权分割该房屋的动拆迁安置补偿。

　　（二）分割涉老房屋动拆迁安置补偿的原则

　　在调处该类纠纷时，只要不违反国家的强制性法律规定，家庭内部对安置补偿有约定的，那么一般遵从约定。需要指出的是，为了尽可能的减少未来纠纷的产生，该类约定应当是采用书面形式。如若无约定或约定不明，发生涉老房屋动拆迁安置补偿纠纷时，对如何分割安置补偿，调处的总原则是，以一人一份、均等分割即平均分配为主，适当照顾老年人的利益。

　　之所以以平均分割为主，是因为：（1）平等、公平合理原则是民法的基本原则，在处理涉老房屋动拆迁安置补偿纠纷时理应坚持该项原则。（2）承租人和所有同住人对安置补偿是共有的法律关系。承租人和每个同住人原则上应当平均分割安置补偿。特别是承租人并没有高于同住人的特权，多分或者对安置补偿进行随意分配。

　　然而在涉老房屋动拆迁安置补偿纠纷调处中要求适当照顾老年人的利益，则是基于以下考虑：（1）由于历史原因多数老年人的社会保障欠缺，即使有退休养老金但数额微薄，加之年老体弱导致老年人的后继生存和发展能力较弱，特别是动拆迁后直接面临老无所居的状况，需要给予其适当的特殊保护。（2）动拆迁的房屋多是公有住房，源自老年人，在分割安置补偿也应当考虑适当照顾老年人的利益。（3）尊老爱幼是中华传统美德，老年人在奉献国家、奉献社会、奉献子女后也应当享受安宁的老年生活。

　　结合具体安置补偿形式及实践中具体情况，在调处涉老房屋动拆迁安置补偿纠纷时还应当把握具体原则。（1）以房屋等实物形式就地或异地安置补偿的，一般情况下并不存在如何分割动拆迁安置补偿的争议，但在实践中动拆迁安置后的房屋面积通常要大于原有房屋面积，因此需要承租人和家庭成员间补足剩余的差价。在这种情况下考虑老年人的经济情况，允许老年人少付或不付差价。（2）以货币化形式安置补偿的，在调处纠纷时要遵循平均分配为主，适当照顾老年人的利益的原则。在法律无明文规定的情况下，在调解中坚持从保护老年人权益角度出发，在对安置补偿款分割时适当向老年人倾斜。房屋拆迁货币补偿款一般应当用于购房，但是当承租人与同住人之间、同住人与同住人之间矛盾特别尖锐，无法继续共同生活的，或分割不致于造成当事人居住困难，亦或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形出现时，也可以支持当事人分割货币补偿款的要求。拆迁取得的补偿款不足以在市场购得房屋的，除当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款外，应考虑老年承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款，确实无法在市场购得房屋，保证正常生活的，可不予分割。（3）以房屋等实物形式就地或异地安置和货币化安置相结合补偿的，考虑到老年人年老体弱，经济来源较单一且薄弱，一般可优先考虑老年人取得安置房屋，倘若老年人拥有一定的经济能力，可给予其它同住人适当补偿。总之，在调处涉老房屋动拆迁安置补偿纠纷时，在一人一份、均等分割为主，适当照顾老年人利益的原则指导下，着重加强维护老年人的利益，本着除家庭矛盾尖锐、老年人拥有独自购房的经济实力和老年人提出安置后要求单独居住等外，都争取老年人和其子女共同居住，以利于得到更好的物质和精神上的照顾。

　　三、有关涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷的法律规定 　　（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007年10月1日起施行）

　　……

　　第八章共有

　　第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

　　第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

　　第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

　　第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

　　第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

　　第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

　　第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

　　共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

　　第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

　　第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

　　第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

　　第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

　　第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

　　…… 　　若干问题的意见（节录）

　　……

　　四、民事权利

　　（一）关于财产所有权和与财产所有权有关的财产权问题

　　84．财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。

　　85．财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。

　　86．非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

　　87．有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。

　　88．对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。

　　89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

　　90．在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。

　　91．共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。

　　92．共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

　　…… 　　城市房屋拆迁管理条例 ,自2001年11月1日起施行)

