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该商品房买卖合同的效力认定

发布时间：2019-08-26 16:38:15

　　导读：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条第(三)项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，导致合同无效或者被撤消、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的责任。

　　【案情】

　　2005年4月27日，原告张某与被告某房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发的中天大厦七层706号房出售给原告，该房面积为37.97平方米，单价为每平方米2976.03元，房屋总价为113000元，以银行按揭方式付款，原告首付46000元，余款67000元办理银行按揭。合同签订后，原告按约支付了首期付款，也办理了银行按揭贷款。2006年6月，由于被告一直未给原告办理房地产权属证书，原告经查询才发现中天大厦七层706号房在出售给原告之前早已出售给了他人，属一房二卖。为此原告多次找被告协商处理此事，但被告一直回避推拖。故请求判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效、返还原告已付购房款并赔偿已付购房款一倍的损失。被告某房地产开发公司辩称，2005年1月，中天大厦七层有一大间703房因设计变更为两小间，编号本应为703号和711号，但由于委托的房屋销售商的工作人员变动，工作失误把这两小间编号为703和705(数字4被认为不吉利，故变更前和变更后均无704房)，从而使张某要买的706号房的与705号房重叠，而705房已在2004年11月出售给了他人。这是销售部门没有注意到设计变更而错标平面位置，张某实际购买房的面积为37.97 平方米，单价为每平米2976.03元，房款为113000元，该房也没有出售给人，而705号房的面积是41.05平方米，故被告只是编错了房号，并非主观故意一房二卖，故请求驳回原告诉讼请求。

　　【评析】

　　本案审理过程中，对房地产公司是否一房二卖存在两种不同意见。

　　一种意见认为：房地产开发公司作为房屋开发商和出售方，对其出售的房屋的性能、房屋面积多少、编号、房号调整、是否已销售等情况属信息控制者，而买受人则是根据出卖人公布的信息来选择自己所需要的房屋，当买受人选定购买房屋的层次和具体位置时，被告应当告知该选定的房屋是否已出售、面积多少等信息，以供买受人最终选择决定。本案原告选购的房屋位置及房号，被告已在5个月前就已出售给他人了，就此被告是知情的，即使被告因故调整房屋的编号，也不会影响已经出售房屋的具体位置变动，被告应当告知原告其选定的房屋已经被他人所购，而被告却以同一套房屋以不同的房号出售原告，导致原告无法进行房屋产权登记，使原告不能实现合同目的，其性质属于一房二卖，故应当认定合同无效而支持原告的诉讼请求。

　　另一种意见认为：房地产公司只是工作上的失误，不是故意隐瞒事实，合同是在双方平等自愿的基础上签订的，应当认定有效，但房地产公司在履行合同时存在过错，致使张某不能实现合同目的，合同予以解除，并赔偿张某已付房款的利息损失。

　　笔者认为，上述第二种意见更有说服力，理由如下：

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条第(三)项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，导致合同无效或者被撤消、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的责任。本案房地产公司对中天大厦第七层的设计变更真实合法，张某所购的706房与他人所购的705房在平面图上标示重叠，确实是因为设计的变更造成的工作失误，并非主观故意，显然不符合最高法院上述司法解释第九条第(三)项的规定，因此不能双倍返还已付购房款。双方在平等自愿的基础上签订的合同是有效的，但房地产公司在履行合同时存在过错，致使张某不能购得合同约定的705房，不能体现购房者真实意思表示，导致购房者的合同目的不能实现，本案合同应当予以解除，房地产公司应当返还已付购房款及赔偿已付房款的利息损失。综上所述，本案的关键是看房地产公司在签订合同的过程中，其行为是故意还是过失。如果是故意隐瞒事实来骗取他人购房款，合同就应当认为无效，那么买受人除可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的责任。如果确属工作失误或过失，造成合同目的不能实现，那么只能依法解除合同，合理赔偿无过错方的经济损失，不能认定合同无效。

　　作者：吉州区人民法院刘国华

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