夫妻单方擅自出售夫妻共同房产纠纷

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　　赵丹阳、吴卿夫妇与杨安庆、李和平夫妇均为某市一家中学的教师，并曾经是该中学西大院教师宿舍的隔壁邻居， 2001年，该中学进行集资建房，杨安庆、李和平夫妇出资64557.3元分得市区丽景南苑X幢XXX室。赵丹阳、吴卿夫妇听说杨安庆想把这套新分的房子出售，而他们恰好想再购买一套。

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　　于是，夫妻俩与杨安庆商议购房事宜。一个愿卖一个愿买，9月，赵丹阳、吴卿夫妇与杨安庆很快达成口头房屋买卖协议，约定将丽景南苑的房屋以人民币11万元的价格出售给赵丹阳、吴卿夫妇。9月15日，赵丹阳、吴卿夫妇给付杨安庆购房款人民币8万元，杨安庆即将该房屋的钥匙及水电交费卡交给赵丹阳、吴卿夫妇。因当时尚未领取房产证，双方口头约定余款3万元待交付房产证时结清。

　　2003年12月10日，杨安庆申请登记房屋所有权，并取得了有自己名字的房屋产权证。杨安庆立即交给了赵丹阳、吴卿夫妇，赵丹阳、吴卿夫妇亦按两年前的约定将3万元余款如数交给杨安庆。

　　赵丹阳、吴卿夫妇交清了所有房款，就等办理房屋产权过户手续了。夫妻俩也清楚，虽然交了钱拿了钥匙，只有产权过了户，这套房子才在法律上真正彻底属于他们。

　　出乎意料的是，2004年10月，当赵丹阳、吴卿夫妇要求杨安庆、李和平夫妇协助办理房屋产权过户手续时，李和平回说事关重大，要考虑一下。当再次商谈时，李和平表示不知道杨安庆出售房屋这一情况，她不同意将房屋出卖给赵丹阳、吴卿夫妇，当然更谈不到亲自到现场协助办理房屋过户手续了。房子是李和平、杨安庆夫妇共同拥有的，按法律规定必须他们夫妻一起到场办理过户手续。李和平一百个不同意，赵丹阳、吴卿夫妇就过不了户。眼看到手的房子又要飞，这可急坏了赵丹阳、吴卿夫妇。

　　双方多次协商无果，赵丹阳、吴卿夫妇为避免矛盾激化，，要求确认双方的房屋买卖协议有效，并判令李和平、杨安庆夫妇办理房屋过户手续。

，确定当事人双方争议的焦点为：被告杨安庆将丽景南苑X幢XXX室房屋出卖给原告，是否系两被告共同的真实意思表示，该房屋买卖合同是否有效?

　　原告为证明其主张，提交了以下证据：1、录音整理资料，用以证明购房、付款和房产证交付情况;2、房屋所有权证，用以证明讼争房屋的产权登记在被告杨安庆名下;3、水电费交费卡及发票;4、收条，用以证明原告购房后对该房屋已装潢。

　　被告李和平向法庭提交了证据证明夫妻感情一直不好，闹离婚;杨安庆背着妻子卖房子，李和平一直不知道，所以吵架;两被告于1998年8月5日闹离婚，曾订立《离婚后财产所有权协议》等等。赵丹阳、吴卿夫妻一直未居住丽景南苑房屋，该房屋现由李和平一直居住;、吴卿的诉讼请求。

　　审理中，对本案如何处理，形成了以下两种不同的意见：

　　一种意见认为，该案中赵丹阳、吴卿与杨安庆签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定，属无效协议。理由是：杨安庆与李和平为夫妻关系，房屋系婚后取得，根据婚姻法规定，在未对该房屋的权属作特别约定的情况下，应认定为夫妻共同财产，由夫妻双方共同共有。《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项明文规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。杨安庆作为共有人之一，在未征得李和平书面同意前，擅自将该房出售，侵犯了作为共有人李和平的权益，故该房屋买卖合同无效。

　　另一种意见认为，赵丹阳、吴卿与杨安庆签订的房屋买卖合同有效。理由是：张某卖房，王某作为妻子不可能不知道，陈某的行为构成家事代理或表见代理，故合同有效。对于本案且不说李和平作为杨安庆的妻子，其不清楚杨安庆售房这一重大事件是多么地不合情理，即使李和平确实不知情，而作为购房人的赵丹阳、吴卿，其审查了房产证，房产证上未将李和平列为共有人，其已尽到了审查义务，并又按约定支付了对价，其权益应得到法律的保护。因此，赵丹阳、吴卿与杨安庆签订的房屋买卖合同合法有效，、吴卿要求确认双方的房屋买卖协议有效，并判令李和平、杨安庆夫妇办理房屋过户手续诉讼请求。

　　审判实践中，该类案件经常出现，笔者认为该类案件审理应严格依照《婚姻法》、《民法通则》有关财产共有理论审理，防止夫妻一方先下手为强，侵犯另一方合法权益。

　　夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。其范围为《婚姻法》第17条所规定的属于夫妻共同所有的财产，以及《婚姻法》第19条中规定的夫妻以书面约定婚前财产以及婚姻关系存续期间的财产归夫妻共同所有的部分，即法定共同财产和约定的共同财产。

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提交的录音整理资料，并非原始证据，且该录音整理资料中既未完整地反映当时的客观状况，也无被告李和平同意出卖讼争房屋给原告之意思表示，故原告提交的该证据不能证明原告主张的杨安庆将讼争房屋出卖给原告是两被告夫妻共同意思的表示为客观事实。两被告夫妻感情长期不和的事实有证据予以证实。

　　在此情况下，赵丹阳、吴卿夫妻应当主动征询财产共有人李和平的意见，取得李和平的同意。但赵丹阳、吴卿在办理过户手续前，一直仅与杨安庆一人商谈买房事宜，因此赵丹阳、吴卿的行为不能解释为善意。赵丹阳、吴卿虽坚持认为杨安庆出售房屋的行为李和平是知道的，其已实际控制了该房屋，该房屋买卖的行为应是有效的。但赵丹阳、吴卿并未就李和平知道杨安庆出卖房屋的事实进行举证证明，其所提供的录音资料中并没有直接反映李和平知道并同意杨安庆出卖房屋的事实，且杨安庆与李和平夫妻感情不和，因此仅凭该录音资料不能认定李和平知道杨安庆出卖房屋的事实。

　　反之，若赵丹阳、吴卿在控制该房屋后，对该房屋进行必要的装修并长期居住使用，方可推定杨安庆之妻李和平是应当知道的，并据此确认双方买卖房屋的行为是有效的。综上所述，赵丹阳、吴卿要求确认房屋买卖行为有效并要求李和平、杨安庆协助办理过户手续的诉讼请求，在没有直接证据能够证明李和平知道杨安庆将夫妻共有房屋出卖的事实、也没有间接证据或其它客观事实足以推定出李和平知道的前提下，若作出该房屋买卖行为有效之判决，这对李和平来说，显然是不公平的，也是没有事实和法律依据的。