　　第一章总则

　　第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

　　第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

　　第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

　　第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

　　本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

　　本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

。

　　县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

　　县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

　　第二章拆迁管理

　　第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

　　第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

　　（一）建设项目批准文件；

　　（二）建设用地规划许可证；

　　（三）国有土地使用权批准文件；

　　（四）拆迁计划和拆迁方案；

　　（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

　　市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起３０日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

　　第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

　　房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

　　第九条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

　　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满１５日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起１０日内给予答复。

　　第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

　　第十一条拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起１５日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

　　被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

　　第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

　　（一）新建、扩建、改建房屋；

　　（二）改变房屋和土地用途；

　　（三）租赁房屋。

　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过１年。

　　第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

　　第十四条房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

　　第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，。诉讼期间，。

　　第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。

　　当事人对裁决不服的，。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，。

　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　第十八条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。

　　第十九条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起３０日内予以公告。

　　第二十条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

　　县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

　　第二十一条房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

　　第三章拆迁补偿与安置

　　第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

　　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

　　第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

　　除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

　　第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

　　第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

　　拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　第二十六条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

　　第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　第二十八条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

　　第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

　　第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

　　第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

　　在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

　　搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　第三十二条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

　　第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

　　第四章罚则

　　第三十四条违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米２０元以上５０元以下的罚款。

　　第三十五条拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金１％以上３％以下的罚款。

　　第三十六条拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金３％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

　　（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

　　（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

　　（三）擅自延长拆迁期限的。

　　第三十七条接受委托的拆迁单位违反本条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费２５％以上５０％以下的罚款。

　　第三十八条县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章附则

　　第三十九条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。

　　第四十条本条例自２００１年１１月ｌ日起施行。。 　　上海市城市房屋拆迁管理实施细则（节录） 　　(上海市人民政府2001年10月29日发布，自2001年11月1日起施行)

　　第一章总则

　　第一条（目的和依据）

　　为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际情况，制定本细则。

　　第二条（适用范围）

　　凡在本市国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。

　　第三条（有关用语的含义）

　　下列用语在本细则中的含义：

　　（一）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

　　（二）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。

　　（三）房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。

　　第四条（基本原则）

　　城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

　　第五条（拆迁当事人的权利义务）

　　拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。

　　第六条（拆迁管理部门）

　　上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）对本市房屋拆迁工作实施监督管理。

　　区、县房屋土地管理部门(以下简称区、县房地局)对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理,业务上受市房地资源局的领导。

