未经共有人同意擅自售房屋有效吗

　　[案情]

　　陈某(男)与何某(女)系夫妻关系，于2003年购买房屋一幢，共同居住。2005年3月6日，因家庭矛盾，双方发生纠纷，陈某一气之下离家出走。6月1日，何某与刘某联系，商量将房屋卖给刘某，双方商定价格为45万元，当天交付了房屋和全部购房款，一起去当地房屋管理部门办理房屋所有权转移手续。当工作人员询问何某的丈夫对卖房的意见时，何某谎称其丈夫长期在外工作，不管家事，遂办理了房屋产权转移手续，将房屋转到刘某名下。10日后，此事被陈某发现，找刘某要房，被刘某拒绝。陈某以何某为被告，刘某为第三人，向人民法院起诉要求刘某返还财产

　　[分歧]

　　未经配偶同意擅自出卖夫妻共有房屋，买卖关系是否有效?对此存在几种不同观点。

　　第一种观点认为，夫妻双方共同购买的房屋，为共同共有。如果按份额分，每人各有一半，同时也享有一半的处分权。何某未经其丈夫的同意，擅自处分共有房屋，侵害了陈某的那一半共有权，所以该房屋买卖关系一半有效一半无效，何某应付给陈某一半的卖房款，即可确认该房屋买卖关系有效。

　　第二种观点认为，该房屋是夫妻共同共有的财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。何某处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，其行为无效，刘某不能取得该房屋的所有权。

　　第三种观点认为，对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应无效;但是如果第三人是善意、有偿取得的，应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立，保护善意第三人的合法利益。本案第三人刘某对于买卖房屋是善意的，且交付了房屋款，取得了买卖的房屋，办理了房屋所有权转移手续，买卖关系成立，应认定买卖关系有效。

　　第四种观点认为，不动产的所有权一般都要进行过户登记，出让时必须出示权利证书，因而不应适用善意取得制度。

　　[评析]

　　笔者同意第三种观点。

　　我国《婚姻法》17条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得的财产,但遗嘱或赠与合同确定只归夫妻一方的财产除外;其他应当归共同所有的财产。该案中刘某取得的房屋是夫妻关系存续期间陈某与何某共同购买的,而该案中的夫妻并没有采取约定财产制,显然该房屋属于夫妻共有财产。根据《婚姻法》和《民法通则》的有关规定, 夫妻共有财产是共同共有财产，夫妻双方对这些财产拥有平等的占有权、使用权、收益权和处分权。对共有财产的任何处分行为都应由双方协商一致，任何一方违背对方意志擅自处理共有财产，都构成对他方合法权益的侵害。

　　善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。实行善意取得的结果，是物之原所有人丧失其所有权，善意受让人则取得所有权。善意取得制度，是民法物权法的一项重要的制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。

,共有人“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的赔偿。” 由此，笔者认为可以从以下三个方面来理解：第一，如果完全从共同共有人的共同利益出发，依出让人无权处分而确认该处分行为无效，有可能损害善意取得人的合法权益。第二，如果完全从交易安全和社会秩序出发，依物权公示原则而确认买卖关系有效，就使共同共有人的共同权利无法得到切实的保障，则完全牺牲了共同共有人的共同利益，有损于民法权利本位的立场。共同共有的效力之一，就是限制共同共有人对共同共有财产的处分权，既不能处分全体共同共有财产而使共同共有关系消灭，也不能由个别共同共有人擅自处分部分共有物。因此，这种选择不足取。否则就失去了民法保护共同共有的原本意义。第三，采取折衷主义立场，既能维护共同共有人的共同利益，又能维护交易规则和交易秩序，兼顾交易的静态安全和动态安全，着力于保护善意买受人的合法权益，最为可取。进行法的解释时，不可能不进行利益衡量，因为法是为解决社会现实中发生的纷争而作出的基准。最高人民法院在对这一问题进行司法解释时，当然也不可能不进行价值判断和利益选择。面对两种各有利弊的选择，转而采取折衷主义立场，各取两种选择之利，各避两种选择之弊，创设了现在的司法解释，在确认共同共有人之一未经全体共有人一致同意而擅自处分共有财产，一般应认定无效的一般原则的基础上，确认对善意买受人亦应予以法律保护的立场，趋利避害，具有重要的实践意义。共同共有中的善意取得，是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益，依此维持交易安全和交易秩序，因而在具体适用中，必须严格按照其构成要件的要求，从严掌握。

　　依据上述司法解释之规定，在我国司法实践中适用善意取得制度必须满足下列条件：(1)处分财产的出让人必须是财产部分共有人而非无所有权人。(2)财产受让人在取得财产时必须是善意且无过失的，即受让人在取得财产时不知道并且也无理由知道出让人是无权处分人。(3)财产受让人必须是有偿取得财产的，即向出让人支付了与财产相当的对价。受让人因继承、接受赠送取得财产，不适用善意取得。另如果受让人以过于低廉的价格取得财产的，则推定受让人在取得该财产时是应当知道出卖人是无权处分人，因此其恶意取得的财产不受法律保护。(4)共有财产既可以是动产，也可以是不动产，其中不动产主要是指共有房屋。如果第三人取得财产时构成善意取得的，其即时取得的财产所有权受到法律保护，不受任何人追夺。原财产所有人丧失其所有权，但产生侵权赔偿请求权，可以要求非法出让人赔偿其因此受到的损失。反之，如果第三人取得财产时不构成善意取得的，受让人应当向原所有权人返还财产。