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承租人的优先购买权案例

发布时间：2019-08-29 10:12:15

　　承租人的优先购买权案例

　　案情介绍：2004年3月3日，张某承租金某一旧仓库，并与金某订立了为期一年的租赁合同，租金为每月1000元。2005年3月1日，即租期满前一天，金某以10万元的

　　价格将该租赁厂房出卖给了亲戚王某。张某得知后，认为他也可以出同样的价钱将该厂房买下。便责问金某为什么事先不告知他要出卖厂房，金某认为：一是张某的租期已满;二是以比市场价更低的价钱卖给了自己的亲戚，没有必要与张某商量。后来，，要求确认金某将厂房出卖给金某的买卖行为无效。

　　【分歧意见】

　　该案在审理过程中，出现两种争议：一种观点认为，金某转让房屋是在张某即将丧失承租人身份的情况下，以低于市场价的价格出卖的，告不告诉张某没有实际意义，该出卖行为合法有效;第二种观点认为，由于金某未履行法定告知义务，张某有权主张买卖行为无效。

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　　【法理评析】

　　这是一起租赁物买卖纠纷案。张某与金某就厂房订立了租赁合同，便确立了他们之间的一种租赁合同关系，张某是承租人，金某是出租人。租赁行为是一种将物权中的所有权与使用权相分离的民事法律行为，金某享有物的所有权，而张某则拥有对该物的临时使用权。由于双方存在对物权的这种特殊的关系，为有效保护处于相对弱势的承租人的合法权利，法律赋予了承租人一些特殊的权利，如优先承租权、知情权和优先购买权等。

　　该案中，张某和金某的争议焦点就是知情权和优先购买权问题。关于知情权和优先购买权，合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这一规定，作为承租人的张某享有对租赁物出卖前的知情权，同时，在同等条件下享有优先购买权。这里所说的“同等条件”，是指能够满足所有竞买人中最有利于出卖人的相同条件，如最高价格、最简便手续等条件;“优先购买权”则指，在与同等条件下的竞买人相比，承租人具有比竞买人更先购买租赁物的权利。对作为出租人的金某而言，法条用“应当”语气的强制性规定，明确了他将租赁物出卖给他人时，应履行将出卖信息通知承租人的告知义务。且这种告知义务必须在一定的“合理期限内”，即应当给予承租人必要的考虑和准备时间。

　　在该案中，由于金某没有履行法律义务，违反了法律的强制性规定，根据合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，。