　　第七条（协同实施）

　　市和区、县人民政府有关部门依照本细则的规定，互相配合，保证房屋拆迁工作的顺利进行。

　　第二章拆迁管理

　　第八条（拆迁范围内不得进行的活动）

　　规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

　　（一）新建、改建和扩建房屋及其附属物；

　　（二）改变房屋和土地用途；

　　（三）建立新的房屋租赁关系；

　　（四）分列房屋租赁户名。

　　区、县房地局颁发房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

　　区、县房地局和拆迁人应当及时做好拆迁政策、拆迁方案的宣传解释工作。

　　……

　　第十五条（拆迁范围的变更）

　　拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发原拆迁许可证的区、县房地局申请变更拆迁范围。

　　拆迁范围经批准变更的，区、县房地局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。

　　……

　　第十九条（订立拆迁补偿安置协议的当事人）

　　拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。

　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：

　　（一）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的；

　　（二）拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的；

　　（三）拆迁房管部门依法代管的房屋的；

　　（四）拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

　　第二十条（被拆迁人和房屋承租人的确定）

　　被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。

　　与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。

　　第二十一条（拆迁补偿安置协议的主要内容）

　　拆迁补偿安置协议的内容应当包括：

　　（一）被拆除房屋的建筑面积；

　　（二）货币补偿金额；

　　（三）补偿安置方式；

　　（四）搬迁期限；

　　（五）当事人需要约定的其他事项。

　　实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括安置房屋的价值金额、面积、地点和层次等事项。

　　拆迁补偿安置协议的示范文本由市房地资源局制订，供拆迁当事人参照使用。

　　拆迁期限届满后的30日内，拆迁人应当将其订立的所有拆迁补偿安置协议报区、县房地局备案。

　　第二十二条（居住在拆迁范围外的私房所有人的通知）

　　被拆除私房的所有人居住在拆迁范围外的，由其代理人、房屋使用人负责通知该私房所有人办理拆迁补偿安置手续；属于空关房屋的，由拆迁人负责通知。

　　房屋拆迁许可证第一次经批准的拆迁期限届满，仍无法通知到被拆除私房的所有人的，拆迁人做好被拆除房屋的勘察记录，向公证机关办理证据保全、补偿费提存，并提出对房屋使用人的临时安置方案，经区、县房地局核准后，可先行拆迁腾地。

　　……

　　第二十七条（迁出房屋使用人的义务）

　　被拆迁人、房屋承租人应当在拆迁补偿安置协议或者裁决确定的搬迁期限内，负责将房屋使用人迁出。房屋使用人未迁出的，视同被拆迁人、房屋承租人未完成搬迁。

　　……

　　第三十条（拆迁补偿安置资金使用的监督）

　　拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

　　市房地资源局和区、县房地局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，出具拆迁补偿安置资金存款证明的银行应当协助监督。

　　……

　　第三章拆迁补偿与安置

　　第三十二条（拆迁补偿安置方式）

　　拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换（以下称价值标准房屋调换）；拆迁居住房屋，还可以实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换（以下称面积标准房屋调换）。

　　拆迁用于非公益事业房屋的附属物，不作房屋调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　拆迁补偿安置方式，由被拆迁人、房屋承租人按照本章规定进行选择。

　　实行房屋调换的，拆迁人应当提供两处以上经区、县房地局审核的安置用房，供被拆迁人、房屋承租人选择。

　　第三十三条（居住房屋的货币补偿金额）

　　拆迁居住房屋，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。

　　执行本细则第三十五条、第三十六条、第三十七条第一款和第三款规定时，适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴。被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。

　　最低补偿单价标准，为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价。

　　本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。

　　已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，由各区、县政府按其划定的区域范围定期公布。

　　价格补贴标准，由市价格主管部门会同市建委、市房地资源局制定。

　　第三十四条（价值标准房屋调换的差价结算）

　　实行价值标准房屋调换的，应当按照本章规定的货币补偿金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。

　　第三十五条（未出租私有居住房屋的补偿安置）

　　拆迁未出租的私有居住房屋，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

　　第三十六条（协商议定租金标准的出租居住房屋的补偿安置）拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　第三十七条（执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿安置）

　　拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择房屋调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

　　拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，其货币补偿金额的计算公式为：被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%。

　　拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当按下列规定对房屋承租人进行补偿安置：

　　（一）房屋承租人选择货币补偿或者价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价×80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；

　　（二）符合本细则第三十九条规定的，房屋承租人还可以选择面积标准房屋调换。

　　……

　　第四十条（低收入居住困难户的补偿安置）

　　拆迁廉租住房，拆迁人应当优先给予面积标准房屋调换，并可适当减免超过应安置面积部分的房价款。

　　被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的，参照前款规定给予面积标准房屋调换。

　　……

　　第五十四条（货币补偿款、安置房屋的归属和房屋使用人的安置）

　　拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。

　　拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

　　……

　　第五十六条（货币补偿款、房屋调换差价款的支付）

　　拆迁人支付货币补偿款和房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在被拆迁人、房屋承租人搬离原址后一个月内一次性支付。

