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房地产转让诉讼案例

发布时间：2019-08-30 14:28:15

　　房地产转让诉讼案例

　　(2003)佛中法民一终字第3151号

　　上诉人(原审被告)劳达源，男，1970年11月12日出生，汉族，住所：佛山市顺德区乐从镇劳村村壶五村民小组。

　　委托代理人涂建军，广东豪盛律师事务所律师。

　　委托代理人林海红，女，1976年11月30日出生，汉族，住所：佛山市禅城区大麦南街1巷1号A302。

　　被上诉人(原审原告)劳柱坚，男，1967年10月7日出生，汉族，住所：佛山市顺德区乐从镇劳村村。

　　委托代理人关仕平，广东广立信律师事务所律师。

　　上诉人劳达源因房地产转让合同纠纷一案，，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　原审判决认定：1999年10月9日，刘健良、劳满维将位于乐从镇劳村敬老院侧的三块宅基地转让给被告劳达源的妻子黎结贞。其间，原告与被告双方达成了初步协议：被告以劳村老人院右侧的三块屋地折价与原告位于劳村榄根中心街七巷1号的一间房屋(含两块屋地，产权人为劳柱坚与何慕结夫妻二人)互易。同年12月8日，黎结贞出具“转让协议”一份，并在劳村企业办直接制单，将上述的宅基地全部转让给原告劳柱坚。“转让协议”签订后不久，被告夫妻便于2000年元旦前搬进原告位于劳村榄根的房屋，并对房屋进行了装修和添附。为了确认房、地互易行为，原、被告于2000年2月25日签订了《买卖协议》(协议内容如前所述)。在协议签订后，被告没有按照协议的第3、第4条所定给付价款予原告，而原告已于2001年7月份办理了交易房屋的房地产权证，并向被告出示，并通过电话和发律师信等手段催收到期价款，但被告认为原告向其索要额外费用且认为自己是行使不安抗辩权，有充分理由可以不向原告支付价款。双方不能达成谅解，起诉。另查明，在原、被告互易房、地后，原告已将交换得来的三块宅基地转卖给同村村民劳颖甜，劳颖甜已在该地上建房。

　　原审判决认为：本案中原、被告签订的《买卖协议》虽然有各自代理妻子签订合同的行为，但原、被告双方均有理由相信对方行为人有代理权(劳达源妻子黎结贞经手签订转让协议，劳柱坚妻子将办理房地证的单据交予被告)，故合同是双方在平等、自愿、等价有偿的条件下签订，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同协议(理由认证时已叙述，在此不再重复)。依法成立的合同受法律保护，对原、被告均具有法律效力，原、被告应当按照约定和合同的精神履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故对被告认为原告与之签订合同是乘人之危的主张，不予采纳。本案中，争议最大的焦点为：被告认为自己行使不安抗辩权而不给付对价是否合理。被告行使该权利的最大理据是原告签订协议时并没有办理好房地产权证及在给付了价款后，原告有可能不予办理房屋过户手续并向其索要额外费用，令被告可能陷入两难境地。不安抗辩权是指双务合同中应当先履行债务的当事人有证据证明对方不能履行债务或者有不能履行债务的可能存在时，在对方没有对待履行或提供担保前，有权中止履行合同债务。依照《合同法》第六十八条，当事人可以行使不安抗辩权的情形有如下具体规定：(一)、经营状况严重恶化;(二)、转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)、丧失商业信誉;(四)、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，原告并不存在丧失商业信誉的可能，相反，原告交给被告房地产价值远大于被告作为交换的三块土地，《买卖协议》第3和第4条规定，被告要在2000年12月30日前向原告给付对价65000元，而被告并没有依约履行。及至2001年，原告办理好作为交换的房地产权证后，向被告示证(将复印件交予被告)，可以认为原告是为了促成交易，而被告仍无给付分文。如原告当时索要额外费用，被告可以依法主张办理房地产过户手续的有关费用按法律、法规的相应规定执行。故应认定被告违约在先，在本合同的履行过程中首先存在过错。故原告依据《买卖协议》的第五条：“如到还款期，劳达源不能还清所欠款项，劳柱坚可以按劳达源的实际情况，将还款期延长一年，但余下所欠款项不能超过40000元，如超过40000元，劳柱坚将有权收回所卖劳村榄根房地的使用权。”现被告拖欠了交易对价达125000元之巨，明显违反了合同约定。综上所述，原告提出的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持;被告的抗辩理由不成立，不予支持。、第八条、第四十四条、，判决：被告劳达源应于本判决发生法律效力之日起十五日内搬出佛山市顺德区乐从镇劳村村榄根中心街七巷1号的房屋，将房屋使用权交回原告劳柱坚。本案受理费100元，由被告承担。