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买卖不破租赁纠纷案

发布时间：2019-11-16 18:04:15

　　买卖不破租赁纠纷案

　　案例介绍：2000年，高某在北京某小区购得一套二居室的住房，并于2005年5月将该房屋租赁给邢某一家人供其居住，双方签订房屋租赁合同，约定月租金为1200元，房屋租赁期为3年。合同生效后，邢某按合同约定支付租金，没有违约行为。2006年10月，因房价上涨，高某要求邢某提高租金，但遭到邢某的拒绝。于是，高某遂以出售该房屋为由要求解除与邢某的房屋租赁合同。问：高某是否有权利单方解除该房屋租赁合同?

　　律师分析：

　　本案涉及合同的变更和解除，以及物权变动的效力问题。

　　首先，依据合同法相关规定，合同生效以后，当事人同时受到合同约定的权利义务的约束，任何一方不可随意变更合同，合同变更须经双方当事人的协商一致。本案中，高某因房价上涨要求租赁方邢某支付更高的租金，遭到邢某的拒绝，视为双方没有就变更合同内容形成一致的意思表示，高某无权单方变更合同内容。

　　其次，合同解除是消灭有效合同之效力的法律行为，有单方解除和双方解除之分。单方解除是指当事人一方根据法律规定或合同约定行使解除权，使合同效力归于消灭的意思表示。单方解除以一方当事人依据法律规定或者合同约定取得解除权为前提。，“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同成就时，解除权人可以解除。”第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其它情形。”本案中，高某欲单方解除合同，需依照法律规定或者合同约定取得解除权。

　　最后，根据我国民法理论，物权的效力大于债权的效力，但存在着例外——“买买不破租赁”，即房屋所有权的变动不影响房屋租赁一方的租赁权的实现。本案中，高某在出售该房屋的时候应将房屋租赁情况告知买受人，同时出卖方和买受方均不能以房屋所有权变更的事实阻碍租赁权的实现。

　　综上所述，高某欲在合同期限内要求提高租金的做法没有法律依据，同时高某不得以出售房屋为由解除与邢某的房屋租赁合同。