　　被拆迁人、房屋承租人支付房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在拆迁人交付房屋时一次性支付。

　　被拆迁人、房屋承租人支付房屋调换差价款，可以以现金支付，也可以通过银行贷款支付。

　　经拆迁裁决的，支付货币补偿款或者房屋调换差价款的时间，参照上述规定确定。

　　…… 　　关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见（节录） 　　（上海房屋土地资源管理局2000年5月9日发布并施行）

　　……

　　一、关于面积标准房屋调换的适用范围

　　各区、县人民政府应当结合本区、县的实际情况，规定可以选择面积标准房屋调换的条件，明确面积标准房屋调换的适用范围。

　　被拆迁户在2001年11月1日后，因析产、赠与、买卖等原因，人为造成符合面积标准调换条件的，不适用《实施细则》第三十九条。

　　被拆迁户在同一拆迁范围内有两处或者两处以上房屋的，应当合并计算被拆除房屋的建筑面积。

　　……

　　三、关于被拆迁户居住人员的认定

　　房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口，居住在被拆迁房屋内，且在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难（按照申请廉租住房的居住面积标准认定）的人员，应当认定为被拆迁户居住人员。

　　有下列情形之一，且在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的，可以认定为被拆迁户居住人员：

　　（一）户口从被拆迁房屋内迁出且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员以及服兵役、就学、援外、服刑等人员（不包括已在外地结婚的）；

　　（二）户口不在本市，但因结婚实际居住在被拆迁房屋内满两年的人员及其子女；

　　（三）区、县人民政府规定的其他情形。

　　前款所称的在本市有其他住房，是指有下列情形之一的：

　　（一）在他处拥有私有住房所有权或者公有住房使用权的；

　　（二）以配偶或未成年子女的名义在本市他处购买住房的；

　　（三）因他处房屋拆迁获得补偿安置的（包括货币、房屋补偿安置）；

　　（四）将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换，或者获得住房货币补贴的；

　　（五）未成年人，其父母有上述情形的。

　　四、关于免收超面积部分房价款的适用对象

　　被拆迁户人员中有下列情形之一的，安置该人员的房屋建筑面积因房型原因超过应安置面积的部分，免收超面积部分的房价款：

　　（一）孤老、孤残、孤幼；

　　（二）享受城镇居民最低生活保障；

　　（三）符合《上海市城镇职工基本医疗保险办法》规定的大病医保范围；

　　（四）经劳动能力鉴定机构鉴定为丧失劳动能力；

　　（五）区、县人民政府规定的其他情形。

　　五、关于适用面积标准调换的程序

　　适用面积标准房屋调换，应当按照下列程序进行：

　　（一）在《房屋拆迁公告》公布之日起30天内，被拆迁户向拆迁人书面提出，并提供相关的证明材料；

　　（二）拆迁人进行调查核实，并将符合条件的被拆迁户的有关情况在拆迁范围内进行公示，公示期限不得少于7天；

　　（三）公示期满无异议，或虽有异议但经核实符合条件的，由拆迁人按规定给予补偿安置。

　　六、关于期房作为安置用房的规定

　　以期房作为安置用房的，拆迁补偿安置协议应明确其坐落、建筑面积、幢号、层次、朝向、室号等内容。期房安置过渡期限自拆迁补偿安置协议订立之日起一般不超过二年，拆迁人应当按照规定向被拆迁户支付临时安置补助费。

　　七、解释机关

　　本指导意见的具体应用问题，由市房地资源局负责解释。

　　八、施行日期

　　本指导意见自发文之日起施行，此前已取得房屋拆迁许可证的基地不适用本指导意见。 　　上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法 　　（上海市人民政府2006年7月1日发布，自2006年8月1日起施行）

　　第一条（目的和依据）

　　为了进一步加强城市房屋拆迁管理，保障拆迁工作公开、公正、公平，维护拆迁当事人的合法权益，根据国家和本市有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条（适用范围）

　　本办法适用于本市城市房屋拆迁范围内面积标准房屋调换的应安置人口认定及其监督管理。

　　第三条（建设用地规划许可的通知）

　　建设单位取得建设用地规划许可证后，应当告知拆迁范围所在地的区、县房地管理部门，由区、。

　　以招投标方式出让国有土地使用权的，区、县房地管理部门应当经征询规划部门意见确定出让范围后，。

　　因重大市政建设项目拆迁房屋的，建设单位应当凭市发展改革委员会的项目批准文件，通知拆迁范围所在地的区、县房地管理部门，并由区、。

　　第四条（拆迁范围内户口迁入和分户的审核）

，应当加强拆迁范围内常住户口迁入、分户的管理。，至拆迁期限届满之日，拆迁范围内的常住户口迁入和分户，、，方可予以办理。

　　第五条（拆迁范围内常住户口信息的提供和公布）

　　区、县房地管理部门核发房屋拆迁许可证时，。，向区、县房地管理部门提供房屋拆迁许可证核发之日在拆迁范围内的本市常住户口信息（注明何时由何地迁入何址）。

　　区、县房地管理部门应当在拆迁范围内公布前款规定的常住户口信息。

　　第六条（应安置人口的认定标准一）

　　截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。

　　第七条（应安置人口的认定标准二）

　　截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：

　　（一）拆迁范围内应安置人口的未成年子女；

　　（二）因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；

　　（三）因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；

　　（四）海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；

　　（五）本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；

　　（六）本市居民因服刑、被劳动教养、，后又恢复户口的；

　　（七）市政府规定的其他情形。

　　第八条（应安置人口的认定标准三）

　　房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口：

　　（一）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；

　　（二）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；

　　（三）因应征入伍而注销户口的人员；

　　（四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；

　　（五）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；

　　（六）市政府规定的其他情形。

　　第九条（应安置人口的认定程序）

　　认定被拆迁居住房屋的应安置人口，按照下列程序进行：

　　（一）房屋拆迁公告公布后，被拆迁居民向拆迁人提供相关证明材料。

　　（二）拆迁人形成初步认定意见后，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织拆迁人、。认定结果由拆迁人在拆迁范围内公示，公示期限不少于7日。

　　（三）公示期间，被拆迁居民对认定结果有异议的，可以向拆迁人提出，并说明理由。

　　（四）对认定结果有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织拆迁人、。复核结果由拆迁人在拆迁范围内公示，公示期限不少于5日。

　　公示期满无异议，或者虽有异议但经复核符合应安置人口认定标准的，由拆迁人按规定给予补偿安置。

　　第十条（应安置人口认定的监督）

　　上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）和区、县房地管理部门应当对拆迁范围内面积标准房屋调换的应安置人口认定工作进行监督检查，并接受投诉、举报。

　　监察部门有权对拆迁范围内面积标准房屋调换的应安置人口认定工作开展调查，并接受投诉、举报。

　　第十一条（法律责任）

　　房地、，应当对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予降级、撤职直至开除的行政处分。

　　拆迁人、拆迁实施单位及其工作人员违反本办法规定，导致应安置人口认定错误，给被拆迁居民造成损失的，市房地资源局应当对拆迁人、拆迁实施单位处以5000元以上3万元以下的罚款，并可取消拆迁实施单位的拆迁资质，追究拆迁实施单位的领导和直接责任人员的责任。

　　被拆迁居民提交虚假的证明文件，导致应安置人口认定错误，给拆迁人造成损失的，拆迁人可以依法追究有关当事人的民事责任。

　　第十二条(有关用语的含义)

　　本办法所称的“其他住房”，是指：

　　（一）本市他处的公有住房使用权；

　　（二）本市他处的已购公有住房；

　　（三）将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换；

　　（四）因本市他处房屋拆迁获得过补偿安置；

　　（五）在本市获得过住房货币补贴。

　　本办法所称的“居住困难”，是指符合申请廉租住房的居住面积标准。

　　第十三条（未成年人的其他住房认定标准）

　　认定未成年人的“其他住房”，应当以其父母的住房情况为准。

　　第十四条（具体应用解释）

　　本办法的具体应用问题，由市房地资源局负责解释。

　　第十五条（实施日期）

　　本办法自2006年8月1日起施行。

　　四、涉老房屋动拆迁安置补偿分割纠纷处理的案例

　　老人和子孙七人户籍在动迁房内分割安置款优先照顾老人利益

　　余老太自1959年起居住在分配所得的公房内，并育有一子二女。2006年该公房所在地划入动拆迁范围，同年9月29日，余老太作为承租人与拆迁单位签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定余老太和她的子女、孙子女共7人为应安置人口，给付货币补偿款人民币1，092，000元及其它补助款，合计1，517，630元。余老太和她的子女就这笔补偿款如何分割发生了纠纷，两个女儿和外孙女要求均分，即给付大女儿和大外孙女433，070元，小女儿和小外孙女433，070元。儿子和孙子称其是被动迁房屋的实际使用人，该笔动拆迁款应先满足他购房后，再由其它六人均分。余老太则考虑到自己的实际情况，要求首先解决自己的住房和医疗费，余款再由其它六人均分。

，公民的合法权益应当受法律保护。被拆迁公房的货币补偿款依照协议应属于余老太和她的子女、孙子女共有。但该房屋被动拆迁所取得的钱款严格意义上讲属于一种住房福利的形式，故该款具体共有份额应考虑被动拆迁房屋的原始来源，根据各安置人员在被动迁房屋内实际居住使用的情况、目前的居住状况以及各自的生活能力等各个方面情况综合分析而定。由于该房屋的取得是基于余老太夫妻而取得的福利公房，余老太长期居住使用该房，且他处也无其他住房；而其一儿两女在外均有住房。况且余老太年老体弱，生活能力、经济实力和再次改善居住条件的能力也都不如其子女们。，多分动迁安置款用于购房居住。，630元归余老太，剩余款项由三子女均分。

　　张老太系被动拆迁房屋的老主人生前雇佣的保姆，一直居住在该房屋三楼，张老太户籍也早已迁入被拆迁房屋。由于张老太一直未婚，在老家未有其他亲人，老主人去世后，老主人的后人孙先生一家继续留用张老太，张老太与孙先生一家和睦相处共同居住在系争房屋内。2006年，该房屋所在地划入动拆迁范围。在拆迁安置协商过程中，张老太明确表示不要安置房屋，要求货币补偿款。后张老太、孙先生一家和拆迁单位签订了拆迁安置补偿协议，共获得成本价为90余万元的一套异地安置房屋和54万元的动拆迁安置货币补偿款。此时恰逢房地产交易价格大幅上扬，异地安置房屋市场价升至170万元，于是双方在动拆迁安置货币补偿款的分割上发生争议。张老太表示考虑到孙先生一家的实际居住情况，异地安置房屋可归孙先生所有，但应该按购置房屋的当前市场价折算该安置房屋的价值，继而进行分割。而孙先生一家则坚持异地安置房屋是在征询张老太的意见后由孙先生购置的，现房屋价值上涨部分应当归购置人所有，故分割动迁款应当按照异地安置房屋的成本价和54万元的动拆迁安置货币补偿款进行分割。

，对双方当事人进行了调解。，并不表示其认同房屋按照成本价计算。最终张老太、孙先生一家经法官调解达成协议：（一）该房屋的剩余动拆迁补偿款人民币54万元中35万元归张老太所有，其余部分包括动拆迁补偿款的孳息在内归孙先生一家所有；（二）异地安置房屋的各项权利也归孙先生一家所有。